Om maar meteen met het slechte nieuws in huis te vallen: de winnaars van de laatste Tweede Kamerverkiezingen gaan weinig doen om de positie van huurders te verbeteren. Vooral Amsterdamse sociale huurders zullen hiervan de wrange vruchten plukken. De onderstaande informatie is gebaseerd op de verkiezingsprogramma’s van de winnende partijen. Dit is wat elke partij graag wil. Wat eventuele coalitiepartijen met elkaar afspreken over de huursector is nu (begin april) nog niet bekend, zeker niet na het lastige debat over de vertrouwenspositie van premier Mark Rutte.

VVD (34 zetels): huren wordt duurder
De VVD wil voortzetting van de hoge belasting op sociale huur ( de zogenaamde ‘verhuurderheffing’) en wil deze zelfs hoger maken, waardoor de huren naar verwachting (fors) zullen stijgen na de coronacrisis. De VVD wil bovendien hard bezuinigen op de huurtoeslag en op uitkeringen. Ook wil de VVD sociale huurders met iets meer inkomen een ‘marktconforme’ hoge huur laten betalen vanuit het idee dat ze dan wel zullen verhuizen naar een duurdere huurwoning of een koophuis. Als woningeigenaar kom je dan in aanmerking voor meer financiële steun van de overheid (hypotheekrenteaftrek). Tot slot wil de VVD dat woningcorporaties meer sociale huurwoningen gaan verkopen.

D66 (24 zetels): huurtoeslag afschaffen en vertrouwen op vrije markt
D66 wil helemaal af van de huurtoeslag en wil net als de VVD sociale huurders met iets meer inkomen een ‘marktconforme’ hoge huur laten betalen, al binnen twee jaar nadat het inkomen is gestegen. Huurders die financieel in de knel komen, zowel in de sociale als in de vrije sector, wil D66 helpen met een belastingkorting waarvoor het huidige belastingsysteem wel eerst op de schop moet. Deze belastingkorting wordt niet berekend op basis van de huurprijs maar op basis van het aantal personen in een huishouden. D66 wil daarnaast mogelijkheden onderzoeken voor woningdelen en inwonen. Verder vertrouwt D66 op de marktwerking.

Volt (3 zetels): veel flex voor jonge expats
Volt is tegen het reguleren van huurprijzen in de vrije sector (de andere partijen beweren juist wél iets minder ‘wild west’ van huisjesmelkers te willen). Volt is daarnaast voor meer flexibilisering (tijdelijke contracten) in de huursector voor internationale studenten en kenniswerkers.

FvD: huizen afpakken en vrije huurprijzen

Forum voor Democratie, die waarschijnlijk niet gaat deelnemen aan een nieuwe regering, wil vluchtelingen terugsturen naar hun land van herkomst om op die manier sociale huurwoningen vrij te maken voor mensen met een Nederlands paspoort. Verhuurders mogen volgens de partij zelf weten welke huurprijs zij vragen.

JA21 (3 zetels): liever kopen dan huren
JA21 wil een inkomensafhankelijke huur maar wel met iets meer woonzekerheid, dus met meer vaste huurcontracten. Net als FvD wil JA21 vluchtelingen weren uit sociale huurwoningen. JA21 wil meer geld investeren in woningeigenaren dan in huurders.

BIJ1 (1 zetel): huren omlaag en meer huurzekerheid
BIJ1, met één zetel nieuw in de Tweede Kamer, vindt dat wonen nooit over winst mag gaan. De huurprijs moet afhangen van de kwaliteit van een woning en niet van de marktwaarde van het vastgoed. BIJ1 wil af van flexibilisering en wil veel meer huurbescherming: tijdelijke contracten worden de uitzondering, vaste contracten de regel. BIJ1 wil huurverhogingen sterk aan banden leggen. Ook wil BIJ1 een speciale huurcategorie voor zeer kwetsbare huurders, die dan een maximum huurprijs van 350 euro per maand betalen.

