Categorie: Nieuws

De WOZ-waarde bepaalt voor een deel het aantal punten van sociale huurwoningen. Zo bepaalt de WOZ-waarde ook mede de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. In de afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden in Amsterdam fors gestegen met als gevolg, dat ook de maximale huurprijzen van sociale huurwoningen blijven stijgen. 

Als huurder kunt u ook bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Bezwaar kan tot een verlaging van de WOZ-waarde leiden. Zo ook tot een verlaging van het aantal punten van een sociale huurwoning en de maximale huurprijs.

Meer informatie kunt u vinden via de website van Stichting !WOON en de website van de Woonbond. Ook op de website van de gemeente Amsterdam is meer informatie te vinden.

Vergelijken van woningen

In het voorjaar, veelal in februari verstuurt de gemeente de WOZ-beschikking met de door haar getaxeerde waarde van uw huurwoning. Mogelijkerwijs hebt u deze beschikking al ontvangen.

In de WOZ-beschikking noemt de gemeente drie woningen. Daar is uw woning mee vergeleken. Het is aan te bevelen om na te gaan of deze drie woningen ook daadwerkelijk met uw woning vergelijkbaar zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kwaliteit en de ligging van de woningen. Als dat niet zo is, dan is dat een reden om bezwaar te maken.

Als deze drie woningen niet zijn genoemd, dan wordt naar een taxatieverslag verwezen. Deze kunt u downloaden.

U kunt de woz waarde van alle woningen in de buurt bekijken via de website van het wozwaardeloket: www.wozwaardeloket.nl. Hier kunt u ook bekijken met welke woning uw woning is vergeleken. Dan kunt u besluiten of bezwaar maken zin heeft.

Model bezwaar brieven

Stichting !WOON heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van Stichting !Woon. Ook de Woonbond heeft een modelbrief opgesteld. Deze is te downloaden via de website van De Woonbond. De modelbrieven kunt u voor een bezwaar tegen de WOZ-beschikking gebruiken.

De gemeente Amsterdam heeft ook een digitaal bezwaarformulier beschikbaar. Maar ook een door u zelf geformuleerd bezwaar wordt door de gemeente in behandeling genomen.

Het bezwaar kan binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking gemaakt worden.

15 gemeenten en 12 corporaties in de regio Amsterdam denken sinds 2018 na over een nieuw systeem om de woningen te verdelen. Er ligt nu een voorstel om mensen met spoed meer kans op een woning te geven. De inschrijfduur blijft behouden, maar daarnaast gaan 2 andere factoren meewegen.

Naast inschrijfduur gaat het er in het voorstel ook om hoe actief u naar een woning zoekt en of u in een dringende situatie zit. U kunt verschillende punten opbouwen:

  • Wachtpunten: zoals nu, op basis van inschrijfduur.
  • Zoekpunten: hoe actief zoekt iemand naar een woning?
  • Spoedpunten: als u in een van de volgende 3 situaties zit:
    • U bent gescheiden en hebt kinderen.
    • U woont als jongere nog thuis maar de situatie is problematisch.
    • U woont met uw hele gezin bij iemand in.

Het totaal aantal punten bepaalt uw plaats op de wachtlijst.

Lees meer over het voorstel op de website voorwieisdesocialehuurwoning.nl.

In de komende maanden bespreken de 15 betrokken gemeenten dit. De Amsterdamse gemeenteraad bespreekt het voorstel op 4 maart 2020.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. Zo zijn de veranderingen van de Woningwet en de bijbehorende BTIV ook voorgelegd. Arcade heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt en gereageerd. 

We geven aan dat wij grote zorgen hebben over de richting van het voorstel als geheel en de consequenties daarvan.

Vervallen instemmingsrecht huurders bij interne fusies en splitsingen

De positie van huurdersorganisaties is in de Woningwet 2015 aanmerkelijk versterkt naar aanleiding van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties 2014. Een belangrijke versterking betrof het instemmingsrecht van huurders op fusies, juridische splitsingen en verbindingen. In de concept wijziging Woningwet is voorgesteld om het instemmingsrecht van huurdersorganisaties bij fusies tussen toegelaten instellingen en dochters te laten vervallen. Tussen dochters en verbindingen onderling is zelfs geen toestemming van de minister meer nodig. Ook indien het dochters en/of verbindingen van verschillende toegelaten instellingen betreft.

De consequenties van het laten vervallen van dit instemmingsrecht worden volgens Arcade onvoldoende toegelicht in de concept memorie (en nota) van toelichting van de Woningwet en BTIV. Arcade zal hieronder toelichten aan de hand van haar eigen casus hoe belangrijk het instemmingsrecht voor huurdersorganisaties is. De casus betreft een geschil van Arcade met de Aw/minister over het besluit om de hybride scheiding van woonstichting De Key goed te keuren.

