Categorie: Nieuws

Arcade heeft op 30 december 2019 de actualisatie portefeuillestrategie (PFS) van De Key ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Voorafgaand zijn in een informatieve sessie de context en algemene aspecten van de portefeuillestrategie toegelicht. Daarop heeft Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie met de achterban besproken. We zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat:

  • veel informatie mist
  • er onvoldoende visie of beleid aan deze actualisatie ten grondslag ligt
  • onderdelen niet in de actualisatie genoemd worden maar daar zeker in thuis horen
  • de gevolgen van deze actualisatie voor de huurders onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.

Er zijn veel zaken waar Arcade opmerkingen of vragen over heeft. De grote lijnen, de ontbrekende info en beleid zorgen voor veel onduidelijkheid. Dit maakt dat Arcade de actualisatie van de portefeuillestrategie niet goed op haar kwaliteit en waarde kan beoordelen.

Beschikbaarheid van middelen

Als het gaat om duurzaamheid ziet Arcade dat er kleine stapjes vooruit worden gezet. Maar de middelen worden vooral beschikbaar gesteld ten behoeve van nieuwbouw. Het onderhoud of verbeteren van woningen wordt op een minimaal pitje gezet. Het schuurt dat voor de verbouwing van het hoofdkantoor van De Key intussen wel middelen zijn vrijgemaakt.

Arcade adviseert daarom vooralsnog negatief met betrekking tot de actualisatie van de portefeuillestrategie.

Informatie die wij missen

De door de Raad van Commissarissen goedgekeurde meerjarenbegrotingen (MJB) van de afgelopen jaren

Om te beoordelen hoe de portefeuillestrategie past binnen een bredere kader is inzicht nodig. Inzicht in de meerjarenbegroting en de beslissingen die daaraan ter grondslag liggen. Hiervoor is een overleg met de financieel directeur niet voldoende. Wij moeten dan ter plekke reageren en vragen formuleren op basis van de aangeboden informatie. Arcade heeft al eerder aangegeven dat deze werkwijze niet kan. We willen ons goed kunnen voorbereiden en onze vragen zorgvuldig formuleren. Dat is met deze opzet niet mogelijk. Bovendien was het tot en met 2016 goed gebruik om deze informatie te delen met Arcade. Wij zien niet in waarom het bedrijfsbelang nu opeens de reden is om de MJB niet langer met Arcade te delen. Dat was in 2016 namelijk geen argument.

De portefeuillestrategie van Lieven de Stad

Lieven de Stad stelt een aparte portefeuillestrategie op. Tegelijkertijd benoemt De Key een project van Lieven de Stad met 200 nieuwbouwwoningen in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. In het ontwerpvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0 van 16 augustus 2016 staat: “Belangrijke besluiten van deze dochtervennootschap, waaronder substantiële investerings- en desinvesteringsbesluiten, worden in de AVA goedgekeurd door de Toegelaten Instelling en sluiten aan bij de portefeuillestrategie van de toegelaten instelling.” Arcade vindt dat zij kennis moet kunnen nemen van genoemde belangrijke besluiten.

Belang inzicht in meerjarenbegroting

Deze zullen in de meerjarenbegroting zijn opgenomen. De huurders die huren bij de toegelaten instelling De Key hebben er belang bij dat Lieven de Stad substantieel gaat bijdragen aan de Daeb tak van de toegelaten instelling. Dit ten behoeve van onderhoud en verbetering van het vastgoed. Dat bijdragen zou verder moeten reiken dan slechts aflossen van de interne lening. Ook hier mist Arcade het inzicht in de meerjarenbegroting.

Adviesaanvraag en informatie over de portefeuillestrategie Bedrijf onroerend Goed (BOG)

In 2013 heeft Arcade een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’. In de portefeuillestrategie van 2016 staat dat BOG niet als kerntaak van De Key wordt beschouwd en daarom wordt afgestoten. Dit wordt in de nu voorliggende actualisatie herhaald.
Het lijkt erop dat MOG waarvoor staatssteun is verleend als BOG is gekwalificeerd zonder dat Arcade daarover is geïnformeerd of advies over is gevraagd. Onduidelijk is hoe De Key hier met de kwalificatie van Daeb en niet-Daeb is omgegaan.

Voornemen taxeren MOG panden

In 2016 is een aantal MOG-huurders om een zienswijze gevraagd vanwege de kwalificatie als niet-Daeb. Daarbij zaten niet de woon/werkpanden, ateliers en andere ruimtes met op de buurt gerichte activiteiten. Arcade heeft de afgelopen maand van verschillende kanten vernomen dat De Key huurders van bedrijfspanden met een maatschappelijke functie benadert omdat zij voornemens panden te laten taxeren met als doel om de commerciële markthuur vast te stellen. Dit baart ons zorgen omdat hierover nog een procedure bij de Raad van State loopt waar de Daeb status van het MOG onderdeel is.  De rechtbank Amsterdam heeft Arcade in het gelijk gesteld. De minister en De Key hebben hoger beroep bij de Raad van State ingesteld.

