Categorie: Nieuws

Het is eind mei 2020 als bewonerscommissie Jacob Oliepad een opmerkelijke brief ontvangt. De Key wil een atelierwoning verkopen die al een jaar leeg staat. Commissieleden Jan en Ankie Eindhoven leggen zich daar niet bij neer. Samen met Arcade lukt het om de verkoop tegen te houden. De woning in de Haarlemmerbuurt komt opnieuw beschikbaar voor een kunstenaar.  

Elke vier jaar worden er in Amsterdam zogenaamde ‘samenwerkingsafspraken’ gemaakt. Huurderskoepels, corporaties en de gemeente spreken dan af hoe er de komende 4 jaar wordt samengewerkt op het gebied van volkshuisvesting in Amsterdam. Het aantal atelierwoningen van Amsterdamse corporaties moet volgens de recente samenwerkingsafspraken ten minste 293 bedragen.

Een atelierwoning wordt in de Amsterdamse samenwerkingsafspraken als volgt omschreven: ‘Een atelierwoning is een sociale of vrije sectorhuurwoning met tenminste één ruimte ten behoeve van kunstproductie’. In dit geval ging het om een atelierwoning uit de sociale voorraad. Daarnaast zijn er in Amsterdam ook kunstenaarswoningen. In tegenstelling tot atelierwoningen hebben kunstenaarswoningen geen aparte werkruimte.

Atelierwoningen behoren tot de zogenoemde ‘ijzeren voorraad’ die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Het doel van die ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen is het beschikbaar houden van woonruimtes voor kunstenaars. De beschikbare ruimtes zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Tegelijk is de vraag naar betaalbare atelierwoningen alleen maar gestegen. Dat Jan en Ankie in verzet kwamen toen er opnieuw een atelierwoning verloren dreigde te gaan, was dan ook hard nodig.

Samen advies uitbrengen

Elk complex heeft een zogenaamde complexstrategie. In het complex van Jan en Ankie mogen er in principe geen woningen verkocht worden. Verkoop betekent een beleidswijziging die De Key moet voorleggen aan de bewonerscommissie.

Ankie en Jan namen direct contact op met hun achterban toen ze hoorden over de aangekondigde verkoop. Alle bewoners waren het met de bewonerscommissie eens. “Ik heb geen enkele positieve reactie op het verkoopplan gehad”, stelt Ankie. Ze belde vervolgens met De Key en vroeg of  de verkoop tegen gehouden kon worden. Dat bleek niet het geval.

“Het is als atelierwoning gebouwd en zo is het ook bedoeld”, stelt Ankie. Ze is er bovendien van overtuigd dat een kunstenaar het pand toch niet kan kopen. “Ik vertrouwde het niet en dus heb ik met Arcade contact gezocht. De Key denkt dat ze met een naïeve bewonerscommissie te maken hebben. Maar als ik het niet weet, dan zoek ik wel iemand die het wel weet”.

Bewonerscommissies hebben altijd met de zogenaamde Overlegwet te maken. Deze wet regelt het informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Dat er adviesrecht is betekent overigens ook dat de verhuurder van het schriftelijke advies van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie mag afwijken. Daarvoor moet hij binnen veertien dagen schriftelijk zijn motivatie voor de afwijking meedelen aan de bewonerscommissie of huurdersorganisatie. Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben zes weken de tijd om een advies uit te brengen.

Bewonerscommissie Jacob Oliepad moest snel met een schriftelijk advies komen. Arcade bestuursleden Gerharda van der Meulen en Saskia Koppelaar maakten samen met Jan en Ankie een concept. Het definitieve advies verstuurde de bewonerscommissie per aangetekende post op 9 juli naar De Key. De commissie was bang dat de grote woning na verkoop werd opgesplitst. Mogelijk werd het pand dan gebruikt voor Airbnb of als Bed & Breakfast. Een praktijk waar de buurt al langer door geteisterd werd.

In strijd met de samenwerkingsafspraken

Arcade verzond op 10 juli ook een eigen ongevraagd advies naar De Key. De verkoop van de atelierwoning was namelijk in strijd met de Amsterdamse samenwerkingsafspraken. In die afspraken is een verkoopstop voor sociale huurwoningen uit Centrum-West opgenomen. De Key ging ook tegen de afspraken in door de verkoop van een atelierwoning te willen compenseren met het opleveren van een kunstenaarswoning ergens anders in de stad, om zo de ‘ijzeren voorraad’ atelierwoningen op pijl te houden. Dit is ongeoorloofd omdat een kunstenaarswoning niet hetzelfde is als een atelierwoning. Een atelierwoning mag alleen worden verkocht als daar een nieuwe atelierwoning voor in de plaats komt.

Resultaat: geen verkoop, woning blijft sociale atelierwoning

Volgens de Overlegwet moet een corporatie binnen twee weken op een advies reageren. Na twee weken kwam De Key met een ontvangstbevestiging en de mededeling dat een inhoudelijke reactie later zou volgen. Na zes weken liet De Key weten de adviezen over te nemen. De atelierwoning blijft in de sociale voorraad en zal opnieuw aan een kunstenaar verhuurd worden.

Op 1 januari 2021 komt er waarschijnlijk een nieuwe huurder in het pand. Wie dat gaat worden is niet bekend. Ankie en Jan maken zich wel zorgen over het contract dat de nieuwe huurder krijgt. Mogelijk geldt er een vijfjarencontract voor de woon – en werkplek van de kunstenaar. Volgens Jan is het voor een kunstenaar niet prettig als hij na 5 jaar zowel zijn werkplek als zijn woonruimte moet opgeven. “Je wordt dan toch een soort woonnomade”, stelt hij.