Rechtszaak Arcade inzake het goedkeuringsbesluit van Autoriteit Woningcorporaties hybride scheiding De Key

Arcade is begin 2018 in bezwaar gegaan tegen de goedkeuring van de Aw met betrekking tot de hybride scheiding van Woonstichting De Key. Een belangrijke reden hiervoor was dat er onvoldoende rekening gehouden was met de belangen van de huurders die opeens Lieven de Stad BV als verhuurder hadden. Een hybride scheiding is volgens de Aw een combinatie van een administratieve scheiding en een juridische scheiding. Deze kent echter geen wettelijke grondslag, maar betreft een constructie van een administratieve scheiding en een juridische splitsing. Op 14 november 2019 heeft de rechtbank Amsterdam Arcade in het gelijk gesteld.

Kort gezegd komt de uitspraak erop neer dat:

  • De figuur van de hybride scheiding in strijd is met het doel van de Woningwet. Het doel is het creëren van transparantie bij het scheiden van de DAEB en de niet-DAEB activiteiten. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk worden gebruikt voor commerciële activiteiten.
  • De regels zoals opgenomen in de BTIV dienen hun grondslag te vinden in de Woningwet. Voor zover de hybride scheiding in het BTIV nader wordt omschreven, is dit niet in overeenstemming met de wet. Dit geldt eveneens voor het door de Aw gehanteerde toetsingskader waarin de hybride scheiding als variant is opgenomen.
  • Ook bij een strikt juridische scheiding (artikel 50A Woningwet) is het instemmingsrecht zonder enige beperking van overeenkomstige toepassing.
  • In het geval van De Key is de route van de administratieve scheiding met een juridische splitsing als bedoel in artikel 53 lid 6 Woningwet gevolgd. Het instemmingsrecht van de huurders is op de juridische splitsing van overeenkomstige toepassing.

Consequenties vervallen instemmingsrecht fusies

De eerste consequentie is dat huurdersorganisaties minder zeggenschap krijgen. De achtergrond van het instemmingsrecht was om tegenspraak en weerwerk te leveren met als doel een bijdrage te leveren om hun corporaties op het goede spoor en rechte pad te houden. Arcade ziet niet in waarom dit anno 2020 van minder belang zou zijn dan in 2015.

Het feit dat corporaties voor fusies tussen dochterondernemingen en/of verbindingen, zelfs met dochters en verbindingen van andere corporaties, niet alleen geen instemming meer nodig hebben van hun huurdersorganisaties, maar ook geen goedkeuring van de minister, baart zorgen. Daarmee verwatert het aandeel in zo’n fusieonderneming en daarmee de zeggenschap die een corporatie nog kan uitoefenen.

Artikel 53 Woningwet ziet niet alleen op fusies maar ook op juridische splitsingen. De gevolgen voor het laten vervallen van het instemmingsrecht voor fusies heeft ook gevolgen voor het instemmingsrecht voor juridische splitsingen en voor de strikt juridische scheiding. Arcade constateert dat voor de strikt juridische scheiding het instemmingsrecht van huurdersorganisaties komt te vervallen. Arcade vindt dit een ongewenste ontwikkeling omdat dit interfereert met het geschil dat zij heeft met de Aw over de hybride scheiding. Voor interne juridische splitsingen vervalt het instemmingsrecht eveneens door schakelbepalingen.

In de memorie van toelichting wordt over het vervallen van het instemmingsrecht zowel voor de juridische scheiding (artikelen 50A, 50B en 50C Woningwet) als de juridische splitsing (artikel 53 lid 6 (nu), lid 8 (nieuw) Woningwet) niets vermeld. Een nadere toelichting van de minister op dit punt, ook in relatie tot de door Arcade gewonnen rechtszaak, is op zijn plaats.

Het instemmingsrecht heeft zijn waarde bewezen in de  gevoerde rechtszaak. Hierdoor is boven tafel gekomen dat er een dochteronderneming is opgericht die zwaar gesubsidieerd is door de DAEB tak. Naar de mening van Arcade is in de dochter vastgoed ondergebracht tegen te lage waardering en is een interne lening opgevoerd tegen een rentevoet die nog niet de helft bedraagt van welke De Key zelf betaalt voor haar geborgde leningen.