Overzichten van bezit

Arcade mist een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) op adresniveau in de Daeb onderscheidenlijk in de niet-Daeb zijn ondergebracht en voor welke panden ooit staatssteun is ontvangen. Naast dit overzicht ontvangen wij graag een overzicht van huurders die een taxatie aankondiging hebben gehad en een overzicht welke bedrijfspanden (MOG en BOG) De Key voornemens is op adresniveau af te stoten. Aangezien De Key dat in 2013 heel precies kon produceren, nemen wij aan dat dit anno 2020 op dezelfde precieze wijze in een overzicht is opgenomen.

Atelierwoningen behoren wel tot doelstelling van De Key, maar hebben geen plek in de portefeuillestrategie. Zo ook de seniorencomplexen die De Key voornemens was te verkopen of te ruilen aan een andere corporatie. Arcade wil een overzicht van alle (senioren en overige) complexen (met of zonder bewonerscommissie) die De Key voornemens is complexgewijs te verkopen (of ruilen) aan een andere woningcorporatie. Ook willen we terugzien welke stappen genomen zijn en wat de stand van zaken is.

Visie en/of beleid op de volgende onderwerpen

Een analyse van ontwikkelingen rond de zittende huurders en wat er nodig is om deze huurders kwaliteit van wonen en levensbestendig wonen te bieden

De gemiddelde leeftijd van dechuurders met een vast contract is boven de 55.  Vermoedelijk zelfs boven de 59 jaar. Het gaat 75% van alle huurder van De Key. Aangezien er weinig aanwas komt van huurders met vaste contracten zal die groep gemiddeld genomen steeds ouder zal worden.

Noodzaak van beleid

Zowel de brief van de minister over prioriteiten in de huisvesting, de oprichting van de landelijke taskforce wonen en de cijfers van Anbo vragen om proactief beleid op deze ontwikkelingen. Ook het Amsterdamse Programma Ouderen Huisvesting 2019-2022 en de recent vastgestelde samenwerkingsafspraken in Amsterdam en Diemen beschrijft dezelfde noodzaak. Er zijn dan ook afspraken tussen gemeente en corporaties. Niets daarvan wordt zichtbaar in deze actualisatie van de portefeuillestrategie. Daar komt bij dat deze groep huurders geconfronteerd worden met aanwas van jonge buren die slechts tijdelijk in hun complex zullen verblijven. De Key heeft de consequenties van deze groeiende tegenstelling in complexen niet in beeld gebracht.

Huurders van De Key

Die oudere huurders hebben hun leven lang huur betaald. Daarmee hebben zij het inkomen van de corporaties verzorg. Zij hebben nu recht op beleid dat rekening houdt met hun situatie en behoeftes. Arcade verwacht van De Key een analyse van de ontwikkelingen en veranderende woonbehoeftes van de zittende huurders. Daarop moet er beleid gemaakt worden dat daar in overeenstemming met landelijke en gemeentelijke visies uitvoering aan geeft.

Een visie en beleid op de consequenties van tijdelijke contracten voor de sociale cohesie en leefbaarheid van buurten en complexen

Dit moet in samenhang met andere ontwikkelingen zoals vakantieverhuur, beleggers die woningen opkopen ten behoeve van kamergewijze verhuur en het verdwijnen van gezinnen uit wijken (bijvoorbeeld de Oostelijke Eilanden), waardoor scholen gaan verdwijnen etc.
Dat geldt ook voor de positie van huurders met tijdelijke contracten en de onzekerheid die dat met zich meebrengt. De huurders worden als gevolg van die onzekerheid onvoldoende in staat gesteld om hun leven vorm te geven zoals eenieder dat zou moeten kunnen. Wat De Key na 5 jaar zegt te bieden is onvoldoende concreet. Het is niet duidelijk om hoeveel woningen dit gaat en voor hoeveel uittredende huurders (absoluut noch relatief) dat dan een oplossing is.

Faciliteren van bewonersgroepen bij het opzetten van een wooncoöperatie

Dat een actieve bewonersgroep gefaciliteerd wordt bij het opzetten van een wooncoöperatie juichen wij toe. Arcade adviseert dit faciliteren wat meer uit te werken zodat dit op voorhand duidelijk is. Zo weten deze groepen waar zij wel of niet op kunnen rekenen.