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH (hier is Arcade bij aangesloten)

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021. Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam 2020

Arcade heeft op 15 september een adviesaanvraag voor het nieuwe Woonbeleid ontvangen. Arcade heeft daar advies over uitgebracht. Dit is een samenvatting van dat advies.

Het voorgestelde Woonbeleid vervangt het Streefhuurbeleid uit 2017. Het vormt samen met het Huurverhogingsbeleid het huurbeleid van De Key. Hieronder gaan we op een aantal thema’s uit het Woonbeleid in.

Inclusiviteit

De Key heeft op pagina 8 van het beleidsstuk drie doelstellingen geformuleerd waarmee zij de inclusiviteit van de stad wil bereiken:

  1. Het verspreiden van verschillende inkomensgroepen over het hele sociale bezit;
  2. Het bieden van een woning die past bij de leefsituatie van de nieuwe huurders;
  3. Het bieden van een passende huur voor nieuwe huurders.

Amsterdamse Samenwerkingsafspraken

Arcade stelt vast dat deze doelstellingen voorbij gaan aan de feitelijke gang van zaken. Er worden namelijk zoveel mogelijk vrijkomende woningen op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aan jongeren verhuurd. Hierbij zoekt De Key de grenzen op van wat is overeengekomen in Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Zo is afgesproken dat 70% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen wordt aangeboden (afspraak 8-a). En is afgesproken dat 95% van de toegewezen jongerenwoningen een oppervlakte van maximaal 40 of 50 m2 heeft (afspraak 15-d).

Die afspraken zijn niet voor niets gemaakt. Die zijn bedoeld als richtsnoer voor het beleid van de corporaties. Zelf zoekt De Key consequent de grenzen van die afspraken op. De Key biedt slechts 50% van de vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen aan. En het maximale vloeroppervlak van een jongerenwoningen is voor De Key 60 m2.

De Key motiveert het afwijken van de afspraken door de stelling dat de samenwerkingsafspraken een gemeenschappelijke inspanning van de woningcorporaties zijn. Door andere doelgroepen te bedienen laten de andere corporaties De Key de ruimte om haar eigen voorgestelde beleid te voeren. Met andere woorden, De Key maakt van de uitzondering de regel. En dit heeft tot gevolg dat er minder huishoudens (ook jongeren) met lage inkomens de sociale voorraad kunnen binnenstromen. Daarbij dat er minder een- en meerpersoonshuishoudens (niet zijnde jongeren) een passende woning kunnen vinden.

Arcade onderschrijft dat het voor jonge starters moeilijk is om geschikte huisvesting te vinden. Dat los je niet op door andere doelgroepen de pas af te snijden en te verdringen. Het tekort aan jongerenhuisvesting los je op door op grote schaal geschikte kleine woningen toe te voegen. In dat licht bezien is het pleidooi van De Key voor inclusiviteit onwaarachtig.

Leefbaarheid

De Key stelt dat eenzijdige complexen leefbaarder worden door exclusieve toewijzing aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Met eenzijdige complexen bedoelt De Key vermoedelijk complexen waar vooral huishoudens met een laag inkomen wonen. Over de oorzaken van achteruitgang van de leefbaarheid in complexen en delen van de stad valt veel te zeggen. Arcade vindt dat de leefbaarheid niet verbetert door toewijzen op basis van tijdelijke verhuur in de reguliere voorraad. Daarover hebben we in eerdere adviezen al het nodige geschreven. Zo verminderd bij tijdelijke verhuur de verbondenheid aan en betrokkenheid bij de woning, de buren en de buurt. Een eenzijdige toewijzing aan jongeren vergroot dat probleem.

Subjectgerichte streefhuren

Op p. 14 van het beleidsstuk geeft De Key aan dat zij werkt met objectgerichte streefhuren. In  bepaalde gevallen wijkt De Key daar vanaf door een subjectgerichte streefhuur toe te passen. Bij de mindervaliden-woningen ligt dat voor de hand. Deze zijn met speciale subsidie ten behoeve van de hele doelgroep gerealiseerd. De Key stelt dat dit ook bij senioren (coöptatie 55+) woningen kan worden toegepast.

Op p. 20 stelt De Key dat in geval van coöptatie bij senioren woongroepen de regiomanager bij voordracht van een huurder met een inkomen lager dan € 39.055 kan besluiten de huur te verlagen tot onder de liberalisatie grens. Dit wordt op p. 21 verder uitgewerkt.

Arcade vraagt zich af waarom De Key geen gebruik maakt van de hogere grens van € 43.574 (vrije toewijzingsruimte). En waarom, afhankelijk van het inkomen, de huur niet ook tot onder de aftoppingsgrenzen kan worden verlaagd?

Dat het de regiomanager is die kan besluiten of de voordracht van een huurder met een lager inkomen wordt gehonoreerd werkt willekeur in de hand.

Middensegment

Voor De Key bestaat het middensegment alleen uit woningen waar sloopplannen en ingrijpende verbetering zal plaatsvinden en woningen uit de verkoopvijver die nog niet zijn gesplitst. De Key verhuurt deze woningen tijdelijk aan huishoudens jonger dan 23 jaar met een inkomen tot € 61.707. In de samenwerkingsafspraken is met het middensegment vooral beoogd de doorstroming vanuit de sociale voorraad te bevorderen (afspraak 9-b). Deze doelstelling ziet Arcade hier niet terug. Arcade heeft ook zeer ernstige bedenkingen tegen het relatief duur verhuren van woningen met een slechte kwaliteit en/of op tijdelijke basis.