De DAEB tak is graatmager achtergebleven en balanceert de komende jaren nog op het randje van levensvatbaar. Zowel de administratieve niet-DAEB tak als Lieven de Stad BV floreren en doen het aanmerkelijk beter dan is voorgespiegeld in de scheidingsvoorstellen. Behalve het terug betalen van de interne lening, is De Key niet voornemens om dividend uitkeringen te doen van Lieven de Stad BV aan Woonstichting De Key. De huurders betalen het gelag, enerzijds omdat er te weinig geld is voor onderhoud en verbetering, anderzijds doordat er geen ruimte is voor een algehele huurmatiging. Als het instemmingsrecht niet zou hebben bestaan, zou dit geruisloos zijn gepasseerd. Het is niet voor niets dat destijds de parlementaire enquêtecommissie heeft geadviseerd zoals zij heeft geadviseerd. Arcade pleit daarom voor behoud van het instemmingsrecht van huurdersorganisaties. Zowel op de juridische scheiding als op alle soorten fusies en juridische splitsingen.

Doorontwikkeling toezicht Aw en de weging van huurdersbelangen

De regering wil meer ruimte bieden voor risicogericht toezicht op basis van op principes ingerichte regelgeving. Gezien haar ervaring vreest Arcade dat de belangen van huurders als primair belanghebbenden in toenemende mate ondergeschikt zullen worden gemaakt aan de belangen van woningcorporaties. In een brief van 26 november 2019 schrijft de minister dat een inrichting op basis van principes vanzelfsprekend niet betekent dat de Aw toestemming kan geven om van de wet af te wijken. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 november 2014 toont het tegendeel aan. Namelijk dat de Aw namens de minister geen belemmering heeft gezien om af te wijken van de wet en om onrechtmatig te handelen. Er is creatief omgesprongen met de Woningwet.

Een verruiming van de weging van huurdersbelangen bij ingrijpende besluiten zou eerder op zijn plaatst zijn. Dat zou aan de orde kunnen zijn als er bijvoorbeeld sprake is van complexmatige verkoop aan een private partij. Of als er sprake is van overheveling van bezit naar dochterondernemingen. Dit zou ook niet mogelijk moeten zijn voordat de huurders die in die complexen wonen op de hoogte zijn gesteld. Ook moeten zij in de gelegenheid gesteld zijn om, al dan niet in gezamenlijkheid, minimaal een zienswijze in te dienen en voorwaarden kunnen stellen om hun belangen veilig te stellen.

Het zou niet uit moeten maken bij zulke ingrijpende besluiten of er al dan niet een bewonerscommissie actief is. Bewoners moeten zich in zo’n geval adhoc kunnen organiseren en daar ruim de tijd voor krijgen. De belangen van huurders betreffen bijvoorbeeld afspraken die in het verleden zijn gemaakt. Afspraken met betrekking tot het gebruik van het complex of over de toekomstige huurverhogingen. Die kunnen bij een private partij hoger uitvallen. Of afspraken over andere regelingen waarvoor huurders bij toegelaten instellingen wel in aanmerking komen en bij een private partij niet.

In geen geval zou de Aw ooit een goedkeuringsbesluit mogen nemen zolang niet is vastgesteld dat de toegelaten instelling de belanghebbende huurder(sorganisatie) op tijd, juist en volledig heeft geïnformeerd. En zo de huurder(sorganisatie) naar behoren in staat is geweest om zich erover uit te spreken.

Maatschappelijk Onroerend Goed en verhuur van ateliers aan natuurlijke personen

Arcade is verheugd dat corporaties opnieuw in ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten zoals bijvoorbeeld ateliers mogen investeren. Ook het feit dat deze verhuurd mogen worden aan natuurlijke personen, zien wij als een verbetering. Wel vraagt dit om een nadere duiding. Duiding over wat verstaan wordt onder op het maatschappelijk belang gerichte werkzaamheden zonder daarbij commerciële doelstellingen te hebben. Dit lijkt een oneigenlijke eis. Wordt aan een natuurlijk persoon verhuurd, dan zal  kwalificeert de belastingdienst zijn of haar inkomen altijd als ‘winst uit onderneming’. De natuurlijke persoon moet wel in staat worden gesteld om een inkomen te verwerven. Hij of zij moet in een zelfstandig bestaan kunnen voorzien.

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering (ALV).

Deze zal worden gehouden op maandagavond 10 februari in Grand Café Frankendael, Middenweg 116, Amsterdam-Oost

Programma:
Aanvang: 20.00 uur
Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart
Einde: 22.00 uur
Nazit: Borrel en Hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

Laat ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en uw mail te richten aan A. Marghadi en K.Smit.

