Ateliers en de contractuele CAWA clausule

 

10 juli 2018

 

Ateliers en de contractuele CAWA clausule

Met behulp van advocaat Henri Sarolea is een opmerkelijk resultaat bereikt voor een atelier waarvan het huurcontract na 5 jaar zou aflopen. 

Het contract bepaalde dat het steeds met 5 jaar verlengd zou worden indien de kunstenaar uiterlijk twee maanden voorafgaand aan het contract te kennen zou geven te willen blijven huren. Het contract bepaalde ook dat De Key eerst een toets bij de CAWA zou aanvragen en dat voorwaarde voor verlenging was dat ook CAWA zou instemmen met verlenging. 

Dit voorjaar verliep de eerste termijn van vijf jaar af, maar het hele pand was inmiddels overgegaan naar Lieven de Stadt BV.  Door Lieven de Stad BV werd de kunstenaar, die al  per mail aangegeven had de ruimte graag te willen blijven huren, kort voor het einde van de huurtermijn benaderd met een huisbezoek waarin hem werd medegedeeld dat hij alleen nog in aanmerking kon komen voor een laatste contract van nog twee jaren en dat een CAWA toets niet nodig was voor dit contract. Als de kunstenaar dit nieuwe contract geaccepteerd zou hebben zou bij afloop 32 jaar oud zijn en te oud om nog als starter in de zin van de statuten te kwalificeren. De kunstenaar die destijds bij het afsluiten van het contract de Nederlandse taal nog niet machtig was raakte in verwarring en vroeg advies aan Arcade. 

Arcade twijfelde aan de rechtmatigheid van de opstelling van Lieven de Stadt BV. Ook als het voor twee jaar te tekenen contract daarna omgezet zou worden in een voor onbepaalde tijd, zoals Lieven de Stad reageerde, zou het nog altijd een achteruitgang betekenen voor de rechtspositie van de kunstenaar.   

Voor bedrijfsruimte van deze soort betekent dit namelijk juridisch dat zowel verhuurder als huurder iedere maand kunnen opzeggen. De huurder kan wel bij de rechter maximaal voor 1 jaar ontruimingsbescherming aanvragen. Dit kan – als het verzoek toegewezen wordt – daarna nog 2 keer herhaald worden , zodat de kunstenaar in het gunstigste geval dan nog 3 jaar kan blijven zitten tegen een door de rechter vast te stellen huur. Maar ook in dit gunstigste geval betekent dit wel een lange periode van onzekerheid en het is ook zo dat de huurder zelf actie richting de rechter moet ondernemen binnen twee maanden na de dag waartegen officieel de ontruiming is aangezegd. De verhuurder moet daarbij op de hoogte zijn gebracht dat er een dergelijk verzoek bij de rechter ligt, om te voorkomen dat zij tot ontruiming overgaat zonder het oordeel van de rechter af te wachten. 

Voor het bepalen van de toekenning van ontruimingsbescherming, en de eventuele duur daarvan maakt een rechter een afweging van de wederzijdse belangen. Omdat de statuten van de verhuurder hierbij veel gewicht in de schaal leggen vergroot dit aanzienlijk de kans dat de kunstenaar na twee jaar het veld zou moeten ruimen als Lieven de Stad tegenover hem zou staan. De Key heeft immers in de statuten bepaald dat zij er in de eerste instantie voor starters zijn. Dit beleidsprincipe wordt ook doorgetrokken naar kunstenaars.

Een contract voor onbepaalde tijd is daarom niet zo’n luxe optie als het lijkt. 

Lieven de Stad deed geen moeite om dit allemaal aan de kunstenaar te vertellen. De CAWA werd tegelijkertijd afgedaan als een organisatie die vervelende regels voorschreef, en waar je als kunstenaar dus beter niet mee te maken kon hebben. Er werd door Lieven de Stad voor het 2 jaar contract wel een kleine huurverlaging beloofd. De huurprijs  was ten tijde van het afsluiten van het contract al aan de hoge kant, zelfs als men zou uitgaan van een commerciële huurprijs. Kunstenaars komen door deze hoge prijzen vaak in de moeilijkheden, en proberen hun atelier te delen of er zelfs te wonen.

Ooit was Lieven de Key de corporatie met relatief de meeste ateliers en atelierwoningen.

De oorzaak van hoge huur voor ateliers dateert uit 2013, toen de toenmalige directeur besloot dat De Key – destijds  in financiële moeilijkheden door wanbeheer – in het merendeel van alle sociale en culturele activiteiten diende te snoeien , waaronder de betaalbare huur voor ateliers. Andere corporaties vonden toen dat zij niet achter konden blijven.

De Key maakt er geen geheim van dat zij tegenwoordig ateliers, net als winkelpanden als ‘gewoon’ bedrijfs-onroerend goed beschouwt, en dat zij in die hoedanigheid overgeheveld zijn naar Lieven de Stad om er 1-kamer woningen van te maken.  Ondertussen vraagt zij waar mogelijk een commerciële prijs voor vastgoed dat voor weinig geld is verworven of met gemeenschapsgeld gebouwd.

Niet alleen door De Key, maar ook door ander corporaties zijn, zoals gebleken, veel ateliers bij leegkomen ‘omgekat’ naar een andere bestemming dan atelier, bijvoorbeeld als kantoor of zelfs als woning. 

Dit zou kunnen verklaren waarom de voorraad van voor kunstenaars betaalbare ateliers, die de gemeente in stand wil houden als ‘ijzeren voorraad’, bij elke inventarisatie weer op magische wijze lijkt gekrompen.

De kunstenaar in kwestie heeft geluk gehad. Omdat hij eind 2017 een aankondiging had gehad van de overgang van zijn atelier naar Lieven de Stad, had hij op tijd, weliswaar indirect, maar op geldige wijze aangegeven dat hij in het atelier wilde blijven. Op een rechtszitting tussen Arcade en de Key bij de Autoriteit Wonen werd zijn zaak aan de orde gesteld. Hier verklaarde directeur Leon Bobbe ter plekke dat de bv Lieven de Stad de bepalingen uit het vijf jaar geleden met de corporatie De Key gesloten contract diende te respecteren. Dat maakte de zaak gemakkelijk waardoor er geen procedure nodig was om Lieven de Stad aan het contract te houden. Overigens zou volgens de advocaat in een procedure de kunstenaar zeer sterk gestaan hebben. 

Arcade raadt iedere kunstenaar aan om nog eens  goed naar zijn of haar contract te kijken.  Als er sprake is van een CAWA clausule is het zaak om tijdig aan te geven dat je de huur wilt verlengen.

Alice van der Niet

Bestuurslid huurdersvereniging Arcade

Arcade staat altijd voor u klaar.