CDA (15 zetels): huren voor middeninkomens

Het CDA, geen winnaar van de verkiezingen maar wel een mogelijke coalitiepartner, is voor meer eigenwoningbezit en wil dat woningcorporaties sociale huurwoningen gaan verkopen aan zittende huurders. Het CDA wil dat er meer huurwoningen komen voor mensen met een middeninkomen en heeft het ambitieuze plan om 1 miljoen huizen te bouwen (‘of een hele nieuwe stad’) om daarmee de woningnood aan te pakken.

CU (5 zetels): minder marktwerking
De CU, ook geen winnaar van de verkiezingen maar heel misschien coalitiepartner, wil flink investeren in woonstarters. Net als D66 wil de CU een belastingkorting in plaats van huurtoeslag, maar is daarin ruimhartig voor mensen met een kleine portemonnee. De CU wil meer betaalbare huurwoningen en strengere regels om huisjesmelkers aan te pakken. De CU wil woningcorporaties beter ondersteunen door ze niet langer op te leggen volgens marktprincipes te werken.

Een nieuwe regering
De politieke partijen die waarschijnlijk de nieuwe regering gaan vormen hebben tijdens de campagne aangegeven geen rol te zien voor een minister voor Wonen en Volkshuisvesting (VVD), of niet bereid te zijn zo’n minister meer macht te geven dan lagere overheden en vastgoedinvesteerders (CDA, D66). Het blijft ‘ieder voor zichzelf’ tussen de gemeentes en projectontwikkelaars met winstoogmerk. Begin maart 2021 gingen VVD, D66, CDA, PVV, CU en DENK bovendien akkoord over een wetswijziging die meer ruimte biedt aan tijdelijke huurcontracten, wat vooral gunstig is voor verhuurders die huurverhoging als verdienmodel hanteren. Ook moeten huurders met een tijdelijk contract verplicht minimaal een bepaalde periode (tot wel een jaar) in het huis blijven wonen, zelfs als zij in aanmerking komen voor een beter huis met een vast huurcontract.

En de huurder?
Tja, zoals aan het begin gezegd: veel goed nieuws valt er niet te melden voor de huurder. De uitslag van deze verkiezingen, welke regering er ook komt, zal de positie van de huurder en de betaalbaarheid van huren niet verbeteren in de komende jaren. Als huurder is het daarom verstandig om bij de les te blijven én om lid te worden van een huurdersorganisatie zoals Arcade, die kan ondersteunen bij problemen én zaken aankaart bij beleidsmakers en de politiek. Trek meteen aan de bel (ook bij je buren) als er achterstallig onderhoud is en je op grond daarvan huurverlaging zou kunnen eisen. Trek meteen aan de bel als je de huur niet meer kunt betalen. Trek meteen aan de bel als je huurcontract niet wordt verlengd en je geen uitzicht (of recht) hebt op een andere betaalbare woning. Hoe meer huurders aan de bel trekken, hoe groter de kans dat er na de volgende verkiezingen misschien wél wat voor huurders wordt gedaan.

Kersverse Arcade-secretaris Alex de Joode aan het woord

Alex de Joode is in februari gekozen als bestuurslid van Arcade. Als secretaris wil hij huurders ondersteunen in hun strijd voor goede en betaalbare huurwoningen. Hij wil de ondersteuning van Arcade verder professionaliseren en geeft regelmatig juridisch advies.

Alex de Joode, secretaris
Alex de Joode, secretaris Arcade

Alex huurt al jaren bij De Key. In het dagelijks leven is hij ‘Regulatory Risk & Compliance Manager’. Hij helpt bedrijven bij de groei van hun onderneming, informeert hen over wet- en regelgeving en praat met de politiek. Betrouwbare werknemers en klanten zijn belangrijk voor bedrijven. Alex houdt zich daarom ook met integriteit bezig.