Agenda ALV 10 februari 2020:

  • Opening en vaststellen agenda
  • Mededelingen
  • Vaststellen verslag Algemene ledenvergadering van 9 december 2019
  • Voorstellen aspirant bestuursleden
  • Bericht uit Diemen
  • Bericht uit Zandvoort
  • Werksessie kwaliteitsbeleid en resultaat
  • Herbenoeming bestuursleden
  • Afscheid terugtredende bestuursleden
  • Pauze
  • Reactie Arcade op de wetswijziging Woningwet
  • Werkplan 2020
  • Werksessies klantbeloften en huurbeleid terugblik
  • Actualisatie portefeuillestrategie De Key
  • Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
  • Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Digitale Nieuwsbrief

Met onder andere:

Lees hier de digitale nieuwsbrief van december 2019

Bent u, of kent u een huurder die geinteresseerd is in onze nieuwsbrief, maar deze niet digitaal kan ontvangen? Stuurt u dan een e-mail naar info@hvarcade.nl of bel naar 020 – 6233628 tijdens kantoortijden. Wij printen en verzenden het belangrijke nieuws graag naar deze huurders toe.

Arcade is in de gelegenheid gesteld om advies uit brengen over de voorgenomen beleidsaanpassingen rond het thema “Basiskwaliteit reparatie en mutatie”.

Reparatie en mutatie ziet Arcade als het uithangbord en visitekaartje van de kwaliteit van de dienstverlening van De Key. We nemen dit onderwerp dan ook zeer serieus. Daarom heeft Arcade samen met huurders uit Zandvoort, Diemen en Amsterdam deelgenomen aan een workshop. Deze workshop is georganiseerd door De Key. Op basis daarvan is een voor-advies opgesteld. Daarna hebben is er nog grondig meegedacht over het definitieve advies.

  • In de uitwerking ontbreekt nog wel een belangrijke doelgroep, de huurder. De vertrekkende en toekomstige huurder moeten ook weten aan welke eisen en normen alles in de woning moet voldoen.
  • Omdat een externe partij een webtool ontwikkelt wil Arcade graag weten wat de organisatorische voorwaarden en afspraken zijn. Ook wil Arcade inzicht in de kosten van dit bureau op de begroting.
  • Er moet inderdaad beschreven worden hoe de reparatie bijdraagt aan de veiligheid, gezondheid en het comfort van de huurders. Deze zijn nog zeer algemeen. Arcade geeft daar dan ook een nadere concrete invulling aan in de bijlage.
  • Arcade wil nog wel weten hoe De Key omgaat met veranderende woonbehoeftes en gewoontes en of dit ook een uitgangspunt kan zijn.

Adviezen en vragen rond het proces van mutatie en reparatie

Betrek de nieuwe huurder en informeer deze over het mutatieproces.

Mutatie is bij uitstek de gelegenheid om achter gebreken in een woning te komen en preventief onderhoud te plegen. Daarover heeft de vertrekkende huurder veel informatie die goed te gebruiken is. Informatie over zaken die niet direct zichtbaar zijn: haperende elektra, ventilatie, reukjes, tocht, sleutelwerk etc. De aankomende huurder wil ook graag informatie en een woning van zo goed mogelijke kwaliteit.

  • voer altijd een voorinspectie en controle uit bij mutatie en doe die controle samen met de vertrekkende huurder.
  • neem met de vertrekkende huurder een vragenlijst door over de staat van de woning en vraag om adviezen ter verbetering/reparatie en of die misschien ook bij buren/anderen in het complex voorkomen: draagt bij aan signalering structurele problemen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar ZAV-zaken en kijk samen wat behouden kan blijven als verbetering van de kwaliteit van de woning.
  • vraag de aankomende huurder naar wensen voor de woning en naar bereidheid tot aanvaarding ZAV voorzieningen van vertrekkende verhuurder.
  • zorg voor goede informatie bij de vertrekkende en aankomende huurder over reparatie/mutatie eisen, onderhoudscontract en prijzen, mogelijkheden voor ZAV, en de mogelijke kosten ervan bij opzeggen woning.

Stel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid op

Mutatie confronteert huurder en verhuurder met de vraag: wat te doen met zelf aangebrachte woningverbeteringen? Dit lijkt de laatste jaren verandert. Bij verhuizing wordt de vertrekkende huurder namelijk verrast met de mededeling alles weer in oude staat te herstellen.

Breng het beleid zelfstandig aangebrachte voorzieningen op orde. Doe dit tegelijk met invoering van een nieuw kwaliteitsreparatie-mutatiebeleid. Hef met helder beleid de willekeur op en voorkom verspilling. Vertrekkende en komende huurder hebben meestal het beste met een woning voor. Zij zijn bereid te investeren in kwaliteitsverbetering als ze de ruimte krijgen.