Verdienmodel

Wij stellen vast dat het Woonbeleid van De Key binnen de gestelde kaders beoogd een optimaal bedrijfsresultaat te behalen. Dat bereikt De Key door maximale flexibiliteit bij tijdelijke verhuur. En niet 70%, maar 50% aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Daarbij door bij senioren woongroepen bij voorkeur te kiezen voor vrije sectorhuur. En bij uitzondering alleen toe te wijzen op de liberalisatiegrens.

Feitelijk advies

Arcade adviseert De Key het Woonbeleid als volgt aan te passen door:

  • 70% vrijkomende sociale woningen van de door te exploiteren voorraad toe te wijzen aan de primaire doelgroep;
  • woningen groter dan resp. 40/50 m2 niet als jongerenwoningen te labelen;
  • substantieel minder gebruik te maken van tijdelijke huurovereenkomsten;
  • een transparant beleid te formuleren voor de afweging om bij senioren groepswoningen met coöptatierecht de huur wel of niet te verlagen tot onder de liberalisatiegrens;
  • een duurzamer middensegment huurwoningen te definiëren.

Wanneer De Key hier niet in toestemt adviseert Arcade negatief over het voorgestelde Woonbeleid.

Helmie Bijleveld en Gerharda van der Meulen over de missie van Arcade

Helmie heeft er als bestuursvoorzitter van Arcade een bewogen jaar op zitten. Zij vertegenwoordigde Arcade in de gesprekken over de samenwerkingsafspraken met de gemeente en de woningcorporaties. Arcade startte een onderzoek naar de gebrekkige dienstverlening van de woningbouwvereniging. Ook voerde Arcade twee rechtszaken tegen De Key. Dat doet zij samen met Gerharda, algemeen bestuurslid bij Arcade. Zij ‘Het doet ons goed om te zien dat ook steeds meer bewonerscommissies, werkgroepen én individuele Arcade leden, elkaar weten te vinden in hun strijd voor prettige en betaalbare huurwoningen’, aldus Helmie.

Volgens de zogenaamde ‘Overlegwet’ hebben huurders recht op informatie over het beleid en de toekomstplannen van de verhuurder. De Key moet zijn huurders via Arcade op tijd en voldoende informeren. De huurders kunnen dan hierop reageren. Helaas is deze procedure in de praktijk niet vanzelfsprekend. ‘Ondanks de wet moeten we regelmatig hemel en aarde bewegen om belangrijke informatie op tafel te krijgen’, stellen Gerharda en Helmie.

Arcade voerde het afgelopen jaar twee rechtszaken omdat De Key zijn belangrijkste hoofdtaak, namelijk het dienen van huurdersbelangen, ondergeschikt heeft gemaakt aan bedrijfsvoering. Zo kregen sommige huurders van De Key door een vastgoedscheiding plotseling een contract van commerciële verhuurder Lieven de Stad BV, een dochteronderneming van De Key. Bij deze commerciële verhuurder zijn huurders minder goed beschermd. Er zijn bijvoorbeeld forsere huurverhogingen mogelijk. Bovendien gelden wetgeving en regels voor sociale huurders in het gereguleerde segment, niet langer voor huurders die door De Key zijn overgeheveld naar het commerciële segment. Dat is nogal wat en daarom stapte Arcade namens en met de huurders naar de rechter.

Hart voor de stad en haar inwoners

Sowieso hebben huurders het er met de statutenwijziging van De Key, het onderwerp van de tweede rechtszaak, niet beter op gekregen, zo stellen Helmie en Gerharda. In de statuten van een woningcorporatie staat onder andere wat haar wettelijke hoofdtaken zijn. De Key heeft binnen een van die wettelijke hoofdtaken een focus op jongeren en studenten tot 28 jaar aangebracht. In de praktijk komt dat neer op een verschuiving van ‘betaalbare woonruimte garanderen voor alle mensen die daarvoor in aanmerking komen’ naar ‘het aanbieden van lucratieve jongerenwoningen op een flexibel vijfjaarcontract’.

Louter tijdelijke contracten voor jongeren tot 28 jaar, zijn niet goed voor de sociale cohesie in buurten. Voor een zittende huurder kan het bijvoorbeeld betekenen dat hij op termijn op een soort campus komt te wonen, waar het een komen en gaan is van bewoners. De statutenwijziging leidt ook tot een eenzijdige bevolkingssamenstelling terwijl Amsterdam juist haar kracht dankt aan een uiteenlopende groep van inwoners die samen de stad maken. Bovendien is het voor jongeren zelf ook niet prettig dat ze binnen vijf jaar alweer op zoek moeten naar nieuwe woonruimte, in een stad met hoge woningnood en ellenlange wachtlijsten.

Helmie en Gerharda hebben hart voor Amsterdam en haar inwoners maar zijn ook bezorgd. Bijvoorbeeld over de toenemende tweedeling in de stad. Huurwoningen zijn er alleen nog voor mensen met óf een heel laag inkomen óf een heel hoog inkomen (en die betalen dan meteen de hoofdprijs in de vrije sector). Er zijn nauwelijks middenhuurwoningen. Voor mensen met een middeninkomen zoals politieagenten, verpleegkundigen en onderwijzers, is Amsterdam niet meer de stad waar zij op een redelijke termijn aan een woning kunnen komen.