Ook Arcade moet integriteit hoog op de agenda plaatsen in gesprekken met De Key en Lieven de Stad, volgens Alex. Verhuurders moeten namelijk goed met huurders omgaan en hun problemen serieus nemen.

Positie van huurders moet verbeteren

De positie van huurders moet verbeteren. Alex constateert dat als je je onderhoudsprobleem niet kunt omschrijven omdat je bijvoorbeeld slecht Nederlands spreekt, De Key niet voor je op komt. Hij vindt: ‘De Key moet zich realiseren dat huurders eenzelfde  soort behandeling verdienen als klanten daar doe je het voor. Als woningcorporatie is het van belang je sociaal op te stellen.’

Inzet van IT

Alex is onder andere verantwoordelijk voor de IT binnen Arcade. Hij zorgt er bijvoorbeeld voor dat bestuursleden een goed werkende digitale werkomgeving hebben. Ook heeft hij ideeën hoe bewonerscommissies digitale middelen zouden kunnen inzetten om hun werk te doen. ‘Er zou,’ denkt Alex, ‘als daar behoefte aan is een soort intranet voor bewonerscommissies kunnen komen.’ Alex wil bewoners met deze middelen helpen om ‘sterker tegenover De Key te staan’.

Eerst zaaien dan oogsten

‘Om de invloed van bewoners binnen Arcade te versterken spreekt de werkwijze van Arcade om input op te halen door middel van werkgroepen mij aan. Daar ga ik mijn steentje aan bijdragen door me bezig te gaan houden met de servicekosten en overlast. Over beide onderwerpen krijgt Arcade veel vragen om hulp. Daar gaan we mee aan de slag. Digitale middelen die hierbij kunnen helpen wil ik graag onderzoeken.’

Alex realiseert zich dat met het inzetten van digitale ondersteuning niet alle huurdersproblemen zijn opgelost. ‘Eerst zaaien dan oogsten,’, zo stelt hij. Er moet een bepaalde infrastructuur zijn om te kunnen bouwen.’ Als secretaris levert hij hier graag een bijdrage aan. ‘Wanneer bewoners elkaar beter kunnen vinden, is het gemakkelijker om invloed op De Key uit te oefenen en de positie van huurders te versterken.’

Een kat in het nauw maakt vreemde sprongen. Dit geldt blijkbaar ook voor het Amsterdamse gemeentebestuur, dat inmiddels zo in paniek lijkt te raken door de stijgende woningnood dat ze in alle hoeken en gaten speurt naar ‘cosmetische’ oplossingen die nou niet echt zoden aan de dijk zetten. De laatste schijnoplossing: woongroepen niet langer zelf laten bepalen wie een nieuwe bewoner wordt, maar hen een lijst met kandidaten van Woningnet in de maag splitsen.

Een kat die uit het raam kijkt.

Woont u in een woongroep en huurt u bij De Key of Lieven de Stad? Meld u bij Arcade, zodat wij deze kwestie als huurdersvereniging onder de aandacht kunnen brengen bij beleidsmakers, politici en verhuurders.

De wethouder Bouwen en Wonen, Laurens Ivens (SP), stelt voor om het recht op ‘coöptatie’ voor woongroepen te schrappen in de Gemeentelijke Huisvestingsverordening 2021. Maar coöptatie (het zelf kiezen van nieuwe bewoners) is juist dé ruggengraat van woongroepen. Er zijn hiervoor daarom goede afspraken zijn gemaakt met de woningcorporaties. Het recht op coöptie is bovendien, in contrast met wat de wethouder beweert, wettelijk vastgelegd.