Beoordeel voorzieningen op veiligheid zolang er geen nieuw ZAV beleid is. Als de vertrekkende huurder kan verklaren of aantonen dat de voorziening door vakmensen of op basis van NEN -eisen is verbeterd en de staat ervan niet erg achteruit is gegaan, behoud dan de verbeteringen. Verder een aantal voorzetten voor dat nieuwe beleid:

  • vraag aan de nieuwe huurder of deze bezwaar heeft tegen het laten staan van de verbeteringen.
  • laat de vertrekkende verhuurder gegevens overdragen over de achtergelaten verbeteringen.
  • vraag de vertrekkende huurder naar goede foto’s van de voorzieningen.

Dossiers op orde en regel afstemming

Houd goed bij wat gerepareerd is of wordt en of er vaker klachten zijn geweest. Meldingen lijken vaak te verdwijnen tot verbazing maar vooral ongenoegen van de huurders. Er lijkt geen grip te zijn op reparaties. Arcade krijgt regelmatig meldingen van huurders over een extern bedrijf dat meermalen zonder succes is langs geweest en waarover bij het servicepunt van De Key niets bekend is. Regel de afstemming tussen partijen die bij reparatie betrokken zijn en zorg voor goede dossiers.

Houd rekening met woonduur en levensduur

Houdt bij reparatie en mutatie rekening met beide aspecten, woonduur en levensduur. Hoe langer iets in gebruik is, hoe groter de kans op schade.

  • maak een lijst van materialen en geef aan wanneer deze aan vervanging toe zijn en confronteer huurders vervolgens niet met de kosten van volledige vervanging.
  • vraag bij lange woonduur bij een reparatieaanvraag meteen door of kijk of de woning ook anders gecontroleerd zou moeten worden.

Bespreek veranderende woonbehoeftes en gewoontes bij de moderne huurder en bijzondere groepen

In grote steden als Amsterdam (en omstreken) is het inmiddels zo dat de diversiteit aan verschillende bewoners zo groot is dat geen enkele groep meer in de meerderheid is. Bij mutatie heeft De Key de kans na te gaan wat de wensen van bijzondere groepen zijn en wat daarvan te realiseren is. Ga na wat bijzondere groepen aan wooneisen of verlangens hebben. Kijk of dat te realiseren is.

Doe een  elektra keuring en een ventilatie keuring

Het advies om bij mutatie altijd een elektra keuring te doen is overgenomen. Daar willen we een ventilatiekeuring aan toevoegen. Veiligheid, gezondheid, hygiëne en comfort zijn de basiseisen waar dit advies bij aansluit. Er wordt veel geklaagd over ventilatie, luchtjes, gebrekkige luchtkwaliteit als gevolg van een niet (goed) functionerende ventilatie. In de bespreking van het voor-advies van Arcade wordt vermeld dat extra bediening van de mechanische ventilatie niet is overgenomen, omdat het niet overal toepasbaar is en te duur (90 euro).

  • Pas extra bediening toe of breng mechanische ventilatie aan bij woningen waar snelle schimmelvorming plaatsvindt.
  • Neem bij klachten over stank en slechte afvoer structurele maatregelen ter verbetering.

Controleer op warmteverlies

In de toelichting op het vooradvies van Arcade wordt een standaardcontrole bij mutatie op warmteverlies afgewezen. Er wordt doorverwezen naar maatregelen i.v.m. de energietransitie of groot onderhoud. Arcade vindt daarom dat de standaardcontrole op rubbers, roosters en goede luchtafsluiting van ramen zeer nauwkeurig moet zijn. Neem daarom in de vragenlijst voor de vertrekkende huurder ook een vraag over warmteverlies op. Daarop kan een extra controle op warmteverlies plaatsvinden. Dat biedt de mogelijkheid dit serieus te onderzoeken.

Daarnaast zijn de volgende adviezen toegevoegd:

  • Kijk standaard naar de brandwerendheid van deuren en loop het hang en sluitwerk na op eisen brandveiligheid.
  • Informeer over de termijn die voor verborgen gebreken geldt.
  • Informeer juist over het onderhoudscontract en mutatie conform het eerdere advies van Arcade
  • Betrek bewonerscommissies structureel bij verbetering van het dagelijks proces van reparatie en mutatieonderhoud.
  • Verbeter de telefonische bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de website

Advies over de omschakeling van koken op gas naar elektra

Arcade is blij met het voorstel om bij mutatie waar mogelijk meteen overschakelen op gasloos koken. Daarbij ook dat zittende huurders in staat worden gesteld om een aanvraag in te dienen en dat dit waar mogelijk wordt gerealiseerd. Dit voldoet aan een van de basiswensen van huurders rond de energietransitie.

