Categorie: Nieuws
Verduurzaming huurwoningen mag wel een tandje hoger
Lieven de Key en Lieven de Stad hebben de opdracht om te werken aan een voorspoedige energietransitie, zodat er minder CO2 wordt uitgestoten door huishoudens. Zo kunnen we met elkaar werken aan een veilige toekomst voor het klimaat. Hiervoor maken Lieven de Key en Lieven de Stad regelmatig plannen. Huurdersvereniging Arcade krijgt deze plannen ter inzage en mag er advies over uitbrengen. Arcade kijkt dan vooral naar het belang van de bewoners: gaat de transtitie niet te snel, of juist te langzaam, en wie betaalt eigenlijk de rekening? In dit artikel leest u een samenvatting van het laatste advies van Arcade op de laatste energietransitieplannen van Lieven de Key en Lieven de Stad uit 2022. Conclusie: het mag allemaal best een tandje hoger.
De werkgroep energietransitie van Arcade heeft het energietransitie-plan van Lieven de Key bestudeerd, met mooie ondersteuning door !WOON. Het advies van Arcade is eind december 2022 uitgebracht. Normaal moet dat binnen 6 weken, maar Arcade heeft voor zo’n complex onderwerp meer tijd nodig. Onze werkgroep is tweewekelijks bijeengekomen om het advies voor te bereiden. Daarnaast waren er bijeenkomsten met Lieven de Key over de energietransitie. Los daarvan won de werkgroep ook elders deskundig advies in.
Hier vindt u de link naar het volledige advies van Arcade. Goed om te weten dat Arcade al eerder geadviseerd heeft over de plannen van Lieven de Key met zonnepanelen, gasloos koken en VvE’s en de energietransitie.
De energietransitie is veelomvattend. In ons advies richten we ons daarom op de uitgangspunten, de gevolgen voor de huurders en met name ook op de noodzakelijke betrokkenheid van huurders en bewonerscommissies.
Conclusies
Arcade staat positief tegenover de belangrijkste uitgangspunten van het energietransitie-beleid en de hoofddoelstelling. Wij onderschrijven de doelstelling van CO2-reductie, en de ambitie om deze zo snel mogelijk te bereiken. We zijn het eens met de prioriteiten die Lieven de Key bij stap 1 stelt aan het zoveel mogelijk beperken van de energievraag. Het zoveel mogelijk energiezuinig maken c.q. isoleren van haar gehele woningbezit beschouwen we als de belangrijkste doelstelling, waar ook het grootste deel van de financiële middelen naartoe gaat. De kookgastransitie, aanleg van zonnepanelen en ledverlichting zijn in onze ogen ook belangrijk, maar deze stappen kunnen ook naast of gescheiden van deze hoofddoelstelling genomen worden. In beginsel is Arcade positief over de gekozen volgorde voor het energiezuinig maken van de woningvoorraad en de keuze om de woningen met een EFG-label als eerste aan te pakken.
Arcade adviseerde Lieven de Key al in 2018 deze stappen te nemen. De kosten voor uitvoering van deze stappen namen de afgelopen jaren sterk toe. Daarnaast zijn wij van mening dat de ambitie voor de te verwachten investeringen fors hoger mag zijn. Volgens Arcade heeft Lieven de Key genoeg financiële middelen hiervoor.
Samenvattend ziet Arcade veel mogelijkheden in het plan, maar maakt zich grote zorgen om het slagen, goed uitvoeren van de energietransitie en over het gebrek aan transparantie en betrokkenheid richting de huurders en bewonerscommissies.
Hieronder de thema’s: de grote hoeveelheid concrete adviezen en uitwerkingen vindt u in het advies zelf.
Huurdersparticipatie bij energietransitie en verduurzaming
Geef huurders de kans mee te denken en met alternatieven te komen. Arcade mist huurdersparticipatie in het voorgenomen beleid en hoe dit geregeld wordt bij de duurzaamheidsaanpak op complexniveau. Participatie leidt tot betere planvorming en betaalt zich terug doordat overlast voor bewoners beperkt wordt en op afhandeling van klachten energie en tijd bespaard wordt.
Planning, volgorde en organisatie bij uitvoering van de verduurzamingsopgave
Het uitgangspunt van Lieven de Key bij de energietransitie is dat de uitvoering gelijktijdig met het periodieke onderhoud plaatsvindt. Arcade wil dat er naast de meerjarenonderhoudsplanning, ruimte blijft voor maatwerk en voor bewonersinitiatieven van complexen. Ook bij die complexen die veel later aan de beurt zijn. Lieven de Key reserveert geen extra geld voor de eigen organisatie en personeelslasten voor de uitvoering en ook niet voor de huurdersparticipatie rond verduurzaming. Arcade denkt dat het moeilijk wordt om met de huidige projectteams een veelvoud van het aantal lopende projecten uit te voeren.