Stijgende huren

Helmie en Gerharda maken zich zorgen over de almaar stijgende huren en hopen dat een motie van de Eerste Kamer alsnog navolging gaat krijgen. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 op tot een tijdelijke huurstop, maar de minister trok zich daar niets van aan. Arcade hoopt ook dat de zogeheten ‘verhuurderheffing’ wordt afgeschaft. Dat is een enorme belasting die verhuurders van sociale woningen aan het Rijk moeten betalen. Een afschaffing van de verhuurderheffing kan leiden tot lagere huren.

Investeren in huurders

‘Door de coronacrisis staan we op een kantelpunt,’ aldus Helmie en Gerharda. ‘Voor het eerst in jaren zien we krimp in de stad. Het aantal inwoners lijkt niet meer te ontploffen, zoals nog maar amper een jaar geleden, waardoor de stad niet meer uit haar voegen barst. Dit geeft een beetje verlichting in de woningnood, waardoor de huurprijzen wat minder hard de pan uit rijzen en wanhopige woningzoekenden niet langer als de gans met de gouden eieren worden beschouwd. Nu is de tijd om niet langer te ‘cashen’ maar om in plaats daarvan te investeren in de huurders, veruit de grootste groep Amsterdammers, en om ervoor te zorgen dat zij trouw blijven aan deze stad.’ Het bestuur van Arcade blijft zich hiervoor inzetten.

Samen sterk dus sluit je aan!

Enthousiast geworden door bovenstaand artikel en wil je graag lid worden van Arcade? Wees welkom! Samen staan we sterk dus hoe meer huurders zich bij ons aansluiten, hoe beter. Je kan bij Arcade op uiteenlopende wijze actief worden. Zo zijn er werkgroepen waar je je bij kan aansluiten of kan je het bestuur versterken. Ook helpen we je graag bij het oprichten van een eigen bewonerscommissie. Verder is het mogelijk om artikelen voor onze website te verzorgen en waarderen we het enorm als je je kennis met ons wil delen. Je kan mailen naar info@hvarcade.nl of  bellen naar 020 – 623 36 28 (op donderdag van 13.00 uur tot 17.00 uur). We gaan graag met je in gesprek!

Voor meer informatie over de rechtszaken en het onderzoek naar de dienstverlening van De Key zie onderstaande links naar de artikelen elders op deze website:

Het bestuur van HV Arcade nodigt huurders bij De Key en Lieven de Stad hierbij uit voor de Algemene Ledenvergadering. Deze zal worden gehouden op maandagavond 5 oktober 2020 om 20.00 uur.

We nemen de activiteiten van Arcade in 2019 door en horen graag wat Arcade nog meer kan doen voor de huurders. Vanwege de coronamaatregelen heeft het bestuur van HV Arcade besloten de ALV digitaal te doen plaatsvinden. Deelnemen gaat via MS Teams en kan via uw computer, laptop, tablet of telefoon. Wij zullen zorgen voor een goede handleiding zodat u probleemloos kunt deelnemen aan de vergadering.

U ontvangt na uw aanmelding de handleiding en de link voor de meeting.

Programma

Aanvang: 20.00 uur
Digitale inloop:  19.45 uur
Einde: 21.30 uur

Agenda

  1. Opening  en vaststellen agenda
  2. Mededelingen
  3. Vaststellen verslag Algemene ledenvergadering van 10 februari 2020
  4. Jaarrekening 2019
  5. Bericht uit Diemen
  6. Bericht uit Zandvoort
  7. Benoeming Saskia Koppelaar
  8. Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
  9. Afsluiting

De vergaderstukken kunt hier vinden, maar zullen per mail naar  individuele leden en bewonerscommissies worden verstuurd die zich hebben aangemeld. Als u hierover vragen of opmerkingen heeft, kunt u mailen naar info@hvarcade.nl.

Ingebrachte agendapunten:

Jaarlijkse vergoeding

BC Mesdagstraat: BC’s kunnen jaarlijks een vergoeding krijgen voor de kosten die nodig zijn om te kunnen functioneren. De vergoeding is gebaseerd op een basisbedrag, plus een deel afhankelijk van het aantal woningen en het aantal Arcade-leden. Het vaste bedrag is al vele jaren hetzelfde en nooit geïndexeerd. De kleine variabele bedragen zijn een jaar of twaalf geleden enigzins aangepast, vereenvoudigd. Maar niet echt verhoogd.

In al die jaren zijn de kosten die de BC’s moeten maken wel gestegen. Zo is bij BC Mesdagstraat de goedkope kopierette eerst verhuisd en later opgeheven. Er is in de buurt nog een kopierette over, maar die is wel flink duurder. Ook hebben we moeten uitwijken naar een ander zaaltje voor onze bewonersbijeenkomsten. Gelukkig is deze even duur cq goedkoop. Maar al met al is de verwachting dat we niet echt rond kunnen komen met de huidige bijdrage.

Wij zijn benieuwd hoe dit zit bij andere BC’s. Mochten ook zij financiëel niet echt rond kunnen komen dan moeten de bedragen aangepast worden. Onze voorkeur gaat uit naar zowel het vaste bedrag als ook de variabele bedragen. Maar daarover kan uiteraard gediscussiëerd worden.