Een visie op leefbaarheid en kwaliteit als het gaat om onderhoud en verbetering in complexen waar een VvE is opgericht

Uitbreiding van de verkoopvijver en uitpondcomplexen brengt de oprichting van VvE’s met zich mee. Verkopen van individuele woningen kan ingrijpende gevolgen hebben voor huurders van omliggende woningen. Het moet duidelijk zijn welke regels er gelden voor kopers-bewoners. De Key kan maximaal invloed uitoefenen om de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen voor haar huurders te beschermen. Laat dit in een visie zien. Een uitspraak over woonplicht door de eigenaar, verbod van vakantieverhuur en verbod van kamergewijze verhuur maakt helder waar De Key voor staat. Arcade vindt dat De Key die invloed veel vaker moeten uitoefenen. Huurders zouden er geen nadeel van mogen ondervinden dat zij in een zogeheten uitpondcomplex wonen.

Gemeenschapsruimten

De Key voorziet in gemeenschapsruimten in nieuwbouwcomplexen met meer dan 75 woningen. Er zou eenzelfde normstelling moeten zijn ten aanzien van bestaande complexen.

Beleid op complexgewijze verkoop naar een andere corporatie

Complexgewijze verkoop zou alleen aan de orde mogen komen als er voldoende draagvlak is bij de bewoners en/of bewonerscommissie. Dat betekent dat zij invloed moeten kunnen uitoefenen op het proces. Ook moeten zijn wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op alle gevolgen die hun positie als huurder raakt. Bijvoorbeeld wat het betekent voor het regime van de huurverhogingen, uitpondscenario’s van de toekomstige verhuurder en wat verder in hun belang is. Als een bewonerscommissie negatief adviseert kan er geen sprake zijn van complexgewijze verkoop.

Toezeggingen die of niet/onvoldoende zijn nagekomen

De dienstverlening blijft op peil

In het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb 1.0, 2016 staat: “De mensen die nu al een woning bij ons huren kunnen ook de komende jaren rekenen op goed onderhoud, investeringen in duurzaamheid en goede (digitale) dienstverlening.”
Het ons onderzoeksrapport ‘Huurders over De Key’ van oktober 2019 constateert dat de dienstverlening is verslechterd. “De bewonerscommissies beklagen zich over het feit dat De Key haar naar eigen zeggen moeilijke financiële positie steevast als argument aanvoert om onderhoudszaken – zowel groot als klein – en renovaties niet of onvoldoende aan te pakken, of uit te stellen.” Er worden te weinig middelen vrijmaakt om substantieel de bestaande voorraad woningen te onderhouden en/of te verbeteren. Arcade adviseert om hier meer middelen voor vrij te maken.

De reactie op het ongevraagde advies over zonnepanelen van augustus 2019

Deze reactie zou in de actualisatie van de portefeuillestrategie worden opgenomen. Dit zien we onvoldoende terug in de actualisatie. We ontvangen graag alsnog een reactie op het ongevraagde advies.

Arcade kan volgens de minister De Key er aan blijven houden om ook andere doelgroepen van woonruimte te blijven voorzien ondanks de statutenwijziging

De Key geeft Arcade geen ruimte om aan die toezegging van de minister inhoud te geven. Sterker nog, De Key wil seniorencomplexen afstoten, maar benoemd dit niet in deze geactualiseerde portefeuillestrategie. Dit voornemen is huurders wel kenbaar gemaakt. Dit voornemen brengt onnodige onrust en onzekerheid voor de oudere groep huurders met zich mee. Bovendien ziet Arcade geen reden om seniorencomplexen af te stoten.

Bijdragen van De Key aan Amsterdamse samenwerkingsafspraken

Daar komt ook bij dat geschikte benedenwoningen en woningen op 1-hoog niet langer beschikbaar komen voor senioren. Onduidelijk is in hoeverre De Key dan actief gaat bijdragen aan de Van Hoog naar Laag en van Groot naar Beter regelingen. Regelingen bedoelt om de doorstroming te bevorderen, zoals afgesproken in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.
Arcade vindt dat De Key zich er aan moet houden om ook voor andere doelgroepen in woonruimte te blijven voorzien en moet bijdragen aan de Amsterdamse verhuisregelingen voor ouderen.

Bespreken van complexbeheerplannen met bewonerscommissies

In het antwoord op Kamervragen over de statutenwijziging van 22 december 2016 stelt de minister het volgende: “Het bestuur heeft tijdens de bijeenkomst de koerswijziging toegelicht en daarbij benadrukt dat De Key de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam zal nakomen en dat de rechten van de zittende huurders -ook bij doorstroming- worden gerespecteerd. De Key gaat komende periode in de uitwerking van de portefeuillestrategie zogenaamde complexbeheerplannen opstellen en deze plannen met de afzonderlijke bewonerscommissies bespreken.”