Uitfasering EFG-labels en mogelijke versnelling
De ambitie om zoveel mogelijk EFG-labels uit te faseren kan ambitieuzer. Lieven de Key is onduidelijk over de planning voor complexen met EFG-labels voor de jaren 2023-2028 en om hoeveel complexen/woningen per jaar het gaat. De aanpak van veel woningen met een EFG-label en/of enkel glas laat jaren op zich wachten, blijkt uit het voorgenomen beleid, met grote gevolgen voor de energielasten van bewoners. Lieven de Key moet erop anticiperen dat een EFG-label en/of enkel glas op korte termijn als woninggebrek aangemerkt gaat worden door de overheid en waar mogelijk veel sneller (label)stappen maken.
Ventilatie
In de uitvoering van het transitieplan speelt de aanleg of het verbeteren van de woningventilatie een belangrijke rol. Arcade is het eens met het belang van goede woningventilatie, als woningen beter geïsoleerd worden is het cruciaal de ventilatie daarop af te stemmen. Wij missen in het plan aandacht voor de complexiteit van de keuze voor het soort ventilatie en de wijze van aanleg.
Isolatiemaatregelen
Thermische isolatie van buitenmuren, vloeren, daken en ramen zijn onderdeel van de verduurzaming van complexen. De werkzaamheden die daarvoor nodig zijn kunnen deels vanaf de buitenzijde plaatsvinden maar zullen ook vaak binnen de woning uitgevoerd worden.
Arcade heeft zorgen over de kwaliteit van uitvoering en de gevolgen voor huurders.
Zonnepanelen, voorzetting beleid voor zonnepanelen
Arcade wil dat er meer aandacht is voor communicatie richting bewonerscommissies en individuele bewoners, dat de aanleg van zonnepanelen langer van tevoren wordt aangekondigd en dat daar overleg met de bewonersvertegenwoordiging over gevoerd wordt.
Alternatieven voor gas en het opwekken van warmte
De focus op uitbreiding van warmtenetten voor aardgasvrije verwarming is riskant. De gemeente lijkt vooral hierop aan te sturen. Dit is riskant vanwege de monopoliepositie van Vattenfall in Amsterdam en daarmee de afhankelijkheid van 1 aanbieder. Er zijn geen garanties over de betaalbaarheid van warmtelevering en over wie op lange termijn eigenaar is van de warmtevoorziening. Er zijn naast warmtenetten ook alternatieve opties nodig voor warmtelevering. Van deze alternatieven: aquathermie, lucht-warmte pompen en mogelijk andere door bewoners van wijken aangedragen oplossingen mag meer werk gemaakt worden door Lieven de Key
Waterbeheer en groen
Arcade ziet de urgentie om bewust met water om te gaan niet terug in het voorgenomen beleid en zou dat graag anders zien. Bijvoorbeeld door hergebruik van water. Ook groene daken staan niet in de voorstellen maar dragen bij aan een duurzame stad, kunnen helpen tegen hittewoningen en zorgen o.a. voor een hogere opbrengst van zonnepanelen.
Monitoring van uitvoering van de transitie
Arcade wil de uitwerking en uitvoering van het beleid blijven monitoren. Ook bij de gemengde complexen met huur en koop willen we weten hoe het overleg tussen VvE en huurders loopt en zullen we Lieven de Key blijven aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor de huurders in gemengde complexen.
Overige adviezen
Arcade mist in het voorgenomen beleid een onderdeel over duurzaamheid m.b.t. tijdelijke containerwoningen/studentencomplexen. Er leven verder zorgen ten aanzien van het veilig gebruik van laadpalen in met name parkeergarages onder complexen. Lieven de Key heeft toegezegd hier apart beleid op te gaan ontwikkelen. Arcade vindt tenslotte dat het informeren en adviseren van huurders over energiegebruik een verantwoordelijkheid van Lieven de Key is en niet uitbesteed mag worden aan de derde partijen, die de projecten zullen gaan uitvoeren. Ervaringen met deze uitbestedingspraktijken zijn vooral negatief.
Samenvattend
Arcade ziet veel mogelijkheden in het plan, maar maakt zich grote zorgen om het slagen, goed uitvoeren van de energietransitie en over het gebrek aan transparantie en betrokkenheid richting de huurders en bewonerscommissies.
Eind maart 2020 lezen bewoners van Tuindorp Amstelstation of wel Amsteldorp in de krant (!) dat een deel van hun wijk zou worden gesloopt. In plaats van de karakteristieke woningen, aan de randen van de wijk, komen flats. Bewoners komen massaal in actie. ‘We vechten voor het behoud van onze woningen en de sociale cohesie.’
