Over Arcade Huurverhogingsadvies

 

 

Op 15 februari 2018 stuurde De Key aan Arcade het verzoek om een advies voor de komende huurverhoging met ingang van 1 juli 2018.

 

Hieronder volgen beknopt de belangrijkste punten van het advies van Arcade:

Woonstichting De Key heeft bij de vastgoedscheiding en de oprichting van Lieven de Stad beloofd dat hetzelfde beleid voor huurders van De Key ook voor Lieven de Stad wordt uitgevoerd. Arcade wil dit bevestigd zien. Advies Arcade voor het beleid voor de sociale- en vrijesectorhuurders bij Lieven de Stad:  Arcade adviseert om bij de uitwerking van de huurverhoging geen onderscheid te maken in bijvoorbeeld streefhuren en staffel. Het huurbeleid van Lieven de Key moet overeenkomen met dat van de huurders van Woonstichting De Key. De huurders moeten ook dezelfde rechtspositie hebben.

Voor Amsterdam, Diemen, Hillegom stelt De Key voor huurders met een inkomen onder 41.056 euro een huurverhoging voor van 1,3% voor sociale huurwoningen met een hogere huur of gelijk aan 85% van de streefhuur en voor woningen met een lagere huur een verhoging van 3,7%. De verhoging van  3,7 % geldt  bijna voor de helft van de huurders.  Met de verschillen in het huurverhogingspercentage beoogt de Key de verschillen tussen de huren voor dezelfde soort woningen te verminderen. De huurders met een langdurig laag inkomen krijgen geen huurverhoging van de Key. De streefhuur benoemt de Key als de huur die gevraagd wordt als de woning opnieuw verhuurd wordt, waarbij de verhogingen er niet voor zouden zorgen dat ze boven de wettelijk maximale huur of de liberalisatiegrens uitkomen. Advies Arcade voor het huurverhogingspercentage van de streefhuur: Arcade heeft geadviseerd  om het na te streven percentage van de Key van 85% te verlagen naar 70%, dit met het argument dat de huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan huur zijn gaan betalen, terwijl hun inkomen nauwelijks stijgt. Vandaar dat ook de woonbond een huurverlagingsactie is gestart. Verder heeft de Key weer meer financiële ruimte.

Arcade adviseert ook aan de Key om uit te gaan van de streefhuren zoals Arcade ze definieert in dit betreffende  advies, omdat de Key nalatig is om een kader te geven welke streefhuren wanneer en waar gehanteerd worden, waarvan bovendien afgesproken is ze  nader vast te stellen bij de complexstrategieën, hetgeen veelal niet gebeurd is. Arcade geeft daarbij in het advies de volgende definitie van streefhuren: Advies Arcade voor de uitleg over streefhuur:

  • Voor de te liberaliseren sociale huurwoningen is de streefhuur 711,68 euro
  • Voor de te verkopen huurwoningen maximaal 710,68
  • De streefhuur voor sociale huurwoningen kan variëren van maximum 710,68 en de diverse aftoppingsgrenzen of lager. Bij huurders met recht op huurtoeslag is de streefhuur gelijk aan de bijbehorende aftoppingsgrens of lager. Hebben huurders geen recht op huurtoeslag dan is de streefhuur gelijk aan 710,68 euro of lager.

In Zandvoort stelt de Key een percentage huurverhoging ten opzichte van de maximale huur voor. Huren hoger of gelijk aan 80% krijgen 1,4% verhoging en huren lager dan 80% krijgen 3,7%.  In Zandvoort maakt de Key afspraken met het huurdersplatform. Men werkt in Zandvoort met de wettelijk maximale huur en niet met de streefhuur. Met de voorgestelde huurverhoging komt de huur niet boven de wettelijke huur of de liberalisatiegrens, aldus de Key. Advies Arcade voor de huurverhoging in Zandvoort: Arcade adviseert voor Zandvoort dat de Key voor alle Zandvoortse huurders de meest gunstige huurverhogingsregeling moet toepassen, dus ook voor de individuele huurders buiten het huurdersplatform Zandvoort. Verder moet de Key voor de vrije sectorhuurders een inflatievolgend huurverhogingsbeleid volgen.

In de vrije sector grijpt iedere huurverhoging buitensporig  in op de financiële buffer van de huurder.  Advies Arcade voor de vrije sector: Arcade stelt een inflatievolgend beleid voor.

Arcade meldt ook  specifiek een aantal problemen die spelen bij de betaalbaarheid van de huren in het algemeen. Advies Arcade over de betaalbaarheid van huren: Arcade adviseert dat de Key in de begeleidende brief met het huurverhogingsvoorstel duidelijk moet maken dat  alle categorieën huurders die in de knel komen dit individueel met de Key kunnen regelen.

Verder wil Arcade dat de Key de huurders goed en volledig informeert over de uitgangspunten van de huurverhoging en over de mogelijkheden van het indienen van een bezwaar. Advies van Arcade over de verplichte punten die de key moet vermelden in de begeleidende brief bij het huurverhogingsvoorstel:

  • De streefhuur en waarop deze is gebaseerd
  • Hoe het percentage van de staffel zich verhoudt tot de huidige huur, de streefhuur en het percentage huurverhoging
  • Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging  moet de maximale huur worden genoemd en waarop deze is gebaseerd
  • Voor huurders die financiëel in de knel komen de vermelding hoe zij dit individueel kunnen regelen, bijvoorbeeld een huurverlaging. Ook de naam van een vast contactpersoon voor deze zaken, met contactgegevens
  • Een doorkiestelefoonnummer van de Key  naar een deskundige helpdesk waarnaar huurders met eventuele vragen  kunnen bellen

Voor de inkomens boven euro 41.056 rekent de Key een verhogingspercentage voor sociale huurwoningen  van 5.4% met een bovengrens van de wettelijke maximaal toegestane huur. Arcade meldt daarover in haar advies dat zij veronderstelt dat hiermee hetzelfde bedoeld wordt als  de omschrijving in het voorstel van 2017 waarin men de huur vermeldt als stijgend tot de maximale grens  van het Woning Waardering Stelsel . Advies Arcade over de maximale huur als uitgangspunt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: Arcade pleit sterk voor een verlaging van de bovengrens van de maximale huur volgens het WWS.

Tot hier de samenvatting  van het huurverhogingsadvies  2018 van Arcade aan de Key. Het volledige huurverhogingsadvies aan de Key staat op de Website van Arcade

In een volgend bericht zal ik proberen in te gaan op bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging.

 

Stekeltje, april 2018

Arcade staat altijd voor u klaar.