Dit alles is voor ons een reden om dit punt te agenderen. Een beslissing zal voor het opstellen van de begroting genomen moeten worden.

Redactie

BC Mesdagstraat: Communicatie met de achterban is fundamenteel van belang voor een huurdersorganisatie. Daar hebben we onder andere de digitale nieuwsbrief voor. Helaas zit er onvoldoende continuïteit in. Enerzijds door het wegvallen van een aantal medewerkers in het verleden, anderzijds door onderbezetting in het bestuur. Daarom bij deze een verzoek aan alle BC’s om in eigen gelederen en bij de bewoners actief op zoek te gaan naar mensen die mee willen doen in een nieuwe redactie om mee te helpen om de nieuwsbrief vorm te geven en de continuïteit te waarborgen.

Hierbij staat mij voor ogen dat de nieuwsbrief in eerste instantie bedoeld is voor alle huurders. De BC’s ontvangen meer specifieke informatie via de gebruikelijke mailings cq post. Wel blijft de nieuwsbrief een spreekbuis van het Arcade-bestuur. Wat speelt er, wat is er gedaan, etc., maar meer in samenvatting. Daarom zullen een of meer bestuursleden zitting hebben in de redactie. Daarnaast moet de nieuwsbrief ook een spreekbuis zijn van de BC’s en ook individuele huurders. Wat speelt er in de complexen, uitwisseling van ervaring en ideeën, etc. Daartoe kunnen BC’s gevraagd worden zelf te schrijven of geïnterviewd worden. Maar ook problemen, klachten van individuele huurders kunnen aan bod komen. En niet te vergeten de landelijke en gemeentelijke politiek en de mogelijke gevolgen voor huurders. Kortom een gevariëerde en brede inhoud. Daarnaast een leuke en creatieve vormgeving, met voldoende en leuke illustraties.

Voorheen was de redactie een onderdeel van de Werkgroep Communicatie. Deze werkgroep organiseerde ook themadagen, discussiebijeenkomsten, de Arcade-folder en zorgde voor  verdere publiciteit. Alles in contact met het bestuur. Misschien moeten we weer die kant op?

Dit kan het bestuur niet alleen! Dit moeten we met z’n allen voor elkaar zien te krijgen. Vandaar de oproep om met z’n allen te zorgen voor een brede, echte redactie.

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Het coronavirus is desastreus voor de samenleving en tast de economie ernstig aan. Eerder schreef Arcade al dat voor veel mensen de financiële gevolgen direct voelbaar waren en dat voor nog méér mensen de klap nog moest komen. Inmiddels is de werkloosheid in Amsterdam met meer dan vijftig procent gestegen. Een zorgelijke ontwikkeling en voor actiegroep ‘Wij weigeren de huurverhoging’ des te meer reden om dapper door te strijden.

De overheid heeft steunmaatregelen in het leven geroepen. Mensen in de zorg en het onderwijs hebben zich een slag in de rondte gewerkt. Duizenden mensen hebben zich als vrijwilliger ingezet. Overal waren er voorbeelden van solidariteit te zien.

Maar niet door de woningbouwverenigingen. Half april viel bij praktisch alle huurders de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging op de mat. De nationale actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’, bestaande uit huurders uit heel Nederland en onder andere uit een groep huurders bij De Key, gaf eerder aan dit schandalig en onaanvaardbaar te vinden. Zij vinden dat De Key de belangen van huurders voorop moet stellen en benadrukken dat wonen een basisbehoefte is. Huurders worden nu het zwaarst getroffen door de crisis.

Sinds 1 juli weigeren de leden van de actiegroep de huurverhoging te betalen. Ze maken alleen het oude huurbedrag over. De Key heeft hier behoorlijk intimiderend op gereageerd. Zo zijn er drie dreigbrieven verstuurd. In de eerste brief van 10 juli werd geëist om binnen 15 dagen te betalen. Gebeurt dat niet, dan wordt er een deurwaarder ingeschakeld en komen er 48,50 euro aan deurwaarderskosten bij. Ook worden de gegevens van de huurders (naam, adres, telefoonnummer en het te betalen bedrag) dan doorgegeven aan de gemeente Amsterdam. In de tweede brief van 21 juli wordt er van een laatste waarschuwing gesproken en wordt er geëist om binnen 3 dagen te betalen. Opnieuw wordt er gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Op 21 augustus, de dag van de derde brief, wordt er wederom geëist om binnen 3 dagen te betalen en van een laatste waarschuwing gesproken. Ook wordt er opnieuw gedreigd met hoge deurwaarderskosten. Dit was het geval op het moment van publicatie van dit nieuwsbericht, inmiddels kan de situatie weer gewijzigd zijn.

Woningen met witte lakens uit de ramen
Huurders uit heel Nederland hingen in het weekend van 31 juli witte lakens uit ramen om hun solidariteit te tonen met de actie om de huurverhoging te weigeren. Zo ook bij de huurders van de Key.

Kamervragen

Wat De Key doet, is niet legaal. Deurwaarderskosten mogen bij het weigeren van een huurverhoging helemaal niet in rekening worden gebracht. Het gaat immers om een voorstel tot huurverhoging en er is dus ruimte om hier niet mee akkoord te gaan en bezwaar te maken.

Inmiddels is het agressieve incassobeleid van De Key niet aan de Tweede Kamer voorbij gegaan. Er zijn Kamervragen over gesteld, waardoor de minister tekst en uitleg mag geven.

