Grote krantenkop in Tubantia (uit Enschede): ‘Moeder overleden, kinderen op straat gezet. Maar ook in Amsterdam komt dit voor. Ook in het netwerk van de ombudshuurder dreigt na het overlijden van de hoofdhuurder de partner de huur opgezegd te worden. Heel triest zeker gezien de omstandigheden. Is dit te voorkomen? De ombudshuurder zet voor u de zaken op een rij.

Indien een samenwonend stel is getrouwd of een samenlevingscontract (geregistreerd partnerschap) heeft afgesloten is er geen vuiltje aan de lucht. Dan gaat het huurcontract automatisch over op de achtergebleven huisgenoot, ook al heeft dit altijd op naam gestaan van de overledene. Bij ongeregistreerd samenwonen heeft de achtergebleven huisgenoot geen enkel recht en zal dus op straat komen te staan, ook al hebben zij heel lang samengewoond. Slechts goodwill van de verhuurder kan dan helpen.

Verzoek om bijschrijven op het huurcontract

Om zo’n zeer vervelende en nare situatie te voorkomen kan bij de verhuurder een verzoek ingediend worden om als medehuurder op het huurcontract bijgeschreven te worden. Een voorwaarde is wel dat men al enige jaren een duurzaam gemeenschappelijk huishouden heeft. En ook dat de beoogde medehuurder genoeg verdient om de huur eventueel alleen op te kunnen brengen. Verder moet het medehuurderschap niet bedoeld zijn om de ander ‘even snel’ hoofdbewoner te kunnen maken na vertrek of overlijden van de oorspronkelijke huurder. Een afwijzingsgrond kan bijvoorbeeld zijn dat de woning niet passend (te groot) is voor de achtergebleven huisgenoot alleen.

Indien de verhuurder het medehuurderschap afwijst kan men naar de kantonrechter stappen. Een kantonrechter zal altijd de individuele situatie wegen, beoordelen en beslissen om het medehuurderschap alsnog toe te staan of niet. Uit de praktijk is bekend dat rechters nogal terughoudend zijn met toewijzen, maar er zijn ook positieve gevallen bekend.

Ouders met inwonende kinderen

Ouder(s) met inwonende kinderen vallen in principe niet onder onder een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. De rechter ziet de relatie tussen kinderen en ouders niet als ‘duurzaam samenwonen’ maar als ‘aflopend samenwonen’ omdat de kinderen het huis zullen verlaten om op zichzelf te wonen. Heel soms, als het kind ouder is dan 32-40 jaar (verhuurders hanteren verschillende leeftijden) en nog steeds thuis woont, als hij of zij nooit aanstalten heeft gemaakt om weg te gaan én een gelijkwaardige financiële bijdrage levert aan het huishouden, kan de kantonrechter in sommige gevallen positief beslissen.

Meerderjarige kinderen onder de 35 jaar die achterblijven in een sociale huurwoning nadat de hoofdhuurder (hun moeder of vader) is overleden, kunnen niet automatisch het huurcontract overnemen. In de regel moeten zij na zes of uiterlijk twaalf maanden, afhankelijk van de verhuurder, de woning verlaten.  Dit is een prangend probleem.

Mantelzorgers

Voor een goede mantelzorg kan het belangrijk zijn dat de verzorger in de woning komt wonen. Hier gelden dezelfde voorwaarden als bij gewoon medehuurderschap. Hoewel dit bij terminale patiënten een probleem kan opleveren. Daarom is het verstandig om snel en tijdig de aanvraag in te dienen, voordat een dergelijke situatie zich voordoet.

De praktijk wijst uit dat corporaties hier verschillend mee omgaan. De een staat het makkelijker toe dan de ander. Soms kan urgentie de doorslag geven, met name bij de kantonrechter, bijvoorbeeld als inwonen medisch gezien noodzakelijk is. De aanvrager laat bovendien zelf een woning achter in Amsterdam of elders, eventueel met huisbewaarderschap. Zo’n urgentieverklaring kan worden afgegeven door B&W. De voorwaarden hiervoor zijn te vinden op de website van !WOON: www.wooninfo.nl.

Coulance

Soms biedt de corporatie uit coulance een andere woning aan de huisgenoot aan wanneer de hoofdhuurder overlijdt. Er wordt dan gekeken of een woning ‘passend’ is. Wanneer de huisgenoot alleen achterblijft in een eengezinswoning wordt bijvoorbeeld een kleiner appartement aangeboden. Bij jongeren wordt vaker een jongerenwoning aangeboden.

In noodsituaties, zoals dreigende uitzetting, kan publiciteit soms helpen. Zo mogen de kinderen in Enschede na de ophef in de pers langer in de woning blijven tot er een goed en passend alternatief is gevonden. Want de huidige woning is een gezinswoning en dus niet passend, maar zij komen niet op straat te staan.

Artikel bij de NOS:

• Enschedese zussen krijgen huurtoeslag en mogen in huis blijven

Het Huurders Netwerk Amsterdam (HNA) zoekt nog twee leden voor het bestuur.

Het HNA bestuur faciliteert en ondersteunt een netwerk van meer dan dertig lokale organisaties die opkomen voor betere bescherming, lagere huurprijzen en betere woonvoorwaarden van iedereen die in Amsterdam afhankelijk is van gehuurde woonruimte. Meer informatie vindt u op de website van het HNA.

Het bestuur van HV Arcade nodigt huurders bij De Key en Lieven de Stad hierbij uit voor de derde Algemene Ledenvergadering van dit jaar. Deze zal worden gehouden op woensdagavond 27 oktober 2021 vanaf 20.00 uur. De eerste bijeenkomst die we dit jaar weer als vanouds laten plaatsvinden in Grand Café Frankendael, Middenweg 116 in Amsterdam. Meld u aan door een mail te sturen naar info@hvarcade.nl.