De actuele situatie in 2020

De complexbeheerplannen zijn anno 2020 nog steeds niet met bewonerscommissies besproken. De Key weet ook nog steeds niet wat er in moet staan en hoe deze eruit moet zien. Voor huurders belangrijke onderwerpen kunnen daardoor niet besproken worden. Dat zijn onderwerpen zoals het onderhoudsplan, verkoop, de positie van huurders binnen de VvE, tijdelijke contracten en de impact van kamergewijze verhuur in het complex.

Huurdersorganisaties, woningcorporaties en gemeente Diemen hebben voor de periode  2020 – 2023 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Samen gaan de corporaties 425 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. De corporaties mogen in 2020 de huursom met 0,5% boven inflatie verhogen, maar ontzien de groep sociale huurders bij een huur hoger dan de liberalisatiegrens. Verder investeren de partijen in sterke wijken, waarbij zij bewonersinitiatieven gaan stimuleren.

Meer sociale huurwoningen, geen verkoop

De ambitie is om in totaal 425 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren in de periode 2020 – 2023. In deze periode worden er geen sociale huurwoningen verkocht. Vanwege de investeringsopgave mogen de corporaties de huursom in 2020 met 0,5% boven inflatie laten stijgen. Onderzoek naar de betaalbaarheid in Diemen moet uitwijzen of de corporaties in de jaren 2021 t/m 2023 de huursom met 1% boven inflatie mogen verhogen. Daarnaast zullen de corporaties in 2020 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huren boven de liberalisatiegrens (€ 737,19).

Meer woningen voor Diemenaren

Tegelijkertijd worden middelen ingezet om de doorstroming te bevorderen en de bestaande woonruimte zo goed mogelijk te benutten. We willen ouderen bijvoorbeeld de mogelijkheid gaan bieden om te verhuizen naar een gelijkvloerse sociale huurwoning zonder dat ze meer huur gaan betalen. Nieuwbouw wordt voor zover mogelijk toegewezen aan inwoners van Diemen om meer verhuizingen binnen Diemen op gang te brengen.

Meer ruimte voor bewonersinitiatieven

Naast de ambitie om de komende periode een groot aantal woningen bij te bouwen, willen de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties ook investeren in sterke wijken. Er wordt bij ieder project gekeken naar een goede mix  van huur- en/of koopwoningen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het plaatsen van kwetsbare groepen. En er is ruimte voor bewonersinitiatieven.

Lex Scholten, wethouder Wonen: ‘De belangrijkste afspraak is wat de gemeente betreft dat er meer sociale huurwoningen bijkomen. Daardoor komen er voor Diemenaren meer kansen om een woning te vinden. De corporaties hebben laten zien dat betaalbaarheid voor hen belangrijk is. Ik ben blij dat het Huurdersplatform Diemen en de corporaties elkaar daar hebben kunnen vinden.

De prestatieafspraken kunt u nalezen op de website waar deze bekend zijn gemaakt.

Door de coronacrisis moet niemand op straat belanden. Dat vinden minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang). Daarom is afgesproken nu geen huisuitzettingen te doen. Daarnaast komt de minister met een spoedwet om tijdelijke huurcontracten te verlengen. De Woonbond en de LSVb ondersteunen dit.

Het kabinet neemt ook maatregelen om te voorkomen dat mensen op korte termijn in de financiële problemen komen. Verhuurders spannen zich in om maatwerk te leveren voor huurders die ondanks die maatregelen de maandelijkse huur niet kunnen betalen. Er worden gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen gedaan. Tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.

Deze afspraken zijn gemaakt met Aedes (woningcorporaties). De minister verwacht dat er met deze afspraken passende stappen zijn gezet. Als blijkt dat huurders deze afspraken niet naleven is een wettelijke maatregel niet uitgesloten.

Spoedwetgeving tijdelijke huurcontracten

De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt om tijdelijke huurcontracten te verlengen voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Dit kan een oplossing zijn voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt.

Kijk hier voor het volledige bericht van de Rijksoverheid en het gezamenlijke statement van de verhuurders over huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten tijdens de Coronacrisis.

Hanneke van Gent woont ruim veertig jaar op de Westelijke Eilanden. Sindsdien huurt zij bij De Key. Door de jaren heen heeft zij veel zien veranderen in haar geboortestad, ten gunste én ook ten ongunste. Zo is ze geleidelijk meer verontrust geraakt door het huidige beleid van woonstichting De Key. Hanneke vindt dat De Key steeds meer afraakt van haar belangrijkste taak die de Woningwet nog steeds voorschrijft. Namelijk een goed beheer van sociale huurwoningen in het leefgebied van de stad Amsterdam.