We hebben er wel een aantal aanvullende vragen en adviezen bij:

  • De voorkeur van Arcade gaat nadrukkelijk uit naar inductie.
  • Neem extra maatregelen om elektrisch te koken mogelijk te maken. Leg een een nieuwe elektragroep aan die aan de eisen voldoet. Houdt dan rekening met de toekomstige ontwikkelingen richting all-elektrisch wonen. Daarvoor is 3-fasen 380 Volt van 40 Ampère nodig.
  • Als een complex aangepakt wordt voor groot onderhoud, voorbereid op de energietransitie en daar grootschalig elektrisch koken/inductie koken wordt geïnstalleerd, zijn kosten van de kookplaten voor De Key. Bied daarop huurders een pannenset aan. De Key kan dan met grootschalige inkoop grote kortingen bedingen. De extra kosten zijn marginaal op de totale projectkosten.
  • Organiseer een workshop elektrisch koken voor huurders bij grootschalige installatie van elektrische kookplaten. Besteed daar dan ook aandacht aan het goed onderhouden en schoonhouden van de kookplaat. Breng het thema veiligheid onder de aandacht. Als dit individueel gebeurt lijkt het verstandig om informatie over goed en slim gebruik van inductie mee te leveren of daarnaar te verwijzen.

Voor de zorgvuldigheid lijkt het ons goed dat De Key van de conclusies uit ons totale advies een nieuw beleidsvoornemen maakt. Daar wil Arcade nog een keer op reageren.

Het bestuur van HV Arcade nodigt u hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering (ALV).

Deze zal worden gehouden op maandagavond 9 december 2019 in Grand Café Frankendael, Middenweg 116, Amsterdam-Oost

Programma:
Aanvang: 20.00 uur
Inloop: 19.30 uur met koffie/thee en taart
Einde: 22.00 uur
Nazit: Borrel en Hapje met uiteraard de complimenten van Arcade

Laat ons weten of u komt. Dit kunt u doen door te mailen naar info@hvarcade.nl en uw mail te richten aan A. Marghadi en K.Smit.

Agenda ALV 9 december 2019:

  • Opening
  • Vaststellen agenda
  • Mededelingen
  • Vaststellen verslag van de Algemene ledenvergadering van 7 oktober 2019
  • Bericht uit Diemen
  • Bericht uit Zandvoort
  • Begroting 2020
  • Huurdersonderzoek met Judith van Male
  • Pauze
  • Uitspraak rechtszaak over vastgoedscheiding
  • Onderhandelakkoord Samenwerkingsafspraken 2020-2023
  • Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
  • Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Het zal u niet ontgaan zijn dat er de afgelopen maanden veel te doen is geweest over warmtelevering aan woningen. Met alle perikelen bij het Afval Energie Bedrijf (AEB) en met warmtebedrijf Rotterdam is het de vraag of deze bedrijven zich wel aan hun contractuele verplichtingen voor warmtelevering aan woningen kunnen voldoen zonder de vele honderden miljoenen die de overheid moet bijpassen. Staan dadelijk Amsterdammers met een aansluiting op het warmtenet letterlijk in de kou?

In dit artikel gaan we kort in op de vorderingen van Amsterdam Aardgasvrij en op warmtelevering bij huurders van De Key. Over warmtelevering bij woningen doen veel verhalen de rondte. De één is dik tevreden en de ander heeft continu kommer en kwel met lekkages en storingen. Arcade inventariseert hoe de huurders van De Key warmtelevering ervaren. Wij willen graag weten of u content bent, niet te veel betaalt of regelmatig klachten ondervindt. Via info@hvarcade.nl worden de e-mails doorgestuurd aan de werkgroep energietransitie.

Amsterdam Aardgasvrij

De 20 ontwikkelwijken die de gemeente Amsterdam heeft aangewezen om als eerste aardgasvrij te maken in 2030 zijn bekend. In deze gebieden heeft De Key en Lieven de Stad woningbezit. Arcade gaat de bewonerscommissies en de bewoners in deze complexen actief benaderen om hen bij te staan.

Halverwege 2020 wordt de warmtevisie van de gemeente Amsterdam verwacht en dan weten we hoe de gemeente de stad in 2040 aardgasvrij wil maken. “We maken de stad aardgasvrij tegen de laagste kosten.”, zo verklaarde Wybo Jurgens van de gemeente Amsterdam op het Bewonerscafé van Huurgenoot. Daar zit nog wel een adder onder het gras. Want legt de gemeente de grens bij Amsterdam aardgasvrij of bij Amsterdam klimaatneutraal? De stad wil in 2050 klimaatneutraal zijn en dat is een hoger ambitieniveau. Dan kunnen de kosten er heel anders uitzien. Daar bovenop komt ook nog dat de keuze van de energietechniek tegen de laagste kosten heel anders kan zijn. Wordt het warmtelevering, elektriciteitslevering of groen gas? Arcade zal de Key en de gemeente via de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) hier stevig over blijven bevragen.