Programma

Inloop    : 19.45 uur
Aanvang: 20.00 uur
Einde      : 22.00 uur

Agenda

1. Opening en vaststelling agenda
2. Mededelingen
3. Vaststelling verslag Algemene ledenvergadering 31 mei 2021
4. Voortgang rechtszaken
5. Benoeming en ontslag bestuursleden
6. Pauze
7. Oproepjes
8. Van prestatieafspraken tot complexstrategie
9. Bericht uit Diemen
10. Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
11. Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Janine Nanninga, Joske Siemons en Aleida Verheus zitten in de Geschillencommissie van De Key. De commissie heeft een duidelijke missie: de huurder en De Key dienen door heel grondig en objectief naar elke klacht te kijken.

Soms meldt een huurder een klacht bij De Key maar lukt het niet om een oplossing te vinden. De huurder kan in zo’n geval een klacht indienen bij de Geschillencommissie. Deze commissie kent vijf onafhankelijke leden die niet in dienst zijn van De Key. De leden beoordelen de klacht en het standpunt van De Key en adviseren het bestuur van De Key over de afwikkeling van de klacht.

Janine Nanninga is voorzitter van de Geschillencommissie. Harry Wolring en Philippine van der Schuyt zijn, net als Joske Siemons en Aleida Verheus,  algemeen commissielid.

Naast hun werk bij de Geschillencommissie, hebben ze ook andere functies. Nanninga is lid van de Raad van Toezicht bij diverse onderwijsinstellingen. De Raad van Toezicht controleert het bestuur/de directie van een organisatie. Nanninga was verder bestuurder bij een juridische dienstverlener en is mediator. Siemons is juriste en was advocaat. Ze werkte ook bij de Nationale Ombudsman: een instelling die klachten van burgers over de overheid behandelt. Verheus is senior adviseur-warmtetransitie. Daarnaast is ze lid van de Commissie van Toezicht bij een onderwijsinstelling om hier de externe toets op de kwaliteit van afstudeerwerken te doen. Schuyt is planoloog en werkt als projectleider in de ruimtelijke ordening, Wolring doet de administratie van meerdere bedrijven.

In dit interview gaan Janine Nanninga, Joske Siemons en Aleida Verheus wat uitgebreider in op hun werk voor de Geschillencommissie.

Wat is uw missie?

‘De onafhankelijke beoordeling van klachten. Dit doe je door zorgvuldig onderzoek te doen. Daarnaast maken we duidelijk wat klagers  van de Geschillencommissie kunnen verwachten.

We houden De Key ook scherp. Er kwam ooit een klacht binnen over een gekapte boom. Wij adviseerden toen om de communicatie met huurders te verbeteren. Als huurders eerder waren geïnformeerd, hadden ze waarschijnlijk begrepen dat de boom weg moest en hadden ze bezwaar tegen de kapvergunning kunnen maken bij de gemeente.

Wij hebben één keer per jaar een gesprek met de directie van De Key. Dan vragen ze naar verbeterpunten zodat er minder klachten binnenkomen. Wij adviseerden bijvoorbeeld om de klachtprocedure op de website duidelijker te maken. ’

Hoe is de Geschillencommissie samengesteld?

‘Twee leden zitten er op voordracht van Arcade, twee op voordracht van De Key. Samen kiezen zij de voorzitter. Er is geen taakverdeling; iedereen is van alle markten thuis. Elk lid heeft stemrecht. Leden kunnen maximaal drie termijnen van vier jaar zitting hebben in de commissie. Twaalf jaar is dus het maximum.’

Kunt u uitleggen wat een geschil precies is?

‘Er is sprake van een geschil wanneer een klager het  niet eens is met een gedraging van De Key. De Key voert een handeling dan niet uit zoals de klager dat wil. Soms vindt een huurder dat De Key een reparatie niet goed uitvoert en ook niet goed herstelt. Dan gaan wij naar het geschil kijken. Geschillen kunnen ook over bejegening gaan. Dan gaat het over de manier waarop De Key met huurders omgaat. Als De Key bijvoorbeeld niet reageert op klachten van huurders, kan dat ook een reden zijn om naar de Geschillencommissie te stappen.’

Wanneer neemt u een klacht in behandeling en wat is dan de vervolgstap?

‘De Key moet de mogelijkheid krijgen om het probleem op te lossen. Lukt dat niet, dan staat in het geschillenreglement onder welke voorwaarden de Geschillencommissie de klacht in behandeling neemt. Als een huurder een klacht heeft over het beleid van De Key, kunnen wij daar niets mee. Er kan wel worden geklaagd over de manier waarop De Key het eigen beleid uitvoert.

Als wij met een klacht aan de slag gaan, komt er in principe een zitting op het kantoor van De Key. We kunnen natuurlijk ergens anders een zaaltje huren, maar daar moet voor betaald worden. Dat benadrukken we als we met de huurder in gesprek gaan.’

Wie zijn er tijdens de zitting van de Geschillencommissie aanwezig?

‘De huurder, De Key en drie leden van de commissie. De commissie bestaat dan uit de voorzitter, een lid op voordracht van Arcade en een lid op voordracht van De Key.

Je merkt dat als De Key en de huurder elkaar tijdens de zitting treffen, ze meer met elkaar gaan praten. Ze blijven dan niet langer in hun loopgraven zitten.

De Key maakt het werk van de Geschillencommissie mogelijk. Daarom hebben we een secretaris. Zij is in dienst van De Key maar ze heeft geen stemrecht. De secretaris is er om ons maar óók de huurder te ondersteunen. Ze bereidt belangrijke stukken voor. De secretaris hielp onlangs een huurder die moeite had met digitale communicatie. Ze zijn toen samen gaan oefenen zodat er tijdens de zitting geen problemen zouden ontstaan.’

Hoe komt u tot een definitieve beslissing?

‘Door de zaak vanuit verschillende invalshoeken te bekijken. Gelukkig vullen we elkaar goed aan. We discussiëren veel. Uiteindelijk bepaalt de meerderheid wat het advies wordt. Ons advies is een paar weken na de zitting bekend.

We moeten goed uitleggen waarom we iets adviseren, of we nu de huurder gelijk geven of De Key. We proberen tijdens een zitting partijen er samen uit te laten komen. Soms lukt het. Er moet dan wel iemand van De Key aanwezig zijn die voldoende mandaat heeft om afspraken te maken.