Ymere, eigenaar van de woningen, informeert de bewoners eind maart 2020. Een deel van de huizen zou moeten verdwijnen, de rest van de woningen wordt gerenoveerd. Door deze plannen zo te presenteren, gaat Ymere tegen de zogenaamde kaderafspraken in. In de kaderafspraken staan de regels die bij een renovatie/sloopprocedure horen. De wensen van de bewoners en het advies van de bewonerscommissie moeten worden meegewogen in het besluit van een corporatie. Dat blijkt Ymere niet te hebben gedaan. Er is dan überhaupt nog niet met bewoners gesproken.
UPDATE
Lees ook de laatste ontwikkelingen op de website van bewonerscommissie Amsteldorp.
Hoe is het nu in Amsteldorp? We spreken de bewonerscommissie in één van de woningen. Hun openingszin is veelzeggend: ‘Kijk maar goed rond, want dit huis kan straks zo maar verdwenen zijn.’
Woonmuur
‘Wat Ymere wil bouwen is niet een flatgebouw. Het is een woonmuur van 4 tot 6 hoog. Volgens commissieleden Geert, Els en Greet is de geplande hoogbouw een soort ‘Berlijnse muur’ die om de wijk wordt gezet. Het is een nadelig bouwwerk. Ze schermen met de term ‘gelijkvloerse woning’, dan denk je (bijna) dat het een huis op de begane grond is, maar het is een flat waar je met een lift naar toe moet. Ymere spreekt over méér sociale huur, maar hoeveel meer woningen er dan per saldo bijkomen wordt niet gezegd. Het zou ook kunnen zijn dat er 113 woningen gesloopt worden en er 114 nieuwbouwwoningen bijkomen. Dat is ook meer. Met nieuwbouw neemt de druk op de wijk enorm toe, ook de verkeersdruk.’
Sociale cohesie
‘Ymere zegt dat het voor oude mensen ‘heel fijn’ is om een nieuwbouwwoning met een lift te krijgen. Maar bewoners hier zitten helemaal niet te wachten op een flat en op een lift. Ze wonen hier nu heel fijn en vaak ook al heel lang. Er is veel sociale cohesie. Iedereen kent elkaar. Dat verdwijnt als er grote flats voor terugkomen.’
Opknapbeurt
‘In de eerste brief die wij van Ymere ontvangen, wordt alleen gezegd dat de woningen toe zijn aan een opknapbeurt. Wij zijn daar natuurlijk voor, al vrezen we ook een flinke huurverhoging. Tegelijkertijd weten we dat de krant wel degelijk over sloop schreef. We zijn dus alert.’
Onrust
‘Later krijgen alleen de huurders van de te slopen woningen een brief. De toon is dwingend. Er is een plattegrond bij met in blauw de huizen die blijven en in oranje de huizen die weg zouden moeten. Dat leidt tot veel onrust.’
Bewonerscommissie oprichten
‘In april 2020 hebben enkele bewoners contact met Rob Oosterloo van het projectteam van Ymere. De plannen worden dan voor het eerst besproken. Wij worden gevraagd ons per mail aan te melden voor de bewonerscommissie zodat Ymere met ons als huurders kan overleggen. We richten een bewonerscommissie op en vragen andere bewoners om zich bij ons aan te sluiten.’
Hulp van !WOON
‘Er is al snel een digitale bijeenkomst via Teams. Daar treffen we Marlijn die de kar wil gaan trekken wat onze bewonerscommissie betreft. We krijgen ook een bewonersondersteuner van stichting !WOON. Hij gaat ook mee naar vergaderingen.’ !WOON geeft bewoners informatie en advies over bijvoorbeeld huren, energie en participatie.
Honderden handtekeningen
‘We starten met een huis-aan-huis poster en vragen wat bewoners van de plannen vinden. Uit onze enquête blijkt dat 93 procent wil dat al onze huizen blijven staan. We hebben een eigen website en sturen nieuwsbrieven. Met een petitie halen we honderden handtekeningen op. Er zijn ook bewonersavonden. Veel mensen zijn boos en ze zijn het niet eens met de plannen. Er worden kritische vragen gesteld. Tijdens een bewonersavond horen we dat het casco (de constructie) van onze huizen gewoon in orde is. Dit blijkt uit het technisch onderzoek.’
Erfgoedvereniging Heemschut
‘We krijgen steun van erfgoedvereniging Heemschut. Zij vinden dat alle woningen gerestaureerd moeten worden. We worden ook gesteund door de bewoners van de koopwoningen aan de overkant van de weg. Want als het plan van Ymere door gaat wonen ook zij in de schaduw van de hoge nieuwbouw.’
Onzekerheid
‘Mede dankzij onze protesten worden de sloopplannen on hold gezet. De plek van sloop/nieuwbouw staat niet meer vast. Dit klinkt misschien positief maar nu is er juist meer onzekerheid gecreëerd. Er wordt nu ook gezegd dat de sloop/nieuwbouw misschien helemaal niet doorgaat. Het wordt erg vaag gehouden. Je weet hierdoor nog steeds niet of al onze huizen blijven staan.’