Warmtelevering bij woningen

Huishoudens met warmtelevering krijgen via het warmtedistributienet van de stad warm water van 70°C tot 90°C aangeleverd. Het hete water komt binnen via het warmte-afleverapparaat (zie foto). Via een warmtewisselaar wordt het water voor de radiatoren verwarmd en apart het water voor het warm tapwater.

Via een warmtemeter wordt bepaald hoeveel warmte door het huishouden is afgenomen. Warmtemeters zijn er in vele soorten en maten. Toch is het raadzaam om als huurder goed duidelijk te hebben hoe de warmtemeter werkt, want daarmee kan je geld besparen. Sommige oudere meters registreren ook warmte als de zon erop schijnt. Gelukkig meten de moderne warmtemeters op basis van temperatuur en waterstroming en dat is nauwkeuriger en eerlijker.

Op de energierekening worden het elektriciteitsverbruik en het warmteverbruik in rekening gebracht. Het warmteverbruik wordt uitgedrukt in afgenomen GigaJoules (GJ). Dit is een maateenheid voor energie. Daarnaast wordt ook vastrecht in rekening gebracht voor het gebruik en onderhoud van het warmte-afleverapparaat. Deze vastrechtkosten zijn vaak hoger dan de vastrechtkosten bij een gasaansluiting en zijn te vergelijken met de aanschaf en onderhoud van een HR-ketel, dat doorgaans door de verhuurder wordt betaald. Het is dan ook redelijk dat huurders geen vastrechtkosten voor de warmtelevering hoeven te betalen. Een ander mogelijke vorm van afrekenen is de verdeelsleutel methodiek. Daarbij worden de totale energielasten van verbruik en onderhoud jaarlijks verdeeld over het aantal huurders in het complex. Je hebt als huurder dan geen directe invloed op het besparen van energie en de daaruit voortvloeiende kostenbesparing. De bewonerscommissie in het complex heeft wel mogelijkheden.

Tips om geld te besparen

Om de kosten voor elektriciteit te verlagen kan je kiezen voor een hot-fill wasmachine of afwasmachine. Voor het gebruik van warm water tappen deze machines dit af bij het warmte-afleverapparaat. De aanschafkosten voor dergelijke machines zijn hoger omdat de vraag op de markt gering is. De machines hoeven geen elektriciteit te gebruiken om het water op te warmen, dat 80% op het elektriciteitsverbruik scheelt van het apparaat. Verder zijn de wasprogramma’s korter en heb je geen last van de verkalking van het verwarmingselement, dat vaak de boosdoener is bij niet werkende was- en afwasmachines.

Van BC de Mesdagstraat

“Een praktijk voorbeeld:

Laatst was er een bijeenkomst van BC’s en Arcade over de reorganisatie bij De Key (lees hier het verslag). Hieruit is gebleken dat zowel Arcade als de BC’s niet goed meer weten waar zij aan toe zijn door de reorganisatie die De Key wil doorvoeren. Dit keer specifiek aandacht voor een van de BC’s, de Mesdagstraat, als praktijkvoorbeeld. Ter leringe ende vermaak.

Probleem met contactpersoon voor BC’s

Na de ontvangst van de brief met de boodschap dat de functie van gebiedsbeheerder is opgeheven en dat onze enige contactpersoon de beheerder is, hebben wij De Key onmiddellijk laten weten dat wij dit niet accepteren. De beheerder gaat uitsluitend over het dagelijks onderhoud en beheer. Niet over de zaken die voor de BC van belang zijn. Ook hebben wij aangegeven dat deze beleidswijziging nogal ingrijpend is en dat hierover geen overleg is geweest, laat staan een adviesaanvraag. Bovendien dat de ontvangen brief te algemeen is. Deze bevat teveel onderwerpen die totaal niet van toepassing zijn op ons complex. Vervolgens gaat De Key in het geheel niet in op onze bezwaren en argumenten. Het enige antwoord dat de BC heeft gekregen is dat wij een uitnodiging krijgen voor een gesprek over het complexplan, met nadere uitleg over de bewonersparticipatie. Het complexplan is inmiddels besproken, waarover verderop meer. Maar die nadere uitleg is achterwege gebleven.

Ook hebben wij direct contact opgenomen met Arcade hoe dit nu zit. Of er bij Arcade een adviesaanvraag is geweest. Nee dus, niets van dat alles. Arcade heeft zelf bij De Key aangegeven het niet volledig eens te zijn met deze reorganisatie en nog in gesprek te zijn. Vreemd dat het dan achter de rug om van Arcade bij de BC’s deze reorganisatie dan toch door de strot wordt geduwd!