Huurders kiezen bewust voor een woongroep

Wonen in een groep is een bewuste keuze voor een bepaalde levensstijl. Net als bijvoorbeeld kiezen voor samenwonen binnen een relatie. Veel woongroepen dragen een zekere levensvisie uit, of voelen zich prettig bij een bepaalde samenstelling van huisgenoten. Wie erbij komt is dus heel belangrijk voor de woongroep. Hetzelfde geldt voor gedeelde studentenwoningen, waar daarom wordt gehospiteerd door kandidaten. Mensen willen gemeenschappelijk wonen met mensen die zij prettig vinden en vertrouwen. Niet met wildvreemden die toevallig in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Het verplicht moeten accepteren van een kandidaat van Woningnet, die zit te springen om woonruimte en misschien niet zo zeer om huisgenoten, doet het hele idee van een ‘woongroep’ – bewust gemeenschappelijk leven – de das om. Een woongroep is namelijk beduidend anders dan ‘woningdelen’ om samen een (extreem hoge) huur te kunnen opbrengen.

Overigens geldt voor kandidaten van Woningnet eveneens als onwenselijk dat zij mogelijk woonruimte in een woongemeenschap moeten accepteren, terwijl zij allereerst op zoek zijn naar betaalbare zelfstandige woonruimte.

Dankzij daadkrachtig protest van meerdere woongroepen, aangevoerd door bewoner Egon Hoogenboom en zijn bewonerscommissie, met ondersteuning van OWA50+ en LVGO (belangenorganisatie voor woongemeenschappen met vijftigplussers), én door inspreken in de commissie Bouwen en Wonen, heeft de wethouder het voorstel voorlopig opgeschort tot 2022, na zijn ambtsperiode.

Dit voorjaar moet er een nieuw voorstel komen voor de huisvestingsverordening met, hopelijk, continuering van de huidige coöptatie-overeenkomsten voor woongroepen.

Deze opinie verscheen 6 april 2021 in Het Parool.

Zodra het woord ‘woningnood’ valt wijst het Amsterdamse gemeentebestuur wat al te graag naar politiek Den Haag. Maar we weten allemaal dat die het woonbeleid al tien jaar over de schutting gooit. Amsterdam zou juist een dikke vinger in de pap moeten hebben op woongebied. Met al zeven jaar dezelfde sociale wethouder op Bouwen en Wonen zou je bovendien verwachten dat er zoiets als een visie op ‘een Amsterdam van Amsterdammers’ zou liggen.

De afgelopen weken werd geregeld in Het Parool geschreven over de uittocht van middeninkomens die in Amsterdam geen woning kunnen vinden, zowel koop als huur.

Zodra het woord ‘woningnood’ valt, wijst het Amsterdamse gemeente­bestuur graag naar politiek Den Haag. Terwijl dat het woonbeleid al tien jaar over de schutting gooit. Je zou na zeven jaar dezelfde socialistische wethouder op Bouwen en Wonen verwachten dat er een visie en een strategie op ‘een Amsterdam van Amsterdammers’ zou liggen.

Maar helaas is er nog steeds geen antwoord op de vraag voor wie de stad bedoeld is en wie hier nu eigenlijk een toekomst wordt gegund. Ook de Omgevingsvisie 2050 biedt geen aanknopingspunten. Zelfs de corporaties hebben geen idee welk type woningen de gemeente wenselijk vindt en hoe zij deze over de stad moeten verdelen.

Als huurdersvereniging zien wij steeds meer huurders uit alle inkomensgroepen in onzekere en onwenselijke woonsituaties belanden. Dat is maar ten dele te wijten aan de woningnood. Het ligt ook aan de weigering van het Amsterdamse gemeentebestuur om te bepalen voor wie Amsterdam bedoeld is.

Dit wordt geïllustreerd door gemeentelijke regelingen, zoals Van Groot naar Beter. Deze levert corporaties grote lege woningen op die een aantal van hen niet van plan is opnieuw te verhuren. Deze woningen gaan in de verkoop tegen marktconforme prijzen. Huurdersvereniging Arcade vindt dat de gemeente erop moet toezien dat grote woningen behouden blijven voor de huursector en voor meeroudergezinnen, en dat elke corporatie daaraan gehouden is op straffe van boetes en beperking op lucratieve projectontwikkeling.