Er bestaat ook een spoedprocedure. We hadden een keer een hoogzwangere vrouw die dringend op een uitspraak zat te wachten. Binnen anderhalve week was er een zitting. Anderhalve week na de zitting lag er een uitspraak.’

Is het advies dat u geeft bindend?

‘Neen, maar wel zwaarwegend. Volgens het nieuwe reglement dat sinds 15 juli 2021 geldt, mag De Key er wel van afwijken. De Key moet dat echter kunnen uitleggen. Er moeten zwaarwegende redenen zijn. Als de huurder het niet eens is met de beslissing, kan hij naar de Huurcommissie of de rechter stappen.’

Wat is het verschil tussen de Geschillencommissie en de Huurcommissie?

‘In tegenstelling tot de Huurcommissie is de procedure bij de Geschillencommissie gratis. De Key kan van de adviezen van de Geschillencommissie afwijken. De uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend.

De Huurcommissie heeft meer bevoegdheden. De Huurcommissie kan bijvoorbeeld huurkorting afdwingen bij ernstig achterstallig onderhoud. Ook gaat de Huurcommissie over huurprijsverhogingen en servicekosten. De Huurcommissie speelt ook een rol bij eventuele huurverlaging.

Er zijn een aantal wettelijke waarborgen voor huurders. Na een uitspraak van de Geschillencommissie kan een huurder naar de Huurcommissie of de rechter.’

Met welke organisaties werkt u veel samen?

‘We mogen extern advies inwinnen als we dat nodig achten. Van een jurist bijvoorbeeld, of een technisch bureau dat bij een casus kan adviseren.

We hebben in elk geval jaarlijks contact met Arcade en met de directie van De Key. We houden een register bij dat we ieder jaar naar De Key en Arcade sturen. In het register staan alle klachten die zijn ingediend en behandeld door de Geschillencommissie. We sturen De Key en Arcade ook altijd een jaarverslag toe.’

Wat vindt u van de instrumenten die huurders hebben om een geschil met de verhuurder (en ook de gemeente) aan te kaarten? In het licht van medezeggenschap – maar ook het toeslagenschandaal – hoe zou u invulling geven aan de mogelijkheden voor huurders (en burgers) om invloed uit te oefenen op hun woonsituatie?

‘Een huurder kan veel aan zijn huidige woonsituatie doen. Hij kan naar een manager van De Key stappen en zo proberen invloed uit te oefenen. Daarnaast is er contact met Arcade mogelijk en op veel plekken ook met de lokale bewonerscommissie. Verder zijn er de Geschillencommissie, de Huurcommissie of de rechter. Wet – en regelgeving maakt veel mogelijk. Er zijn genoeg middelen om een probleem op te lossen. Je krijgt natuurlijk niet altijd je zin. De uitdaging voor De Key is om dicht bij de klant te blijven. Het gaat vaak over meerdere lagen. Een vast aanspreekpunt is beter voor de communicatie.’

Arcade heeft al eerder geschreven over de wekelijkse acties van NIET TE KOOP, een groep actieve huurders die zich blijft verzetten tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Op zaterdag 2 oktober is het Bickerseiland het toneel van de actie. Dit keer gaat het niet alleen over de verkoop van sociale huurwoningen. Er is meer aan de hand op dit historisch deel van Amsterdam.

Bijvoorbeeld: een leeggekomen seniorenwoning gaat verhuurd worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract. Terwijl een 91-jarige buurtbewoner graag van zijn bovenwoning naar beneden wil. Waarom kan de ‘Van-Hoog-Naar-Laag-regeling’ niet van toepassing zijn? Ook staat er op dit moment een  woning te huur in de vrije sector voor maar liefst 1500 euro in de maand. Voor veel mensen staat dit gelijk aan bijna hun maandinkomen! Waarom geen middenhuur waar veel vraag naar is?

Maar om de droevenis compleet te maken wordt er een heel woonblok overgeheveld naar Lieven de Stad, de commerciële dochter-BV van De Key. Dit betekent dat ook deze huren worden opgeschroefd tot ver boven de betaalbaarheid van de meeste Amsterdammers.

De BC is zeer ontstemd door dit beleid van De Key op hun eiland. Dit beleid maakt de wooncrisis alleen maar groter. Daar zou een sociale verhuurder toch niet aan mee moeten doen? Daarom heeft de BC een oproep op het Bickerseiland verspreid om op 2 oktober hiertegen te demonstreren.

Demonstratie start om twee uur bij de te koop staande woning in de Grote Bickersstraat 297. Het is lekker druk. Naast de gebruikelijke kern van actiegroep NIET TE KOOP zijn er veel eilandbewoners. Ook is er muziek met een accordeon, klarinet en saxofoon. De sfeer is uitstekend. De ramen van de woning worden zoals elke week volgeplakt met affiches. Ook buurtbewoners geven duidelijk aan dat het huidige beleid van De Key niet deugt. Het maakt de sociale cohesie en het buurtgevoel kapot. Als voorbeeld wordt genoemd de zwemsteiger, waar bij mooi weer het Engels en Russisch overheersen. Maar bij buurtactiviteiten ziet men deze bewoners nooit. Ook expats die hier maar kort wonen verstoren de sociale cohesie.

Daarna volgt een rondje over het eiland met de muziek voorop. Eerst naar de Bickersgracht. Daar wordt even stil gestaan bij de kinderboerderij ‘De Dierencapel’. Verderop bij de seniorenwoning die verhuurd gaat worden aan een jongere met een vijfjarig huurcontract worden weer toespraken gehouden en leuzen gescandeerd. Vervolgens gaat de stoet naar het begin van de Bickersgracht. Daar staat de woning te huur voor 1500 euro. Hoewel, een paar buurtbewoners melden dat dit inmiddels 2000 euro zou zijn.

Daarna steken we het eiland over naar de kant van het Westerdok. Hier staat het woonblok van architect Paul de Ley, dat overgeheveld wordt naar de commerciële tak van De Key. Hiermee omzeilt De Key de beperking om te kunnen liberaliseren zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken. Hier eindigt de demonstratie.