Steun van huurderskoepel HYA
‘HYA (Huurders Ymere Amsterdam) is de koepel van bewonerscommissies van Ymere. Zij kijken en lezen met ons mee en ze zijn bij onze vergaderingen. We benaderen ook politieke partijen van de stadsdeelcommissie. De stadsdeelcommissie vindt dat we er in eerste instantie met Ymere moeten uitkomen. Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Want het volledige verhaal wordt niet altijd verteld. Zo garandeert Ymere opeens, vlák voor een woonwensenonderzoek, een terugkeergarantie na de renovatie. Maar de voorwaarden worden achterwege gelaten. Die zijn echter cruciaal omdat sommige bewoners misschien toch geen recht hebben op terugkeer.’
Ons mooie Amsteldorp
‘Er is nu een woonwensenonderzoek gaande. Wij hebben de conceptvragen kunnen aanpassen. Daarmee hopen wij dat de stem van bewoners beter naar voren komt en dat er ook echt naar hen geluisterd wordt. Voor de corporatie is plannen maken voor een wijk natuurlijk gesneden koek,. Voor ons is dit nieuw, het is niet ons vakgebied. We moeten dus scherp en gemotiveerd blijven en altijd doorzetten om ons doel te bereiken: het behoud van ons mooie Amsteldorp.’
De huurders namen niet langer genoegen met het gebrek aan kwaliteit en serviceverlening. In plaats van zich nog langer te laten afschepen verzamelden ze hun ongenoegens in een klinkend rapport waar de verhuurder niet meer omheen kon.
Het rapport werd afgelopen zomer door huurdersvereniging Arcade aangeboden en besproken met Lieven de Key en haar commerciële dochteronderneming Lieven de Stad. Zowel Lieven de Key als Lieven de Stad hebben aangegeven dat zij het rapport serieus nemen en dat zij het werk van de huurders waarderen.
De eerste verbetering bij Lieven de Stad is nu inmiddels aangebracht: de verhuurder gaat extra medewerkers inzetten om de samenwerking met bewonerscommissie De Sfinx te verbeteren.
Met Lieven de Key is naar aanleiding van een vergelijkbaar rapport drie jaar geleden een speciale werkwijzer ontwikkeld, die dit najaar geïmplementeerd wordt. Bij de toetsing vooraf zijn ook weer veel bewonerscommissies betrokken.
De boodschap van Arcade is: “Als huurder krijgt u meer voor elkaar dan u denkt, zolang u de krachten maar bundelt. Een verhuurder die maar niet thuis geeft, is zo tóch in beweging te krijgen. In de doorgedraaide huursector staat de prijs-kwaliteitverhouding van veel woningen sterk onder druk. Als verhuurders dan per se elk jaar de huur willen verhogen, dan moet er ook wel eens boter bij de vis.”
|
Een huurder heeft terechte klachten maar de verhuurder doet er niks aan. Dan is de enige manier: maak er werk van, schakel instanties in en houd vol. Want de aanhouder wint – en dat is in dit geval de huurder. Hanneke van Gent, voorzitter van bewonerscommissie 1013, schrijft over een geval van ernstige schimmel- en vochtoverlast bij huurder Tal.
Ook al heeft het wooncomfort van zijn woning deze bewoner – die we Tal noemen – ruim een jaar veel kopzorgen en ergernissen geleverd – hij kan na veel gedoe eindelijk verder. Met zijn leven, met zijn werk als zzp-er en vooral ook weer met leukere zaken.
Zijn woning kwam overhoop te liggen nadat hij zwarte schimmel over de gehele vloer van zijn slaapkamer ontdekte. Vanwege een muffe stank trof hij dat aan onder zijn laminaatvloer in zijn slaapkamer. De inhoud van kledingkasten en linnengoed moesten verhuizen naar de woonkamer, de slaapkamer moest leeg, het laminaat moest van de vloer en hij moest een stukje gang weghalen om alles schoon te kunnen maken.
Zijn zieke vrouw en hij moesten voortaan in de woonkamer slapen, waar Tal ook zijn zakelijke werkzaamheden verrichtte.
Ook de muur van zijn slaapkamer grenzend aan de badkamer bleek veel vocht te bevatten. Met grote regelmaat meldde hij telefonisch bij Lieven de Key dat het probleem van vocht en schimmelvorming niet opgelost was, nadat hij eerder via de website van Lieven de Key een melding maakte. Iedere keer nadat een monteur zonder succes langs was geweest zakte de moed hem in de schoenen.
Het leverde Tal veel stress op. Iedere keer die teleurstelling, het gebel, het opwachten op monteurs (met hun variabele tijden), bovenop de werkdruk van zijn bedrijf. Ondertussen lag zijn huis overhoop en wist hij niet of hier nog ooit eens een eind aan zou komen.