Huurders van actiegroep “Wij weigeren de huurverhoging” weigeren om principiële redenen en uit solidariteit met huurders die in financieel zwaar weer verkeren. Sommige leden van de actiegroep verkeren zelf ook in financieel zwaar weer omdat ze door de coronacrisis hun baan zijn verloren. Behalve de tijdelijke hulp van de gemeente, zijn er geen inkomsten meer.

De actievoerders zijn het niet eens met de jarenlange huurverhogingen (vaak boven inflatie) en de huidige regels om voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking te komen. Met collectieve actie bereik je veel meer dan als individuele huurder om een huurstop of huurverlaging af te dwingen, zo stellen ze.

Bovendien is het niet gerechtvaardigd dat De Key de huur maximaal verhoogt, zo stelt de actiegroep, ook niet als mensen de verhoging nét kunnen opbrengen.

Tijd voor verandering

Huurders van de actiegroep vinden dat er een aantal zaken grondig moeten veranderen. Volgens het NIBUD hebben ruim 800.000 Nederlandse huurders, meer dan een kwart van alle huurders in het gereguleerde huursegment, na betaling van de huur te weinig geld over om van te leven. Er moet dus een collectieve verbetering plaatsvinden. De woonlasten en de huren moeten omlaag.

De eisen van de actiegroep

Ten eerste zouden de huren de komende vijf jaar moeten worden bevroren, zo stelt de actiegroep voor. De Eerste Kamer riep in de zomer van 2020 minister Ollongren met maar liefst drie moties op om huurbevriezing in te stellen, maar de D66-bestuursvrouw legde die allemaal naast zich neer.

Ten tweede moet de zogenaamde verhuurdersheffing van tafel. De verhuurdersheffing is een enorme belasting die woningcorporaties uit de sociale sector aan het Rijk moeten betalen. De hoogte van deze verhuurdersheffing wordt doorberekend in de huurprijzen, waardoor de huurders steeds hogere huren moeten ophoesten. Dit is oneerlijk. De belangen van huurders zouden juist voorop moeten staan.

Ten derde moet er meer oog komen voor huurders die tussen de wal en het schip vallen. Iemand die na een huurverhoging boven de liberalisatiegrens van 737,14 euro uitkomt heeft slechts gedeeltelijk recht op huursubsidie. Het bedrag boven die liberalisatiegrens telt niet mee voor de hoeveelheid huursubsidie die iemand kan ontvangen. De huurder zal dan een groter deel van de huur zelf moeten ophoesten terwijl de huur al juist hoger is. Dit is zorgelijk, al helemaal in een tijd waarin huurders het door de coronacrisis extra zwaar hebben.

Meer informatie

De actiegroep ‘Wij Weigeren de huurverhoging’ organiseert dit jaar een infotour om huurders en huurdersverenigingen te informeren. Hierdoor kunnen volgend jaar nog meer huurders uit heel Nederland in actie komen voor betaalbaar wonen. Er is een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat mensen zelf kunnen toepassen in hun eigen stad, buurt of straat. Zie hiervoor: tinyurl.com/wijweigerendehuurverhoging

Het verloop van de actie is te volgen op de volgende pagina’s:

Ook in september en oktober geeft !Woon op dinsdagavond van 19.30 tot 20.30 een gratis webinar. Zo helpen zij bewoners op te komen voor hun buurt. Er zijn ook andere aansprekende onderwerpen die aan bod komen, zoals effectiever samenwerken, overleggen op een manier waarop toch iedereen aan bod komt, aanvragen van een budget of fonds en meer. Meer informatie is te vinden op de website van !Woon.

Begin 2021 legt Leon Bobbe, directievoorzitter van Woonstichting De Key, zijn functie neer. Dit maakt hij eind augustus 2020 bekend. De werving voor een opvolgster of opvolger is per direct gestart.   

Leon Bobbe werkt 40 jaar in de volkshuisvesting. Hij vindt deze mijlpaal een goed moment om afscheid te nemen en het rustiger aan te gaan doen.

Onder Leon Bobbe wijzigde De Key in 2016 haar statuten. De Key richt zich sindsdien nadrukkelijk op kleine jongerenwoningen met een tijdelijk huurcontract tot maximaal vijf jaar. Huurdersvereniging Arcade verzet zich nog steeds tegen deze koerswijziging. De huurdersvereniging is van mening dat louter tijdelijke contracten niet goed zijn voor de sociale cohesie in buurten. Ook voor jongeren zelf is het niet prettig om binnen een paar jaar alweer op zoek te moeten naar nieuwe woonruimte, vooral in een stad als Amsterdam waar mensen gemiddeld vijftien jaar moeten wachten op een betaalbaar huurhuis.

De Key geeft aan een directievoorzitter te zoeken die wil voortbouwen op deze huidige koers. Arcade is benieuwd naar de ontwikkelingen en zal deze met kritische belangstelling volgen. Maar natuurlijk kijkt het Arcadebestuur vooral uit naar een goede samenwerking in de toekomst, waarbij Arcade de belangen van huurders voorop blijft zetten.

Arcade wenst Leon Bobbe alle goeds voor de toekomst.

Arcade heeft op 5 juni de derde en laatste adviesaanvraag met betrekking tot de vervreemding van Zandvoort van De Key ontvangen. Hieronder volgt een samenvatting van dat advies.