Eind jaren zestig zijn er op het Bickerseiland woningen gesloopt om er kantoren te bouwen. De rest van het eiland zou moeten volgen. Echter de toenmalige bewoners komen in verzet. Dit heeft geleid tot de oprichting van Lieven de Key, een idealistische woningcorporatie die de sociale huurwoningen op het Bickerseiland (en de rest van de stad) wil redden van de ondergang.

Onlangs heeft De Key aangekondigd om de naam te veranderen in Lieven de Key. Komt daarmee het oude idealisme weer terug? Leiden deze protesten van de actievoerende buurtbewoners tot een omslag, een keerpunt bij De Key? Gaat De Key nu voorrang geven aan de wensen van de huurders en een meer huurdersvriendelijk beleid voeren? Gaat ze haar huidige verdienmodel aanpassen en daarmee bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis?

Overigens gaan de wekelijkse acties van NIET TE KOOP gewoon door. Onlangs heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om 500 miljoen van de verhuurdersheffing af te halen voor nieuwbouw en verduurzaming. Daarom vervalt de noodzaak om woningen te verkopen voor groot deel. Of zelfs helemaal.

Meedemonstreren? Zie www.niettekoop.org.

Artikel in Het Parool Bewoners willen niet dat Bickerseiland wordt als de grachtengordel, ‘alleen voor rijken’

Een aantal bewonerscommissies hebben in april 2021 een videoboodschap opgenomen om de nieuwe directeur Karin Verdooren kennis te laten maken met de huurders van De Key. Zo ook de bewonerscommissie Zomerdijkstraat.

De gemeente Diemen gaat in september huurders opleiden tot energiecoach. Energiecoaches zijn deskundige vrijwilligers die medehuurders met behulp van een vragenlijst in een één op één gesprek informeren over energiebesparing. Misschien is dat iets voor u.

Op zoek naar vrijwilligers

De gemeente is nog op zoek naar huurders die zich willen laten opleiden tot energiecoach. U krijgt dan deze maand september een (gratis) training aangeboden van drie dagen (op woensdag 15, 22 en 29 september van 10.00 uur tot 15.00 uur).
Om energiecoach te worden, hoeft u geen technische achtergrond te hebben of veel te weten van energie(besparing). Het is met name belangrijk dat u het leuk vindt om wat u geleerd heeft door te geven aan andere huurders en dat u samen met de bewoner op zoek wil gaan naar de besparingsmogelijkheden die passen bij de bewoner.

Iets voor u?

Huurt u een woning in Diemen en is dit iets voor u? Geef u dan op als energiecoach bij Imke Tegels via het aanmeldformulier op de website van de gemeente Diemen. Heeft u nog vragen dan kunt u haar bellen op dinsdag tot en met donderdag op 06-17544989.

Het kabinet informeert over nieuwe wetgeving via een zogenaamde internetconsultatie. Er is dan gelegenheid om te reageren op een wetsvoorstel. Op die manier kan worden bijgedragen aan verbetering. De reparatiewet betreft het ongedaan maken van de verruiming van tijdelijke huurcontracten van 2 naar 3 jaar waarbij de verhuurder een minimum termijn mag opnemen. Deze verruiming zal op 1 januari 2022 van kracht worden. Met dit wetsvoorstel wordt deze verruiming zo snel als mogelijk teruggedraaid.

Arcade is aangesloten bij LOShuurders, een informeel samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. In dat verband is deze reactie  de reparatiewet tijdelijke verhuur opgesteld.

Studenten op de woningmarkt

Voor aanvang van een studiejaar zijn veel aankomende studenten op zoek naar hun eerste studentenkamer. Gelijktijdig is er ook een groep die net is afgestudeerd. Zij moeten hard op zoek naar een nieuwe woning.

Studenten die huren bij een woningcorporatie hebben tegenwoordig bijna allemaal een campuscontract ofwel een huurcontract voor de duur van hun studie. Starters jonger dan 28 jaar kunnen in aanmerking komen voor corporatiewoningen met een vijfjarig jongerencontract, maar velen vinden een tijdelijke woning in de vrije sector.

Wat het begin moet zijn van een eerste volwassen stap op de woningmarkt blijkt het begin van een periode van woononzekerheid met een opstapeling van tijdelijke contracten. Het evaluatierapport Wet doorstroming huurmarkt 2015 dat afgelopen mei is gepubliceerd toont ook aan dat jongeren disproportioneel worden geraakt door tijdelijke huur.

De combinatie van tijdelijke arbeidscontracten en tijdelijke huurcontracten raakt het toekomstperspectief van veel jonge starters. Zij kunnen hierdoor veel stress ervaren. Zij maken zich in de periode dat zij zich moeten ontwikkelen op de arbeidsmarkt en beginnen met het afbetalen van studieschuld, zorgen of ze een nieuw huis na afloop van een tijdelijk contract kunnen vinden.

Campuscontracten zijn een middel om studentenwoningen beschikbaar te houden voor toekomstige studenten. Maar in een krappe woningmarkt gaat dit ten koste van de woonzekerheid van starters.

Woononzekerheid

Tijdelijke huurcontracten hebben een aanzienlijke impact op het leven van de huurders die LOShuurders vertegenwoordigd. Daarom vindt LOShurders het erg teleurstellend dat de Tweede Kamer heeft ingestemd met het amendement van het lid Koerhuis van 2 december 2020 tot Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet (tijdelijke huurkorting), voordat de beloofde evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was afgerond en gepubliceerd.

Het amendement Koerhuis betrof drie fundamentele wijzigingen:

1. Een verlenging van één jaar van de maximale duur van een wooncontract voor zelfstandige woonruimte. Hierdoor wordt de maximale termijn van een tijdelijk huurcontract verlengd van twee naar drie jaar.
2. Introductie van de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract maximaal één keer te verlengen, opnieuw met een maximumtermijn van drie jaar.
3. De mogelijkheid voor verhuurders om een minimale duur op te nemen in het huurcontract. Hierdoor kan de huurder het contract binnen die termijn niet opzeggen.