Het stomme toeval wilde dat de senior opzichter van Lieven de Key per ongeluk bij hem aanbelde in plaats van bij zijn bovenbuur. Dat was in november 2021. Er werd toen daarna wel wat gedaan, maar de oplossing was er nog steeds niet. De klachten werden zelfs erger, uit de vochtige muur van zijn slaapkamer vielen stukken en door zijn meterkast bleek water te stromen. De bovenburen hadden ook een lekkage en uiteindelijk stroomde bij Tal zelfs water door de meterkast – levensgevaarlijk!
Begin december heeft zijn buurvrouw, zo bezorgd als ze was, de voorzitter van hun bewonerscommissie gebeld, die gelijk langskwam en de oplossing in beweging bracht. Samen met Stichting !WOON, en nadat ook de gemeentelijk inspecteur van Bouw en Woningtoezicht hierover geïnformeerd werd, is er een uitgebreide brief met foto’s naar Lieven de Key gestuurd. Vanaf toen pakte het technisch team van Lieven de Key het probleem voortvarend aan. Een speciaal ingehuurd bedrijf ontdekte dat er een obstructie in de waterafvoer was, in een onderlaag waar een behoorlijke laag water in de tussenmuur stond. Daarop heeft een droogmachine vanaf januari vijf maanden de schade terug kunnen brengen naar een droge muur. De muren werden opnieuw opgemaakt en de badkamer opnieuw betegeld. Ondertussen had Lieven de Key bij de bovenbuur het vochtprobleem ook grondig aangepakt.
De Huurcommissie kwam in mei pas langs om de situatie in ogenschouw te nemen en begin augustus was er een zitting waarbij beide partijen gehoord werden. De huurder en de bewonerscommissie hebben samen bezwaar gemaakt tegen het opgemaakte verslag. Alles bij elkaar hielp het dat Tal voor vijf maanden 40% huurkorting kreeg en natuurlijk als winnende partij geen leges hoefde te betalen.
Wat we willen benadrukken: -als je melding maakt van bijvoorbeeld een vochtplek, doe dat dan naast de melding op de website van Lieven deKey ook apart per mail. Had Tal dat gedaan, dan had hij met terugwerkende kracht die 40% huurkorting wel over 18 maanden kunnen krijgen. Het is maar dat u dat weet!
Theatergroep Parels voor de Zwijnen is terug in Noord! Na het ontroerende én feestelijke De Koningin van de Voedselbank en VETARM! spelen ze nu SNIKHEET. Een voorstelling over alweer een ‘hot’ item: Noord moet als de sodemieter van het gas af. Maar de energietransitie verdeelt de Noordbewoners. Mensen met een kleine beurs kunnen de energierekening nu al amper betalen. Dus hoe moet dat dan straks? Daartegenover staan vooruitstrevende bewoners die de plannen niet groen genoeg vinden en voor wie het allemaal veel te langzaam gaat.
Al die Noordelingen komen tijdens een inspraakavond bij elkaar. Dat levert een stevige, maar ook een hilarische clash op tussen bevlogen klimaatactivisten en opgewonden dwarsliggers, vleeseters en veganisten, optimistische aanpakkers en boze gedupeerden, goedbedoelende beleidsmakers en wantrouwende burgers. Het belooft een hete avond te worden, vol pittige standpunten, woeste meningen, slimme gedachten en lukrake ideeën. Maar ook met rauwe levensverhalen die zorgen voor verbroedering.
U bent van harte uitgenodigd om mee te denken en mee te praten over een toekomst die ons allemaal aangaat! Na afloop van elke voorstelling is er een kort nagesprek.
Tickets: € 15,- / € 7,50 CJP / € 2,- Stadspas groene stip – (er zijn geen servicekosten)
Tip: doneer ook een kaartje voor iemand die het minder breed heeft!
Try-outs, première en voorstellingen 4 t/m 30 oktober 2022
Aanvang 20:00 uur, matinee 15:00 uur
Inloop vanaf 19:30 uur, matinee 14:30 uur
Het Antoniushuis, Kamperfoelieweg 207, 1032 HM Amsterdam Noord
‘t Zonnehuis, Zonneplein 30, 1033 EK Amsterdam Noord
Modestraat, Buikslotermeerplein 15, 1025 ES Amsterdam Noord
Meer informatie: https://parelsvoordezwijnen.com/producties/snikheet/
Willem Staffeleu kreeg een brief van Lieven de Key over een plotselinge verhoging van zijn servicekosten. Dat vond hij toch een beetje eigenaardig. Hij besloot er geen genoegen mee te nemen. Dit is zijn verhaal.
In de vorige nieuwsbrief heb ik u verteld hoe u op een simpele en legale wijze de jaarlijkse huurverhoging kunt weigeren. Een gang naar de Huurcommissie of het schrijven van een bezwaarschrift is hiervoor niet eens noodzakelijk. Bovendien kan het u zomaar honderden of soms wel duizenden euro’s schelen. Een leuke meevaller. Zeker in deze dure tijd. Maar let op. Er schuilen meer addertjes onder het gras.