1.     Arcade kwalificeert de voorgenomen overdracht van Zandvoort als koerswijziging

Arcade heeft in haar brief van 5 maart 2019 al opgemerkt dat de voorgenomen overdracht als een koerswijziging gezien moet worden. In haar reactie merkte De Key op dat er in 2016 al gedacht werd over overdracht van Zandvoort. Zij verwijst naar de gedeelde visie van de gemeente Zandvoort, het Huurdersplatform Zandvoort en De Key waarin kort gezegd de vraag is opgenomen of Zandvoort beter af is zonder De Key en/of De Key beter af is zonder Zandvoort.

Het koersdocument ‘ruimte voor evenwicht’ bevat geen enkele aanwijzing voor overdracht aan een andere corporatie. Bovendien is de onbeantwoorde vraag niet expliciet in het koersdocument zelf opgenomen. Arcade kan niet anders concluderen dan dat er sprake is van een koerswijziging die niet als zodanig ter advisering aan Arcade is voorgelegd. Ten onrechte vermeldt u in het jaarverslag 2019 dat de overdracht van Zandvoort al in de koers was aangegeven. Arcade beoordeelt dit onderdeel van het proces als negatief.

2.     Proces van vaststellen van het volkshuisvestelijk toetsingskader en creëren van draagvlak bij zowel Huurdersplatform Zandvoort als de huurders in Zandvoort.

De Key heeft samen met Deloitte een intensief traject opgezet waarin het Huurdersplatform Zandvoort met ondersteuning van de Woonbond en Arcade actief kon participeren. Hiertoe zijn er vele overleggen geweest die uiteindelijk hebben geresulteerd in een volkshuisvestelijk toetsingskader waaraan een overnemende partij zou moeten voldoen. Deze werkwijze heeft voor voldoende draagvlak gezorgd bij Huurdersplatform Zandvoort. Ook zijn alle huurders in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om een bijeenkomst bij te wonen, waarbij zij geïnformeerd zijn over het voornemen om Zandvoort te vervreemden en vragen te stellen daarover. Tevens zijn alle huurders van De Key in Zandvoort in de gelegenheid gesteld om hun oordeel te geven over de voorgenomen overname kandidaat Pré Wonen. Arcade concludeert dat dit onderdeel van het proces goed is verlopen. Het Huurdersplatform Zandvoort heeft in haar brief van 18 juni jl. kenbaar gemaakt geen bezwaar te hebben van de voorgenomen overdracht aan Pré Wonen. Dit onderdeel van het proces beoordeelt Arcade als positief.

3.     Verschillende consequenties voor huurders Zandvoort en huurders in Amsterdam en Diemen

De consequentie van de voorgenomen overdracht lijkt voor de huurders in Zandvoort gunstig uit te pakken, zij krijgen een verhuurder die in tegenstelling tot De Key bereid is substantieel te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Voor de huurders in Amsterdam en Diemen heeft het feit dat De Key zo’n 8% van haar woningen afstoot, gevolgen voor de verhouding huurders die behoren tot de startersdoelgroep en zittende huurders. Drie aspecten zijn hier van belang:

  • Arcade is het niet eens met de koers en het daarop gebaseerde beleid van De Key om zich te richten op starters. Door het bezit in Zandvoort te vervreemden (kwalificatie koerswijziging), versnelt De Key de verwezenlijking van die koers, terwijl Arcade en de huurders steeds is voorgehouden dat de transformatie in hele kleine stapjes zou gaan. De overdracht van Zandvoort is vanuit dit perspectief een ongewenste ontwikkeling.
  • Iedere zittende huurder die uit het huurbestand van De Key verdwijnt, betekent een verzwakking van de huurdersparticipatie. Immers, de startersdoelgroep huurt tijdelijk bij De Key en zal minder snel gemotiveerd zijn om zich sterk te maken voor huurdersbelangen.
  • Iedere wijziging van die verhouding, of het als gevolg is van toename van huurders die starten dan wel afname van zittende huurders, heeft consequenties voor de huurverhogingen van de zittende huurders. Het gedeelte van de huursom boven inflatie wordt volgens het huurbeleid van De Key namelijk opgebracht door een krimpende groep zittende huurders. Dat heeft uiteindelijk tot gevolg dat de matigende werking die van de huursombenadering uit zou moeten gaan, in mindere mate opgaat voor de zittende huurders van De Key.

Vanuit het gezichtspunt voor de consequenties voor de huurders in Amsterdam en Diemen, beoordeelt Arcade de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort als negatief.

4.     Eerdere verzoeken om informatie ten aanzien van de impact van de overdracht van Zandvoort op Amsterdam en Diemen

Arcade heeft in de vorige adviezen verzocht om meer inzicht in de impact van de overdracht voor Amsterdam en Diemen. Arcade heeft gedurende het proces vragen gesteld om de impact van de vervreemding voor Amsterdam en Diemen zowel in volkshuisvestelijk als financieel perspectief, inzichtelijk te krijgen. De Key was niet bereid om voldoende inzicht te geven. De Key beantwoordt bepaalde vragen niet, verwijst terug naar eerdere antwoorden, suggereert dat Arcade al voldoende op de hoogte is en beroept zich op vertrouwelijkheid en bedrijfsbelang waar dat kennelijk geen ander doel dient dan Arcade onvoldoende te informeren en daarmee op achterstand te zetten.