Deze drie voorgestelde wijzigingen raken huurders omdat zij hun toekomstige woonzekerheid aantasten. Een verlenging van de termijn van tijdelijke huurcontracten draagt niets bij aan de woonzekerheid van starters. Zij moeten nog steeds op zoek naar een andere woning. In de huidige krappe woningmarkt is het lastig om een betaalbare woning te vinden. Er is ook vooraf is geen enkele duidelijkheid of een contract verlengd gaat worden. Dat maakt huurders afhankelijk van de welwillendheid van de verhuurder. Deze afhankelijke positie tast de rechtszekerheid van huurders aan. Een gang naar de huurcommissie of een huurteam bij misstanden als een te hoge huur of slecht onderhoud kan een argument voor de verhuurder zijn om geen verlenging toe te kennen.

LOShuurders verwelkomt de reparatiewet om de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huur zoals voorgesteld in het amendement Koerhuis ongedaan te maken.

Tot slot

Wij hopen dat het evaluatierapport in de Tweede Kamer uitvoerig behandeld wordt in de debatten over de wenselijkheid van tijdelijke verhuur en dat hierbij voldoende aandacht is voor de doorstroming van student naar starter.

• Zienswijze LOS – consultatie reparatiewet tijdelijk verhuur 06-08-2021

Arcade heeft 27 juli 2021 het verzoek van De Key tot het uitbrengen van een zienswijze ontvangen. De zienswijze gaat over de voorgenomen verkoop van de groepswoningen van Amsta in het multifunctionele gebouw De Keyser. Over deze verkoop van De Keyzer door De Key aan vermogensbeheerder Patrizia heeft Arcade vragen gesteld. Deze vragen zijn deels uitgebreid beantwoord.

Hieronder lichten we per vraag toe wat volgens Arcade nog niet volledig is beantwoord:

Is de voorgenomen verkoop concreet opgenomen geweest in een meerjarenbegroting/ jaarbegroting of iets van dien aard. Zo ja, van welke datum en had Arcade van dat voornemen enigerlei wijze op de hoogte kunnen zijn?

Het antwoord vindt Arcade onbevredigend. De Key stelt namelijk dat zij volgens de portefeuillestrategie 2016-2026 BOG afstoot waar dat kan. Ten eerste zou met deze onderbouwing vrijwel elke verkoop van een BOG gerechtvaardigd zijn. Ten tweede was de vraag of de verkoop van dit specifieke complex al eerder met ons gedeeld was. Of dat Arcade hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Volgens Arcade is dat namelijk niet zo. Terwijl het voornemen tot verkoop al in februari 2020 bekend was (volgens de mailwisseling met Amsta). Graag zou Arcade nog opheldering op dit punt willen krijgen. Arcade vindt het namelijk niet gepast dat De Key haar pas om een zienswijze vraagt als de verkoop eigenlijk al gesloten is.

Waarom was Arcade niet eerder op de hoogte van de lopende tenderprocedure?

Ook hier geeft De Key geen antwoord op de vraag. De situatie is geschetst, maar niet de reden waarom De Key Arcade niet eerder op de hoogte heeft gesteld. Arcade wil op dit punt graag ook nadere toelichting ontvangen.

Kan Arcade de tenderinformatie ontvangen, aan welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten geselecteerd is.

Als de beantwoording van dit punt zijn een aantal bijlages gestuurd. Dit zijn eerder beschrijvingen van het verkoopproces, dan voorwaarden. Arcade wil graag weten welke voorwaarden de biedingen moesten voldoen en op welke kwaliteiten de koper is geselecteerd. Dit in verband met het feit dat het hier om sociaal maatschappelijk vastgoed gaat.

Is De Key voornemens nog meer tenders uit te schrijven? Zo ja, welke complexen betreft het? Op welke termijn bent u voornemens om deze te verkopen en welke redenen liggen daaraan ten grondslag?

De beschrijving in de beantwoording op deze vraag, ‘binnen de gemeente Amsterdam’ en ‘zorgcomplexen’, doet vermoeden dat er mogelijk wel andere tenders uitgeschreven zijn of worden in de nabije toekomst. Alleen dat deze dan betrekking hebben op complexen die geen zorgcomplex zijn, of buiten Amsterdam liggen. Arcade heeft De Key gevraagd of zij kan bevestigen dat er nu en in de nabije toekomst geen tenders op andere dan zorgcomplexen in Amsterdam meer uitgeschreven zijn of worden.

Proces zienswijze

Arcade vindt het daarnaast erg vervelend dat De Key pas om een zienswijze vraagt als de verkoop al gesloten is. Dat vindt Arcade eigenlijk niet gepast en hiermee ondermijnt De Key de positie van Arcade als huurdersorganisatie. Graag ziet Arcade in het vervolg dat dat De Key Arcade eerder in het proces meeneemt.

Bovendien is de verkoop ook nergens aangekondigd en is deze niet terug te vinden in de jaarplanning. Ook dat zou Arcade in de toekomst graag anders zien.

Termijn zienswijze

Verder was de voorgestelde termijn van twee weken veel te kort. De correspondentie maakte duidelijk dat De Key ook de gemeente twee weken de tijd heeft gegeven voor een zienswijze, maar dat zij nog helemaal niet gereageerd heeft.

In de vigerende Woningwet is geen maximale termijn opgenomen voor een zienswijze. In de pas gewijzigde Woningwet die per 1 januari 2022 inwerking treedt wordt de termijn voor een zienswijze 8 weken. Het had dan eerder voor de hand gelegen om die termijn aan te houden.

Zienswijze gemeente Amsterdam

Voor Arcade is de zienswijze van de gemeente cruciaal. Gezien de reputatie van de kopende partij en het feit dat De Keyzer onderdeel is van de belangrijke zorginfrastructuur in Amsterdam Centrum-Oost. Dat laatste heeft De Key overigens ook erkend in eerdere prestatieafspraken.