Ondertussen zijn wij voor drie onderwerpen (VVE, complexplan en servicekosten) benaderd door drie verschillende medewerkers van De Key. En dit aantal kan nog groter worden want er zullen zeker nog andere onderwerpen bij kunnen komen, zoals blijkt uit brieven die naderhand zijn binnengekomen. Dus hoezo één contactpersoon? Daarom sturen wij onze brieven, indien er iets speelt, rechtstreeks naar de algemeen directeur, de heer Bobbe. Als er één iemand bij De Key is die over alle onderwerpen gaat dan is het toch de algemeen directeur? Wij adviseren andere BC’s hetzelfde te doen.

Nog iets over ons gesprek over het complexplan. Wij hebben zelf een aantal van onze ideeën op papier gezet. Vanuit De Key is er geen inbreng geweest. Behalve dan tegengas op onze ideeën. Daarnaast heeft De Key in het verslag bewust een verkeerde voorstelling van de gemaakte afspraken gegeven. Zelfs een paar opmerkingen gemaakt waaruit blijkt dat De Key de BC uit elkaar probeert te spelen. Niet zoals het hoort!

Niet lang na dit gesprek over het complexplan ontvangen bewoners van ons complex een (vage) brief met een aankondiging dat De Key de woningen gaat onderzoeken om het nodige onderhoud in kaart te brengen, zonder enig vooroverleg met de BC. En dit is ook niet ter sprake geweest bij het complexplan, zoals het had gekund cq gemoeten. Het is kennelijk een andere afdeling, want de brief is ondertekend door een ons onbekende medewerker. De linkerhand van De Key weet niet wat de rechterhand doet!

Eind augustus ontvangen huurders van het blok met een VVE een mail met een aanbod om hun woning te kopen. Terwijl volgens de complexstrategie de verkoop is gestaakt op enkele specifieke woningen na. Ook hier staat er een voor ons onbekende naam onderaan de mail. Dus weer een andere afdeling en weer weet de linkerhand niet wat de rechterhand doet! Overigens is het koopaanbod schandalig. De (speculatieve) WOZ dient als uitgangspunt voor onderhandelingen over de prijs!!!

Vervolgens komt er een brief over aanpassing van de servicekosten die stom genoeg gepresenteerd wordt als huuraanpassing! En ondertekend door alweer een andere medewerker. De aanpassing voor het voorschot van de electrakosten klopt. Die was al jaren te hoog, daar hebben wij zelf al jaren op aangedrongen. Maar tegelijkertijd worden ook de huismeesterkosten verhoogd van 1 euro naar 2,75 euro. Dit zonder enig overleg of onderbouwing. Dat kan natuurlijk nooit. Overigens zijn de huismeesterkosten sowieso omstreden. Want in ons complex bestaat geen huismeester. Wij hebben nog nooit een taken- en urenoverzicht gezien. Daarom is deze post gewoon onrechtmatig.

Kortom chaos troef bij De Key. Afdelingen die langs elkaar heen werken. Tig contactpersonen voor de BC. Dit gaat niet werken. Zo weet de BC niet waar zij moeten aankloppen en waar zij aan toe is. De (rechten van) huurders worden op deze manier niet serieus genomen.”

Amsterdamse huurders geven Woonstichting De Key en de minister van Infrastructuur en Waterstaat een gevoelige tik op de vingers met een gewonnen rechtszaak over een vastgoedscheiding uit 2016 waarbij de woningcorporatie onder andere 600 sociale huurwoningen en een onbekend aantal ateliers uit de maatschappelijk vastgoedportefeuille heeft overgeheveld naar een commerciële tak.

De rechtbank is van oordeel dat huurders instemmingsrecht hebben bij ingrijpende besluiten van woningcorporaties, zoals scheidingen en fusies, en dat De Key en de minister hen dit instemmingsrecht hebben onthouden.

Ook is de rechtbank van oordeel dat de wijze van scheiden in maatschappelijk en commercieel vastgoed door De Key – namens de minister goedgekeurd door de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties – niet voldoet niet aan de eisen van de wet en mist aan transparantie.

Het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties is daarmee vernietigd. De minister moet de vastgoedscheiding van De Key opnieuw beoordelen.

De huurders zijn naar de rechter gestapt in een poging bewoners en woningzoekenden te vrijwaren van de versmalde invulling van de volkshuisvestelijke taak door Woonstichting De Key en diens harde zakelijke bedrijfsvoering. Sinds de statutenwijziging is die sterk gericht op lucratieve doelgroepen zoals starters en tijdelijke huurcontracten. De uitspraak van de rechter is een belangrijke overwinning voor het beschermen van de participatie en medezeggenschap van huurders, vindt Huurdersvereniging Arcade.