Sociale huurwoningen worden in toenemende mate in de vrije sector vergeven. Dat gaat tegen steeds hogere huurprijzen. Woningen worden zelfs doorverkocht, zo stelt Hanneke. Het is echt verontrustend, vindt ze, dat het huidige beleid van De Key doorgevoerd gaat worden. ‘Tijdelijkheid’ is het belangrijkste speerpunt van hun beleid. Dat gaat over 2 tot 5 jaarcontracten voor (alleenstaande) jongeren die toch een aanzienlijke huur moeten ophoesten. Tegelijkertijd kan een oudere en/of gehandicapte zelfs een woning op de begane grond niet toegewezen krijgen. Laat staan aan andere woningzoekenden, zo stelt Hanneke. Ze noemt dat een UITHOLLING OVERDWARSbeleid.

Hanneke vindt dat zijzelf en ieder andere stadsgenoot de laatste jaren heeft zitten slapen. Toen een bewonerscommissie elders in de stad een succes boekte en een bewoner in haar eigen complex tegen problemen aanliep, realiseerde ze zich dat het tijd was voor actie. Het achterstallig onderhoud in haar complex moest ook worden aangepakt.

Starten met bewonerscommissie

Om de nieuwe bewonerscommissie daadwerkelijk leven in te blazen, benaderde Hanneke een klein groepje huurders uit haar complex. !WOON werd er bij betrokken. Deze organisatie adviseert en helpt bewoners bij allerlei aspecten van wonen. Tijdens de eerste vergadering (met ruim 20 aanwezige medebewoners) kwam naast het achterstallig onderhoud ook de energietransitie aan bod. Om meer mensen te kunnen bereiken werd er besloten bij alle huurders een enquête in de bus te doen. !WOON had daarvoor een concept enquête gemaakt.

Nadat de enquête bij alle huishoudens in de brievenbus was gedaan, werd al snel besloten om ook langs de deuren te gaan en bewoners persoonlijk te vragen naar hun ervaringen met het onderhoud van hun woning. Meer bewustzijn creëren stond daarbij centraal. Door goed naar huurders te luisteren en ook dóór te vragen, kwam er veel waardevolle informatie naar boven. Inmiddels was iets meer dan één derde van de huishoudens bereikt. Daarop besloot de bewonerscommissie een samenvatting van de resultaten te maken en die aan De Key aan te bieden. Uit de enquêtes en de face-to-face methode bleek onder andere dat huurders niet wisten voor welk onderhoud ze zelf verantwoordelijk zijn en welk deel aan onderhoud De Key dient op te lossen. Niet onbelangrijk waren er veel vragen of jarenlang gebruikte keukenblokken, toiletpotten en dergelijke niet door de Key vervangen moesten worden. Kortom er kwam iets in beweging.

Samen sterk

Na een rustige zomerperiode werd de draad eind augustus weer opgepakt. Bewonerscommissie 1013 besloot om zes andere bewonerscommissies te informeren over haar ervaringen met achterstallig onderhoud bij De Key. Arcade werd er ook bij gehaald. Harrie Houtbeckers, bestuurslid bij Arcade en contactpersoon voor bewonerscommissies, was ook aanwezig. BC 1013 heeft bij Harrie Houtbeckers aangegeven dat de dienstverlening van De Key beter moet.

Klachten in beeld

Illustratief naast een brief aan de Key heeft Hanneke samen met enkele actieve huurders met haar mobiel een filmpje gemaakt waarin het achterstallig onderhoud binnen hun complex in beeld gebracht werd. Samen met !Woon hebben ondertussen al enkele bewoners hun klachten over deze achterstalligheid in kaart gebracht en dit persoonlijk onder aandacht gebracht bij de Key. De Key heeft nu meer reden deze problemen op te lossen opdat anders een komende huurverhoging gegrond geweigerd kan worden.

Dit is een tip aan alle huurders van De Key. Laat je inspireren om problemen met achterstallig onderhoud bij De Key onder de aandacht te brengen. Daarom eindigen we dit artikel graag met deze heldere video.

Begin februari heeft de Geschillencommissie van De Key uitspraak gedaan in een zaak die was aangespannen door de Bewonerscommissie Mesdagstraat. Het gaat om een mooie massief grenen wenteltrap, die een woning in het complex Mesdagstraat verbond met de bijbehorende zolderkamer. De woning was vrij voor nieuwe verhuur. De Key heeft de trap verwijdert. De bewonerscommissie vindt dat De Key dat niet had mogen doen. De Key vindt van wel. De bewonerscommissie is teleurgesteld, want de geschillencommissie stelt De Key in het gelijk. Hierbij oordeelt de Geschillencommissie niet over de inhoud van het beleid maar kijkt zij naar de juiste toepassing ervan. Na nauwkeurig doorlezen van de uitspraak zijn hier zeker vraagtekens bij te plaatsen.