Nog niet zo lang geleden ontving ik, evenals andere huurders, opnieuw een brief van Lieven de Key. Dit keer ging het niet om huurverhoging, maar om een aanpassing van het maandelijkse voorschotbedrag van de servicekosten. ‘We verhogen uw voorschot servicekosten per 1 september 2022’, zo stond er in de brief.
Maar waarom het voorschot verhogen? Sinds ik ben overgestapt op een elektrische kachel en een elektrische kookplaat ontvang ik jaarlijks juist een fiks bedrag terug. En mochten de energietarieven met 100% zijn gestegen, ook dan dien ik bij de afrekening over 2022 nog altijd een behoorlijk bedrag terug te ontvangen. Dus waarom het voorschot verhogen?
Klopte er dan werkelijk niets van de brief van Lieven de Key? Ook daar moet ik eerlijk in zijn. Op zich acht ik het een prima service. Zeker aan huurders die jaarlijks moeten bijbetalen. Maar ik ergerde mij toch wel in hoge mate aan het zinnetje: ‘We verhogen uw voorschotbedrag.’ Want waarom niet eerst overleg met huurders? Zij moeten het immers toch gaan betalen.
Bovendien gaat het ook hier weer om een voorstel. Met de nadruk op voorstel. Huurders kunnen dus weigeren. Dat laatste komt echter op geen enkele wijze tot uiting in de brief van Lieven de Key. Hierover heb ik dus schriftelijk bezwaar aangetekend bij Lieven de Key, met als resultaat dat het voorstel (lees: verhoging) is teruggedraaid. Hieruit blijkt maar weer eens dat de positie van de individuele huurder beduidend sterker is dan wordt gedacht.
Wilt u weten hoe het precies zit met servicekosten en waar u dan precies voor betaalt? Hier leest u er meer over.
Actieve huurder en ‘buurtopa’ Jan de Wilde (82) woont in de Columbuspleinbuurt in Amsterdam-West. Hij heeft heel wat meegemaakt als actieve huurder, maar de laatste jaren vindt hij de huurprijzen wel heel erg snel (en heel erg veel) stijgen. ‘Mensen moeten nu elk dubbeltje omdraaien om te kunnen wonen.’
Jan werkte jarenlang in de bouw. Zijn vrouw was kunstenares. Het stel kwam in 1968 in de Columbuspleinbuurt wonen. Eerst in een vierkamerwoning, later werd het een tweekamerwoning.
Was huren vroeger echt veel betaalbaarder?
‘Ja. Zeker. De overheid zorgde voor betaalbare huren. Als je tegenwoordig verhuist ga je zo een paar honderd euro meer betalen. Corporaties zouden de huur niet zo fors moeten verhogen. Hetzelfde geldt voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor veel mensen is de huur nu al niet meer te betalen.’
Kwamen mensen vroeger eerder in opstand tegen hoge huren?
‘Ja, ook dat. De onderlinge solidariteit was sterker. Mensen kwamen ook sneller in actie tegen lage lonen. Ik herinner me nog goed dat ik in de jaren zestig in de bouw werkte en de bouwplaats op een doordeweekse dag compleet verlaten was omdat iedereen staakte voor hoger loon. Het was in die tijd vanzelfsprekender om samen tegen onrecht te strijden.’
Waarom protesteren er nu minder mensen tegen de afbraak van de sociale huursector, denkt u?
‘Ik denk dat het komt door de individualisering. Mensen verenigen zich minder als er onrecht moet worden aangepakt. Verder is het aantal kopers de afgelopen veertig jaar toegenomen. De groep die huurt is kleiner geworden. Dit leidt er toe dat mensen op politieke partijen stemmen die voor kopers opkomen. De zorgen van huurders zijn van ondergeschikt belang.’
Hoe kijkt u aan tegen de rol van de politiek de afgelopen jaren?
‘Alle partijen van links tot rechts, hebben het gemeenschapsdenken verkwanseld. Met de gemeenschap bedoel ik een samenleving waarin mensen naar elkaar omkijken. Dat is door een groeiende groep flexwerkers moeilijker geworden. In de bouw zijn bijvoorbeeld nauwelijks nog vaste krachten. Dat maakt het moeilijker om in opstand te komen. Daarom moeten ook de ambachtsscholen terugkomen. Dan sta je samen sterker.’
U bekritiseert de politiek en de corporaties. Oefende u daar zelf ook invloed op uit?
‘Jazeker. Dat heb ik gedaan door in 2009 de slechte staat van ons complex aan te kaarten. Na lang aandringen liet de corporatie een bouwrapport opstellen dat de slechte staat bevestigde. Ik ben ook cursussen bij de Woonbond gaan volgen. Tijdens de algemene ledenvergaderingen van Arcade leerde ik van de ervaringen van andere huurders. Bijvoorbeeld hoe je met groot onderhoud moet omgaan.’