De eerdere argumenten om weinig informatie te verstrekken namelijk ‘de gevraagde informatie is nog niet bekend’ (14 maart 2019) en ‘vertrouwelijkheid wordt betracht vanwege het belang dat alle potentiële bieders op hetzelfde moment over dezelfde informatie beschikken’ (16 oktober 2019), was niet meer aan de orde. De financiële aspecten waren bekend en de deal was gesloten met Pré Wonen.

Arcade heeft aangegeven dat zij verwachtte van De Key dat deze openstaande vragen alsnog beantwoord zouden worden. Arcade heeft ook gevraagd om de meerjarenbegrotingen 2017, 2018, 2019 en 2020. De reden hiervoor in het kader van de overdracht van Zandvoort is dat het niet goed voorstelbaar is, dat het voornemen om Zandvoort te vervreemden hier niet in is opgenomen. Arcade wil zelf kunnen vaststellen wat daarover is opgenomen. In de dPi’s is de vervreemding van Zandvoort niet opgenomen.

Dat Arcade onvoldoende inzicht wordt geboden in financiële aspecten en toelichting daarop, is niet nieuw. Wij hebben de laatste jaren herhaaldelijk gevraagd om bijvoorbeeld de meerjarenbegrotingen van 2017, 2018 en 2019. Deze hebben wij niet gekregen vanwege het bedrijfsbelang waar De Key zich op beroept. Wij hebben aangegeven dat het niet krijgen van deze informatie niet langer acceptabel is. In het verleden is deze informatie wel gedeeld met Arcade en speelde bedrijfsbelang kennelijk geen rol.

Dat de informatieverstrekking rond de vervreemding van het bezit in Zandvoort op een vergelijkbare wijze wordt ingestoken, namelijk dat De Key zich beroept op haar bedrijfsbelang en haar kaarten voor de borst houdt, is net zo min acceptabel.

5.     Conclusie en advies

Arcade heeft onvoldoende inzicht gekregen als het gaat om de impact van de overdracht van Zandvoort in volkshuisvestelijk en financieel perspectief voor Amsterdam en Diemen. Zolang Arcade dat inzicht niet heet kan zij geen gedragen advies formuleren.

Arcade geeft zich rekenschap van het feit dat gezien de uitkomst van de huurdersraadpleging er veel draagvlak onder de Zandvoortse huurders is voor de voorgenomen overdracht van het bezit van De Key in Zandvoort aan Pré Wonen. Dit heeft geresulteerd in een positief advies van het Huurdersplatform Zandvoort. Arcade kan dat advies heel goed volgen. Echter, het geheel overziend, rest Arcade niets anders dan negatief te adviseren over de voorgenomen overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen.

Senioren met een middeninkomen moeten hogere huren gaan betalen. Dat staat in het wetsvoorstel ‘Huur en Inkomensgrenzen’, dat na het zomerreces door de Tweede Kamer wordt besproken. Huurders die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn nu nog uitgezonderd van extra huurverhoging.

Bij de meeste senioren is er geen financiële ruimte voor een (nog) hogere huur. Vanwege de leeftijd krijgen senioren geen hypotheek krijgen voor een koopwoning. Ook kunnen zijn niet meer gaan werken om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Daarom werden senioren tot nu toe uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar als het aan het kabinet ligt mag ook de huur van senioren straks in grote sprongen omhoog.

Nu is er één inkomensgrens voor extra huurverhoging, straks vier inkomensgrenzen

Ook gaat de manier waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt berekend op de schop. Er gaan vier verschillende inkomensgrenzen gelden. Ligt het inkomen boven een van de grenzen? Dan volgt een jaarlijkse huurverhoging die -in de meeste gevallen- veel hoger uitpakt dan de huurverhoging voor lagere inkomens.

Alleenstaanden

In het wetsvoorstel staat dat alleenstaanden met een jaarinkomen tussen €45.938 en €55.000 de huur met 50 euro per maand omhoog mag. Voor alleenstaanden met een jaarinkomen boven de €55.000 is dat zelfs 100 euro per maand.

Meerpersoonshuishoudens

Voor meerpersoonshuishoudens, stellen en gezinnen, gelden andere inkomensgrenzen. Bij een gezamenlijk jaarinkomen tussen €53.126 en €74.000 mag de huur straks met 50 euro per maand omhoog. Boven de €74.000 is dat 100 euro per maand.

Plafond huurverhoging boven sociale huurgrens

De huurverhogingen kunnen één keer per jaar worden doorgevoerd, totdat de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Deze maximale huurprijs ligt vaak ver boven de sociale huurgrens. In 2020 was die grens €737,14. Ook huurders die al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen krijgen met deze extra huurverhogingen te maken.

Heeft u een lager inkomen? Dan blijft huurverhoging een percentage

Deze sprongsgewijze extra huurverhoging geldt alléén voor huishoudens met een middeninkomen. Bij een lager inkomen blijft de jaarlijkse huurverhoging een percentage van de huidige huurprijs.

Het wetsvoorstel is omstreden en de Tweede Kamer is aan zet

Het wetsvoorstel ‘Huur en inkomensgrenzen’ is op veel punten omstreden. Op de internetconsultatie die de overheid over dit wetsvoorstel hield is dan ook massaal gereageerd. Door de Woonbond en huurdersorganisaties, maar ook door veel individuele huurders. Ook Arcade heeft gereageerd en vindt, net als de Woonbond en corporaties de huurverhogingsstappen te hoog. Dat heeft het kabinet nog niet op andere gedachten kunnen brengen. Na het zomerreces is de Tweede Kamer dus aan zet.