Bij de zitting is duidelijk aan de orde gekomen dat er over het beleid, betreffende zolderkamers, op zich ook een geschil bestaat tussen De Key en de bewonerscommissie. Volgens de bewonerscommissie is namelijk het beleid onrechtmatig en dus ook alle toepassingen die erop gebaseerd zijn. In de uitspraak gaat de Geschillencommissie hier onvoldoende op in. Slechts een suggestie om dit geschil over zolderkamers binnen een half jaar af te ronden. Blijft de vraag, waar kunnen huurders wel naar toe met klachten over in hun ogen onrechtmatig beleid? Had de Geschillencommissie dit moeten aangeven?

In de aanloop naar en tijdens de zitting hebben zowel De Key als de bewonerscommissie duidelijk aangegeven dat het geschil over het zolderkamerbeleid onverbrekelijk verbonden is met deze zaak van de wenteltrap. Ook de Geschillencommissie deelt dit standpunt. Het secretariaat heeft namelijk de laatste twee brieven over het zolderkamerbeleid toegevoegd. De rest vond het secretariaat niet nodig. Dat zou teveel papierwerk zijn. Mag dit eigenlijk wel, dit selectief en beperkt informeren? Het onthouden van voldoende achtergrond informatie is toch een vorm van manipulatie? Tijdens de zitting heeft de bewonerscommissie een stapeltje documenten over het zolderkamerbeleid aan het secretariaat gegeven. De leden vroegen om een brief die de bewonerscommissie heeft genoemd. Alleen deze brief zijn gekopieerd, de andere documenten niet. Niet nodig vond het secretariaat. Dit is toch ook een vorm van selecteren van informatie. Een uitspraak moet toch gebaseerd zijn op volledige informatie?

Daarnaast staan in de lijst van documenten en brieven in de uitspraak zes documenten vermeld die de bewonerscommissie niet kent, nooit heeft kunnen inzien. Plus nog twee documenten die de bewonerscommissie via de vertrokken huurders heeft gekregen. Kan dit zomaar? Bij de een goede rechtsgang moeten alle partijen toch volledig en juist geïnformeerd worden?

De Geschillencommissie noemt bij de overwegingen alleen de overgangsbepaling van het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Volgens die bepaling vervallen alle oude rechten. Of dit zomaar kan? Of dit wettelijk toegestaan is? Alleen het oude ZAV-beleid vervalt toch? De toestemming voor de wenteltrap kan toch nooit vervallen verklaard worden?

Dat dit ZAV-beleid bedoeld is om verspilling tegen te gaan, dat woningverbeteringen gehandhaafd kunnen worden, wordt geheel buiten beschouwing gelaten. Dat er een verschil is tussen de versie van het ZAV waarover Arcade advies heeft gegeven en het nu gehanteerde reglement wordt ook genegeerd. Verjaard? Dat kan toch niet? Zowel Arcade als de bewonerscommissie hebben dit verschil bij De Key aangekaart, maar De Key heeft er nooit iets mee willen doen! Dan kan toch niet gesproken worden van verjaring?

De Key meldt dat de zolderkamer als berging staat geregistreed. De Geschillencommissie vertaalt dit zo: de huurders betalen voor berging en niet voor een kamer. Dit is volledig fout. Bij aanvang van de huur in 1984 was het een zolderkamer en dat is altijd zo gebleven. De Key heeft op grond van het (onrechtmatige) zolderkamerbeleid dit intern veranderd in berging, geheel buiten de huurders om. En dus is het formeel nog steeds een zolderkamer en hebben de huurders ook altijd voor betaald voor hun zolderkamer.

De Key meldt dat de beheerder heeft gemeld dat de wenteltrap ondeugdelijk is. Dit wordt overgenomen door de Geschillencommissie. Dat de bewonerscommissie meldt dat de wenteltrap prima in orde is wordt niet gemeld. Waarom niet? Eigenlijk zou het dus een 1-1 stand moeten zijn! Ook is de bewonerscommissie aanwezig geweest bij de eindinspectie en is de wenteltrap zelf op en af gelopen. Ook hebben de bewonerscommissie en de beheerder toen uitgebreid gesproken over de wenteltrap. Dat deze ondeugdelijk zou zijn is in het geheel niet ter sprake gekomen. Ook de vetrokken huurders, geconfronteerd met de ondeugdelijkheid, spreken dit tegen. Daarmee is de stand op 2-1 gekomen in het voordeel van deugdelijkheid.

En tot slot de belangrijkste overweging: de vertrokken huurders hebben ingestemd en getekend. Daar zijn de grootste vraagtekens bij te plaatsen. Want dit gaat geheel voorbij aan de manier waarop.