Met dat onderhoud ging Lieven de Key in 2014 bij jullie aan de slag begreep ik.
‘Inderdaad. Tijdens een bewonersavond heb ik toen met een paar anderen een bewonerscommissie opgericht. Door mensen aan te spreken en briefjes te verspreiden, kregen we een groep bij elkaar.’
Ik begreep dat jullie ook meegingen met huisbezoeken om de corporatie te controleren.
‘Tijdens huisbezoeken noteerde de corporatie wat er moest gebeuren. Als bewonerscommissie controleerden wij of er niets vergeten werd. Soms waren er muurscheuren en werd daar aanvankelijk niets mee gedaan. Door flink aandringen kwam dit gebrek uiteindelijk toch op de to-do lijst terecht.’
En controleerden jullie ook wat er van het groot onderhoud terechtgekomen was?
‘Zeker, wij wilden namelijk graag weten of alle beloftes waren nagekomen. Vaak was alleen het minimum gedaan, maar er waren ook successen. Doordat wij tijdens de huisbezoeken meekeken, durfden bewoners te klagen en kregen ze bijvoorbeeld toch een nieuwe keuken. .’
Hoe staat uw buurt er nu bij?
‘Ik woon nog steeds prettig. Mijn buren zien mij als een soort buurtopa die graag voor anderen klaarstaat. Ik werk als vrijwilliger bij buurtvereniging Jacob Maris. De vereniging heeft een buurthuis waar ik de beheerder van ben. De huren in onze buurt zijn enorm gestegen. 1800 euro per maand is gewoon geworden, maar dat is natuurlijk helemaal niet gewoon. Bij woningcorporaties is dat sociale er een beetje vanaf. De belasting op sociale huurwoningen oftewel de verhuurderheffing wordt afschaft. Ik begrijp niet waarom het dan nog nodig is om zo veel extra huur te vragen.’
Hoe kijkt u aan tegen de vijfjarige jongerencontracten waar Lieven de Key mee werkt?
‘Door deze tijdelijke contracten zijn er veel wisselingen in ons complex. Voor jongeren geeft het stress dat ze hier maar een paar jaar kunnen wonen en dan weer op zoek moeten naar een nieuwe woning. Daarnaast zijn veel wisselingen ook niet goed voor de sociale cohesie. Voor bewoners die hier maar kort wonen is het minder interessant om in hun buurt te investeren. Ik merk dat bewoners hierdoor minder goed weten wie hun buren zijn en dat de onderlinge verbondenheid afneemt. Het scheelt overigens dat ik vaak pakjes van mijn buren aanneem. Hierdoor weet ik toch een beetje wie er nog meer in ons complex woont.’
Rupert van Heijningen is onlangs door het Arcadebestuur voorgedragen als nieuw lid van de Geschillencommissie. Lieven de Key heeft de voordracht overgenomen, waarmee de benoeming een feit is. Rupert vervangt Harry Wolring die ruim 12 jaar lang deze functie heeft bekleed.
Allereerst enige verduidelijking over de Geschillencommissie zelf. Deze bestaat uit twee door Lieven de Key voorgedragen personen, twee voorgedragen door Arcade plus een onafhankelijke voorzitter. De commissie wordt bijgestaan door een secretariaatsmedewerker. Individuele huurders en bewonerscommissies die een in hun ogen onoplosbaar geschil hebben met Lieven de Key kunnen zich wenden tot de Geschillencommissie. Wel moet zo’n geschil een serieuze patstelling zijn en niet op een andere manier opgelost kunnen worden. Denk bij dit laatste aan bijvoorbeeld een onterechte huurverhoging of chronische onderhoudsklachten. Die kunnen beter voorgelegd worden aan de Huurcommissie.
Wat heel belangrijk is, is dat de leden van de Geschillencommissie op persoonlijke titel werken en onafhankelijk zijn van zowel Lieven de Key als van de huurders. Zij bekijken zo objectief en onpartijdig mogelijk, aan de hand van alle beschikbare informatie, of de klacht gegrond is, of de juiste procedure is gevolgd, of er meer informatie gewenst is, et cetera. De uitspraak, soms aangevuld met een aanbeveling, is bindend voor Lieven de Key. Huurders kunnen bij een uitspraak waar ze het niet mee eens zijn nog naar de kantonrechter stappen, of in sommige gevallen naar de Huurcommissie.
Voordat een geschil in behandeling wordt genomen, wordt eerst door de onafhankelijke voorzitter beoordeeld of de Geschillencommissie bevoegd is. Een afwijzing zal altijd gemotiveerd worden, eventueel aangevuld met een aanbeveling waar en hoe de huurders elders terecht kunnen. Indien de klacht in behandeling wordt genomen, komt er een zitting waarin zowel de huurders als Lieven de Key hun zaak kunnen toelichten en bepleiten.
Rupert, ben jij zelf een huurder?