Geschiedenis van De Keyzer

In 2007 heeft De Key het woonservicepact ondertekend, waarmee partijen de ontwikkeling van woonservicewijken wilden stimuleren. In de woonservicewijk Czaar Peterbuurt heeft De Key in 2011 het project De Keyzer opgeleverd. Hier is een dienstencentrum en kleinschalig groepswonen gerealiseerd. De publieksfuncties in de plint van De Keyzer vervullen een centrale functie in de woonservicewijk Czaar Peterbuurt. In de Rapportage 1 op 1 afspraken corporaties 2009 i.c. individuele prestatieafspraken tussen gemeente en afzonderlijke corporaties is het project De Keyzer benoemd als afspraak met De Key. Arcade constateert dat De Keyzer in 2009 een maatschappelijk relevant project was, dat nu en in de toekomst nog steeds is en bovendien van lokaal volkshuisvestelijk belang is.

De relatie met de Portefeuillestrategie 2016 en het Daeb scheidingsvoorstel

Arcade heeft op 2 maart 2020 advies uitgebracht op de actualisatie portefeuillestrategie van 30 december 2019. In dat advies heeft Arcade benoemd dat het erop lijkt dat Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) waarvoor staatssteun is verleend, in 2016 als Bedrijfsonroerend Goed (BOG) is gekwalificeerd. Daar is Arcade niet over geïnformeerd of advies gevraagd.

Op 25 juni 2013 heeft Arcade 2013 namelijk een uitgebreide portefeuillestrategie BOG inclusief 3 bijlagen ontvangen. Daarin maakt De Key onderscheid tussen Maatschappelijk en Commercieel BOG. In bijlage 3 daarvan zijn eenheden op adresniveau gelabeld met de strategie ‘afstoten’.

In de portefeuillestrategie 2016-2026, die ter advisering aan Arcade op 14 juli 2016 is voorgelegd, heeft alle bedrijfsruimte van De Key in Amsterdam en Diemen opeens een BOG kwalificatie. Er staat alleen nog dat de Key BOG niet tot de kerntaak beschouwd. Dat wordt waar mogelijk afgestoten. De Key is in haar reactie van 12 maart 2020 op dit onderdeel van het advies van Arcade niet ingegaan.

Arcade heeft in haar advies van 2 maart 2020 op de actualisatie van de portefeuillestrategie ook benoemd dat het MOG nog onderdeel is van de procedure m.b.t. de hybride scheiding en dat daar nog discussie over is.

Conclusie

Arcade concludeert dat De Key in 2016 een stap heeft overgeslagen. De Key had in de portefeuillestrategie 2016-2026 expliciet moeten benoemen dat al het MOG als BOG gekwalificeerd en ook afgestoten zou worden. Behalve Arcade had De Key ook de gemeente hiervan op de hoogte moeten stellen. De portefeuillestrategie 2016-2026 was immers integraal onderdeel van het scheidingsvoorstel.

De zienswijzen van maatschappelijke organisaties over de overheveling naar niet-Daeb

Op 18 augustus 2016 heeft De Key 35 maatschappelijke organisaties waaronder Amsta om een zienswijze gevraagd voor het onderbrengen van het gehuurde vastgoed in de niet-Daeb tak. Daaruit blijkt dat het op dat moment nog om MOG ging.

Het opvallende is dat slechts één organisatie gereageerd heeft. Arcade vraagt zich nu af of deze organisaties de impact van het onderbrengen in de niet-Daeb hebben kunnen voorzien en op de hoogte zijn gesteld dat De Key tevens voornemens was om het vastgoed af te stoten. De Key stelt zelf in de brief van 27 juli 2021 dat in de portefeuillestrategie 2016-2026 dit voornemen al besloten was. De Keyzer maakte toen overigens geen onderdeel uit van de uitgebreide lijst in bijlage 3 met af te stoten BOG.

Graag zou Arcade daarom de brief van De Key van 18 augustus 2016 ontvangen waarin Amsta om een zienswijze is gevraagd.

Redenen verkoop

De Key heeft niet aannemelijk gemaakt waarom De Keyzer verkocht moet worden. Arcade mist ook een onderbouwing in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn. Als enige reden verwijst De Key naar de portefeuillestrategie van 2016-2026 waarin staat dat De Key BOG wil afstoten zodra dat mogelijk is. Arcade is van mening dat de verkoop van De Keyzer niet in deze strategie past. De Key is altijd vrij om BOG te verkopen en heeft daar geen zienswijze van Arcade voor nodig. Omdat De Keyzer meer is dan een BOG, het complex een zorg/wonen functie combineert en andere faciliteiten biedt die uniek zijn voor Amsterdam Centrum-Oost, lijkt verkoop niet voor de hand te liggen.

Waarborgen en bezwaren verkoop particuliere partij

Arcade heeft ook grote moeite met de kopende partij, Patrizia. In 2014 heeft Patrizia een omvangrijke portefeuille sociale woningen van Vestia overgenomen. Vestia verkeerde in die tijd in dermate zwaar weer. De negatieve zienswijzen die meerdere gemeenten hebben afgegeven stonden het goedkeuringsbesluit van de Autoriteit Woningcorporaties niet in de weg. In de rechterlijke procedures die gevoerd zijn door gemeentes werd het belang van het overeind houden van Vestia groter geacht dan het verlies van sociale woningen. “Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent”.

De minister heeft in de brief van 16 februari 2015 de Tweede Kamer gerustgesteld. De bestaande huurcontracten worden gerespecteerd, en Patrizia onderschrijft de IBVN code. Daarmee zijn voldoende waarborgen ingebouwd.  In 2019 heeft Patrizia al 770 appartementen (vooral sociale woningen) doorverkocht aan de Zweedse belegger Heimstaden.

Een antispeculatiebeding van 12 maanden is nauwelijks een goede waarborg te noemen. De Key noemt in een bijlage een kettingbeding, waarbij zij verwijst naar afspraken 24.2 en 24.3. De afspraken zijn niet bijgevoegd. Het is Arcade dan ook niet duidelijk op welke afspraken het kettingbeding betrekking heeft. Daarnaast heeft het boetebeding bij niet nakomen van de verplichtingen uit het kettingbeding een geldingsduur van twee jaar. Het kettingbeding blijft ook na 2 jaar gelden, maar heeft naar de mening van Arcade dan geen werking meer omdat er geen sanctie op staat.