Bij de voorinspectie kregen de huurders een lijst voorgeschoteld met de te verwijderen zaken en eventuele te betalen kosten als De Key deze moet verwijderen. Zo ook de wenteltrap. Die moest weg. De Key kon geen toestemming vinden en het is niet brandveilig.

De huurders voelden zich onder druk gezet, maar zetten toch hun handtekening. Thuis in hun nieuwe woning gaan zij grasduinen in hun archief, vinden enig bewijs voor toestemming en maken bezwaar tegen het verwijderen van de wenteltrap. De Key honoreert dit bezwaar en deelt mee dat zij zelf de wenteltrap zullen verwijderen. Dit betekent toch dat de huurders hun toestemming voor verwijdering formeel hebben ingetrokken?

Bovendien is de handtekening min of meer onder druk afgedwongen. Zoiets is te vergelijken met agressieve colportage: “Als u hier uw handtekening zet dan krijgt u de krant een week gratis” en vervolgens zit men vast aan een jaarabonnement. Zo’n handtekening kan binnen een paar dagen herroepen worden, daarvoor bestaat jurisprudentie. Waarom zou dit hier niet kunnen gelden? Bovendien heeft De Key de huurders laten weten dat zij niet verplicht zijn om hun handtekening te zetten. Dat er in zo’n geval een geschil ontstaat dat valt onder het Burgerlijk Wetboek nr7, artikel 215/216 over het klusrecht. Dit had De Key formeel toch aan de huurders moeten vertellen?

Dat een handtekening niet altijd geldig is bleek ook uit de koolmonoxide-zaak waarbij een huurder in coma is geraakt en zijn hond overleden is. Van De Key kon hij een nieuwe ketel krijgen, wel moest hij dan een verklaring ondertekenen dat hij daarna geen juridische stappen zou ondernemen voor een schadeclaim. Toen er toch weer sprake was van koolmonoxide is deze huurder alsnog naar de rechter gestapt voor een schadevergoeding. De rechter wees dit toe. De handtekening vond de rechter van geen waarde, omdat deze min of meer afgedwongen was.

Een wijze les!

Al met al valt er uit deze zaak een wijze les te trekken: NIEMAND IS VERPLICHT OM EEN HANDTEKENING TE ZETTEN!  Laat je als huurder nooit onder druk zetten. Zo’n “verwijder-prijslijst” is niet meer dan een gemene truc van De Key. De Key wil zich indekken. Als je eenmaal hebt getekent, en er is niet tijdig op teruggekomen, dan sta je als huurder zwak bij een eventuele rechtszitting Dan zit je er mogelijk aan vast. Als je niet tekent dan moet De Key naar de rechter stappen. Dan geldt het klusrecht uit het Wetboek. Daarin staat onder andere dat verbeteringen aan de woning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs vergoeding kunnen krijgen. Daarover zal een rechter moeten oordelen.

Daarnaast is het eigenlijk onzin om voor de totale lijst in z’n geheel te tekenen. Over alles zou apart onderhandeld kunnen worden. Kortom De Key is verkeerd bezig. Dus is deze wijze les belangrijk genoeg voor alle bewonerscommissies om hier aandacht aan te besteden in hun eigen nieuwsbrief voor hun huurders. Geef dit dus door aan iedereen!

Koers wel!?!

Ondertussen krijgen kopers in het complex Mesdagstraat zondermeer een vergunning van de gemeente om een binnentrap aan te brengen. En sinds kort ook voor nog een extra trap vanuit de zolderkamer naar de ruimte boven beide zolderkamers, die zij dan kunnen inrichten als een extra kamer. Zo’n toestemming geeft aan dat binnentrappen voldoen aan het bouwbesluit en dat er niets mis is met de brandveiligheid. Uiteraard moeten zij die ruimte eerst nog aankopen. In feite discriminatie van huurders!

Het zal u niet ontgaan zijn, Nederland is dagelijks in de weer met coronavirus. Dit laat ook Arcade niet onberoerd. Daarom is het secretariaat van Arcade tot 6 april beperkt bereikbaar. Wij willen u verzoeken om vooral per e-mail met ons contact op te nemen. Dat kan via info@hvarcade.nl.

We blijven ons inspannen om de gevolgen van de huurders van De Key en Lieven de Stad waar mogelijk te beperken.
Informatie over de aanpassingen van de dienstverlening van De Key kunt u vinden op de website van de Key.
Lieven de Stad is voor vragen goed bereikbaar via een vragenformulier op website van Lieven de Stad.

Arcade spreekt de wens uit dat eenieder ongeschonden door deze periode heen komt.

De Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties hebben afspraken over een passende huur voor mensen met een langdurig laag inkomen. Hebt u minimaal drie jaar een laag inkomen en huurt u van een woningcorporatie met een in verhouding hoge huur? U kunt misschien minder huur betalen in 2020. De gemeente controleert of u voldoet aan de voorwaarde laag inkomen en weinig vermogen. Uw woningcorporatie bepaalt en regelt de aanpassing van de huur.