‘Nee niet meer. Dat is redelijk lang geleden. In mijn studententijd en in een korte periode daarna huurde ik onder andere een kamer in een verwaarloosd pand in Zuid dat geheel ten prooi was gevallen aan een huisjesmelker.’
Je bent nu advocaat in een gemengde praktijk. Heb je daar ook te maken met volkshuisvestingszaken?
‘Niet de volkshuisvesting in het algemeen. Wel met plannen voor sloop en renovaties waar een deel van de huurders het niet mee eens is. Ik heb een huurrechtpraktijk waarbij ik zowel huurders als verhuurders bijsta. Vaak blijkt dat het geschil tussen verhuurder en huurder emotioneel flink kan oplopen. De verhuurder wil het bezit laten voldoen aan de eisen van deze tijd, moderniseren, verbeteren. Terwijl veel huurders veel waarde hechten aan de voor hen vertrouwde situatie en omgeving. Waarom dan moderniseren? Wij wonen al jaren naar tevredenheid op onze manier. Daarnaast speelt bij sommige huurders ook enige angst voor een hogere huur. Kunnen we dat nog wel betalen.’
‘Wat ook een rol kan spelen is dat verhuurders graag uitgaan van een bepaalde standaard. Dat maakt het beheer goedkoper. Terwijl een huurder graag persoonlijke verbeteringen wil aanbrengen. Dat kan bij het einde van de huurperiode problemen opleveren. Zo was er een conflict over een prachtige vijver in een tuin, aangelegd door de huurder. Deze moest de huurder bij vertrek verwijderen van de verhuurder. De verhuurder was bang te moeten opdraaien voor het onderhoud ervan. Ondanks dat iedereen het eigenlijk zonde vond van die mooie vijver, trok de verhuurder bij de rechter uiteindelijk aan het langste eind.’
We kunnen ons zo voorstellen dat soms huurders ten opzichte van Lieven de Key in het nadeel zijn, omdat Lieven de Key een grote organisatie is, beschikt over juristen en mogelijk een informatievoorsprong heeft. Hoe denk je daarover?
‘Komt dit voor? Het zou niet zo moeten zijn. Aan het begin van de zitting moet de Geschillencommissie vaststellen of duidelijk is waar de huurder precies over wil klagen. Ik heb begrepen dat de voorzitter de brief met de klacht van de huurders doorneemt en eventueel herformuleert ter verduidelijking. Misschien kan dit worden verbeterd als voor de zittingen een formele schriftelijke ronde plaats heeft met toelichtingen van beide zijden?’
Vanuit de ervaring van de interviewer, zelf betrokken geweest bij enkele zaken, was zo’n ronde niet geformaliseerd. Indien het wel gebeurt is dat een eigen initiatief, ook van de kant van Lieven de Key trouwens.
‘Maar verder zal de praktijk dit moeten uitwijzen. In ieder geval zal ik proberen alert te zijn dat de huurder goed aan bod komt. Wel altijd vanuit een neutrale positie.’
‘Als het over technische kwesties gaat, die de huurder niet zo goed kan verwoorden of beoordelen, is het misschien nodig dat eerst een onafhankelijk technisch onderzoek plaatsvindt voordat de Geschillencommissie tot een oordeel komt.’
Je gaat zo te horen met goede moed aan de slag?
‘Jazeker, ik heb er zin in. Ik ga er geheel open in. Ik treed in dit geval niet op als advocaat van de huurders. Mijn rol is een neutrale. Ik heb al kennisgemaakt met de andere leden van de commissie. Daar heb ik een goede indruk van. Zij lijken mij deskundig. In oktober volgt nog een trainingsdag bij Lieven de Key over de procedurele kant van de zittingen.’
‘Van de andere leden heb ik begrepen dat het gaat om een paar zittingen per maand. Worden de uitspraken ook teruggekoppeld met het Arcadebestuur?’
Niet direct. De leden namens Arcade worden wel uitgenodigd om tijdens een ALV verslag te doen over hun werk in de commissie. Tot slot van dit interview: heb jij zelf nog iets toe te voegen?
‘Ja, leuk om te vermelden is dat ik in de Raad van Toezicht zit van een nog echt ouderwetse coöperatieve vereniging, waarbij de bewoners geen huurders zijn maar leden van de coöperatieve vereniging en het bestuur wordt gevormd uit de leden. Door het gezamenlijke onderhoud slagen zij erin de huur onder de sociale huurgrens te houden, terwijl de woningen aangewezen zijn tot rijksmonument, bekend als de Papaverhof in Den Haag.’
Domweg gelukkig in een sociale huurwoning. In nieuwsbrief nummer 3 2022 deden we een oproep om een mooie foto van uw lievelingsplek in huis te sturen. Akkemay Lammers maakte deze sfeervolle foto van haar slaapkamer. De prijs, het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach, komt gauw naar haar toe!