Conclusie

Alles in overweging nemend kan Arcade geen positieve zienswijze geven op de voorgenomen verkoop van De Keyzer door De Key. Samengevat is dat om de volgende redenen:

• Nog niet alle vragen van Arcade zijn naar tevredenheid beantwoord.
• De gemeente heeft nog geen zienswijze aangeleverd betreffende de voorgenomen verkoop.
• De Key heeft naar ons idee onvoldoende duidelijk gemaakt waarom verkoop noodzakelijk is.
• De procedure is niet volgens de normale gang verlopen. De verkoop was al rond voordat Arcade op de hoogte werd gesteld.
• De verkoop van De Keyzer past niet in de portefeuillestrategie van 2016-2026. De Key heeft ten onrechte in haar portefeuillestrategie 2016-2026 (als onderdeel van het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb) verzwegen dat sprake was van het kwalificeren van MOG als BOG. Er staat slechts in dat BOG niet tot de kerntaak behoort en waar mogelijk afgestoten zal worden. Daarmee heeft ze willen doen voorkomen alsof er op dat moment al geen sprake meer was van MOG. Het feit dat 35 maatschappelijke instellingen op 18 augustus 2016 om een zienswijze is gevraagd, maakt duidelijk dat er wel degelijk sprake was van een overheveling van Daeb (MOG) naar niet-Daeb (BOG). Omdat er momenteel nog een nieuw besluit moet worden genomen door de Autoriteit Woningcorporaties met betrekking tot de uitspraak van de Raad van State van 30 juni jl., is Arcade van mening dat de gang van zaken rond het maatschappelijk vastgoed daarin meegenomen moet worden en dat alleen daarom al geen sprake kan zijn van verkoop van De Keyzer.
• De Key heeft niet onderbouwd in de vorm van een onderzoek waaruit zou blijken dat deze maatschappelijke voorziening op de lange termijn (binnen 10 of 20 jaar) niet meer relevant zou zijn.
• De waarborgen volstaan niet. Het anti-speculatiebeding van 12 maanden is veel te kort. Het kettingbeding kent slechts een boetbeding van twee jaar. Daarna is er geen enkele sanctie meer om het kettingbeding af te dwingen.
• Gezien de reputatie van Patrizia en de informatie in de media is Arcade van mening dat Patrizia een ongeschikte partij is om sociaal maatschappelijk vastgoed aan te verkopen.
• Voor Arcade kan verkoop van De Keyzer alleen aan de orde zijn indien de koper een andere Toegelaten Instelling of andere instelling die Daeb taken uitvoert, betreft. Het feit dat De Key een voorziening als De Keyzer niet meer tot haar kerntaak rekent, maakt niet dat het niet meer om een relevante maatschappelijke voorziening gaat. De Key moet zorgen voor een eigenaar die de maatschappelijke functie op zeer lange termijn waarborgt in lijn met de bedoeling van de prestatieafspraken in 2009. Dat betekent dat de huurprijzen niet marktconform kunnen worden noch dat het complex op andere wijze te gelde wordt gemaakt. De winst die De Key nu op korte termijn kan maken ten behoeve van haar eigen doelstellingen, zou beteken dat de kosten die later gemaakt moeten worden om een vergelijkbare voorziening opnieuw op te zetten afgewenteld worden op de samenleving.

• Verzoek zienswijze verkoop De Keyzer 23-06-2021
• Vragen Arcade verkoop De Keyzer 19-07-2021
• Zienswijze Arcade Verkoop De Keyzer 04-08-2021

Arcade heeft begin 2021 een advies uitgebracht over de uitbreiding van de verkoopvijver van De Key. Inmiddels zijn de bewonerscommissies die hierdoor geraakt worden benaderd. Hen is gevraagd om advies uit te brengen over de wijziging van de complexstrategie van hun complex als consequentie van deze uitbreiding. Dit zorgt voor veel onrust en onduidelijkheid.

De Key stelt dat het vergroten van de verkoopvijver en het verkopen van woningen noodzakelijk blijft. Volgens De Key is dit nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw. En om verbeteringen aan de woningen te kunnen betalen. Verkoop is volgens De Key geen doel op zichzelf, maar een middel om daar genoeg geld voor te genereren. Daarbij zegt De Key tegelijkertijd dat zij bezig is om de leningen af te lossen. Zo hoeft zij minder rente te betalen. Dat geld kan dan besteed worden aan onderhoud, verbetering en nieuwbouw.

Stop verkoop van woningen

Arcade is van mening dat de verkoop van woningen zou moeten stoppen. Vooral omdat er sprake is van een woningnood in Amsterdam en omstreken. Verkoop is volgens Arcade niet aan de orde op het moment dat De Key voldoet aan alle door de Rijksoverheid en Autoriteit Woningcorporaties gestelde financiële-kaders. Kaders zoals bijvoorbeeld de ICR, Loan to Value en de solvabiliteit. De Key voldoet hier op dit moment ruimschoots aan. Het vergroten van de verkoopvijver is wat Arcade betreft daarom ook niet nodig.

Verkopen is niet nodig

De Key spiegelt Arcade echter al een tijdje voor dat het juist deze kaders zijn die flink onder druk staan. Vooral de ICR. En dat De Key wel moet verkopen om als woningcorporatie gezond te kunnen blijven. Met enige verbazing heeft Arcade daarom kennis genomen van de laatste IBW-cijfers van De Key. Wat blijkt namelijk, De Key staat er ontzettend goed voor. Zeker in vergelijking met de collega woningcorporaties uit Amsterdam, van enigszins vergelijkbare grootte, Rochdale en in mindere mate Eigen Haard. De IBW-cijfers zijn zeer opvallend te noemen. Zelfs met de al ingeplande investeringen voor 2022-2025 kan De Key nog het dubbele lenen dan de collega corporaties.