Denkt u recht te hebben op de regeling? Mogelijk kreeg u hierover al een brief met het aanvraagformulier. Zo niet, vraag dit dan voor 2 maart bij de gemeente aan. Het formulier moet op 6 maart bij de gemeente binnen zijn.

Kijk hier op de speciale pagina bij de Gemeente Amsterdam voor meer informatie en om het aanvraagformulier te downloaden.

In 2016 kreeg De Key toestemming van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (namens de minister) voor het wijzigen van haar statuten. Huurdersvereniging Arcade is pas achteraf over deze wijziging geïnformeerd. De Key heeft toen in de statuten opgenomen dat zij zich in de bedrijfsvoering voortaan richt op zogenaamde starters. Dit zijn jonge mensen tot 28 jaar die met voorrang een sociale huurwoning krijgen aangeboden op basis van een tijdelijk huurcontract van maximaal 5 jaar. Huurdersvereniging Arcade is van mening dat huurders de primair belanghebbenden zijn en moeten blijven.

Voor zittende huurders heeft de wijziging van de statuten van De Key verstrekkende gevolgen. De Key gaat bijvoorbeeld complexen en woningen verkopen die minder geschikt zijn voor de huisvesting van jongeren. Daarnaast zorgt de toename van tijdelijke contracten voor een afname van bewonersparticipatie en worden de sociale cohesie en het burencontact ermee onder druk gezet.

Rechtszaak van Arcade

Arcade spande om deze reden vorig jaar, namens de zittende huurders, een rechtszaak aan tegen de Autoriteit Woningcorporaties. De huurders vinden namelijk dat de Autoriteit Woningcorporaties nooit toestemming had mogen geven voor de statutenwijziging. En helemaal niet zonder hun goedkeuring. De rechter gaf de huurders echter geen gelijk. Daarom gaan de huurders nu in hoger beroep.

In hoger beroep

In een aanstaand hoger beroep pleit Arcade er nogmaals voor dat het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties vernietigd dient te worden omdat de statutenwijziging van De Key in strijd is met (het doel van) wet- en regelgeving. Het toenmalige besluit is onzorgvuldig voorbereid en er is geen rekening gehouden met de bezwaren van zittende huurders, Arcade en de gemeente Amsterdam. Lees hier de gronden die zijn ingediend ten behoeve van het hoger beroep wat Arcade heeft ingediend bij de Raad van State.

Onrechtvaardigheid in het sociale huursegment

De statutenwijziging is een kwalijke zaak. De focus van De Key op huisvesten van jonge mensen zorgt bijvoorbeeld voor tweedeling op de woningmarkt en is met name onrechtvaardig voor woningzoekenden ouder dan 28 jaar. Ook zij hebben recht op een betaalbare huurwoning. Daarnaast vinden de huurders dat ook starters recht zouden moeten hebben op een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er is anders sprake van een verschil tussen sociale huurders met een flex contract en een vast contract. In Amsterdam is de crisis op de woningmarkt sterk voelbaar. Daarom vinden de huurders dat in Amsterdam sociale huurders niet zo maar na 5 jaar op straat mogen worden gezet. Ze kunnen nooit op tijd een andere betaalbare woning vinden. De gemiddelde wachttijd is circa 16 jaar. Bovendien is er door De Key geen beleid ontwikkeld om de verandering van de huurderssamenstelling die deze statutenwijzing met zich mee brengt concreet vorm te geven.

De zaak komt 20 april 2021 voor bij de Raad van State.

De vraag naar sociale en middeldure woningen in Amsterdam is enorm. Terwijl er de afgelopen 2 jaar  juist weer meer dure woningen zijn bijgekomen. Dat blijkt uit het Onderzoek Wonen in Amsterdam 2019.

Dit onderzoek is voor de 13e keer uitgevoerd door de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Het gaat hier om een onderzoek onder alle inwoners van Amsterdam. Dit onderzoek brengt de inkomensgroepen en woningmarktsegmenten in kaart. Het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) maakt ook deel uit van het bredere onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).

Lees meer over het onderzoek op de website van de gemeente Amsterdam.

Digitale Nieuwsbrief

Met onder andere:

Lees hier de digitale nieuwsbrief van februari 2020.

Bent u, of kent u een huurder die geinteresseerd is in onze nieuwsbrief, maar deze niet digitaal kan ontvangen? Stuurt u dan een e-mail naar info@hvarcade.nl of bel naar 020 – 6233628 tijdens kantoortijden. Wij printen en verzenden het belangrijke nieuws graag naar deze huurders toe.