De investeringscapaciteit volgens Arcade

Deze nieuwe gegevens zetten de discussie over het verkoopbeleid en het vergroten van de verkoopvijver in een ander daglicht. Als Arcade de positieve IBW-cijfers naast het jaarverslag van 2020 legt kan zij zien dat de positieve cijfers vooral komen doordat de niet-DAEB tak er zo goed voor staat. Volgens het jaarverslag komt dat door het aflossen van interne leningen. Volgens Arcade is het resultaat dat er ontzettend veel investeringscapaciteit is voor De Key.

Investeringscapaciteit in relatie tot de scheidingsvoorstellen 2016

Recentelijk stuitten wij op een brief van het AFWC (Egbert de Vries) van 31 juli 2017, gericht aan de gemeente Amsterdam (Max van Engen), over de DAEB/niet-DAEB scheidingsvoorstellen van alle corporaties die in Amsterdam werkzaam zijn. Hierin staat uitdrukkelijk vermeld dat de keuzes die corporaties in deze scheidingsvoorstellen maken de grootst mogelijke investeringscapaciteit opleveren. Die capaciteit gaat door alle corporaties benut worden voor nieuwe sociale huurwoningen, renovaties van bestaande woningen en investering in duurzaamheid. De Key heeft in haar scheidingsvoorstel onder andere de keuze gemaakt om 569 Daeb woningen te liberaliseren en over te hevelen naar Lieven de Stad bv.

De huidige situatie

Tot op heden heeft De Key slechts de interne leningen van de niet-Daeb aan de Daeb tak versneld afgelost zonder boeterente. De investeringscapaciteit en daarmee de leencapaciteit in de niet-Daeb is daardoor vele malen groter dan in 2016-2017 is ingeschat. Arcade vindt die op dit moment ontzettend hoog (zie IBW-cijfers). Arcade vindt dat daarom de grondslag om de verkoopvijver te vergroten ontbreekt.

Vagen over de positieve financiële cijfers

Het laatste visitatierapport benoemt de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen. Arcade vindt dat de investeringscapaciteit en in het bijzonder de resterende leencapaciteit onnodig beklemd worden. Dat komt door De Key’s eenzijdige focus op enerzijds investeren in nieuwbouw en anderzijds het streven naar een schuldenvrije corporatie in een tijd dat de rentetarieven historisch laag zijn. Arcade zou daarom graag van De Key schriftelijk uitleg en verdere toelichting willen over de zeer positieve financiële cijfers die blijken uit het visitatierapport, het jaarverslag/jaarrekening en de IBW-cijfers.

De belangrijkste vragen die wij hebben zijn de volgende:

• Kost het versneld aflossen van de leningen De Key (pagina 58 jaarverslag 2018) niet extra veel geld? Bijvoorbeeld omdat er aflossingsboetes betaald moeten worden?
• Wat is het antwoord van De Key op de waarschuwingen vanuit de visitatie over risico’s wat betreft de structurele overliquiditeit en de disbalans tussen investeren en aflossen? En in relatie tot de gunstige IBW-cijfers?
• In het visitatierapport staat de conclusie van het WSW. Die luidt dat de verkopen de investeringsambitie tot 2022 voor een deel dekt maar dat vanaf 2022 dat geheel uit de operationele kasstroom kan. Hoe komt het WSW hierbij? En waarom zien wij een tegengestelde beweging van De Key, namelijk vergroten van de verkoopvijver?
• Hoe staat het met de leencapaciteit van De Key op dit moment en in de nabije toekomst? Tempert het hoge saldo de liquide middelen?
• Klopt het dat De Key al zeker 5 jaar gemiddeld minimaal 100 miljoen Euro teveel liquiditeit aanhoudt volgens de WSW norm van 10%? De Key stelt expliciet dat het aanhouden van hoge liquiditeiten van tijdelijke aard is, terwijl het feitelijk structureel is. De gemiddelde rentevoet op leningen wordt de laatste jaren negatief beïnvloed door de boeterente die De Key moet betalen op het aanhouden van liquiditeiten. Dit beïnvloedt de ICR in negatieve zin. Hoe kijkt De Key daartegenaan?
• De niet-DAEB tak van De Key staat er financieel erg goed voor, zo blijkt uit de jaarrekening. Vooral omdat er veel interne leningen zijn afgelost. Welke gevolgen heeft dit voor de investeringscapaciteit van De Key?
• Hoe wil De Key de ruime leencapaciteit die uit de IBW-cijfers blijkt benutten?
• Acht De Key zich gebonden aan de toezegging van de AFWC (brief 31 juli 2017) aan de gemeente Amsterdam? De toezegging dat het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb als doel heeft een maximale investeringscapaciteit te realiseren die ook daadwerkelijk benut zal worden voor investeringen?
• Is de resterende leencapaciteit op dit moment voldoende om het aantal te verkopen woningen af te bouwen, of geheel te stoppen?
• Is De Key bereid om een deel van de resterende leencapaciteit in te zetten voor de nieuwbouw in plaats van de verkoopvijver te vergroten? -Arcade heeft tot op heden de dVi 2020 nog niet ontvangen, kunt u die ons toesturen?
• Arcade heeft in 2019 de jaarlijkse WSW borgingsbrief (16 juli 2019) ontvangen. Kunt u ook de WSW borgingsbrieven 2020 en 2021 naar ons toesturen?

Tot slot

Het is wellicht goed om te benadrukken dat Arcade begrijpt dat het IBW een absoluut maximum aangeeft tot aan de financiële grenzen van de Aw/WSW normen. Ook is Arcade absoluut geen voorstander van het volledig benutten van die ruimte. Daarbij is het ons ook duidelijk dat in de IBW-cijfers De Key het maximaal te lenen bedrag volledig besteed aan één besteding. En dat de gestelde maxima bedragen niet beschikbaar zijn voor alle bestedingen tegelijkertijd.

• Vragen Arcade IBW_jaarverslag_visitatierapport in verband met vergroten verkoopvijver + bijlage 02-08-2021
• Reactie De Key op brief over de financiële positie van De Key 03-09-2021

Meer weten over de IBW?