Inmiddels heeft de gemeente een nieuwe regeling bedacht: een gewijzigd digitaal toewijzingssysteem om sociale huurwoningen te verdelen. Het is met name gericht op jongeren en ouders in echtscheiding. Voor meeroudergezinnen, ouderen en kwetsbaren – laat staan bewoners met een niet-urgente maar wel noodzakelijke verhuisbehoefte – betekent het een langere wachttijd. Deze regeling beidt wederom geen oplossing voor het gedrang om een betaalbare huurwoning.

Het voorgestelde digitale puntensysteem zou wat Arcade betreft getoetst moeten worden bij het College voor de Rechten van de Mens. Kan een gemeente zo op leeftijd discrimineren? Dit zou het gemeentebestuur misschien dwingen te antwoorden op de vraag: voor wie is Amsterdam bedoeld? Gaan we voor jong, flex, voor ‘ruggengraat’ en middeninkomens, voor van alles een beetje, of voor de superrijken?

Helmie Bijleveld
Voorzitter Huurdersvereniging Arcade

Een beetje student wil gezellig samenzijn met andere studenten, zeker als ze in een studentenflat wonen. Maar dan moet er wel een ontmoetingsruimte zijn. Studenten van de Rode Kruislaan krijgen na lang gesteggel eindelijk hun ontmoetingsruimte van De Key. Tim Ruting en Mats Pijning, betrokken bij bewonersvereniging RXL, vertellen welk proces hieraan vooraf ging.

Mats Pijning en Tim Ruting van bewonersvereniging RXL
Mats Pijning en Tim Ruting van bewonersvereniging RXL.

In de zomer van 2019 vergadert het nieuwe verenigingsbestuur voor het eerst met De Key-beheerder Mark de Fouw. Nadat eerdere onderhandelingen jaren terug mislukten, legt De Key de ontmoetingsruimte opnieuw op tafel. Het bestuur onder leiding van voorzitter Tim, is enthousiast. Mats versterkt het bestuur ruim een jaar later als penningmeester. Tim is dan geen voorzitter meer.

Een ontmoetingsruimte is belangrijk om bewoners met elkaar in contact te brengen en om ook met slecht weer activiteiten te kunnen organiseren. Er waren hiervoor wel meer leden nodig.

Bewoners betrekken was niet gemakkelijk. Er werden onder andere borrels en activiteiten georganiseerd om de interesse te vergroten. Voor het samenstellen van een barcommissie die zich over de ontmoetingsruimte zou buigen, moest ook nog wat gebeuren. Bewoners werden op borrels gevraagd of ze mee wilden denken. Een andere bewoner kwam via een actief verenigingslid in de barcommissie terecht.

Het begint met een barcommissie

De uiteindelijke barcommissie bestaat uit bestuurslid Kyra en vier andere bewoners: voorzitter Niek, Sytze, Jannes en Roald. Er wordt een taakverdeling en stappenplan voor de ontmoetingsruimte gemaakt. Dit ter voorbereiding op latere gesprekken met De Key en de gemeente.

Naast de nieuwe barcommissie waren er al  een activiteitencommissie, een leefbaarheidscommissie, een welkomstcommissie en een tuinierscommissie. De commissies zijn nuttige ‘subgroepen’ die de betrokkenheid vergroten. Tim: ‘Het werken met subgroepen is een makkelijke manier om je organisatie te vergroten en nieuwe mensen binnen te halen. Je mobiliseert mensen door ze aan te spreken op dat wat ze leuk vinden.’

Arcade wijst bewoners op hun rechten

Arcade-bestuurslid Harrie Houtbeckers speelt een belangrijke rol in het proces. Hij bemiddelt bij problemen en wijst op bewonersrechten. Het sterkt de bewoners in hun missie om latere onderhandelingen met De Key soepel te laten verlopen. Tijdens een Arcade-bijeenkomst blijkt bovendien dat de bewoners recht hebben op een ontmoetingsruimte.

Aanvraag horecavergunning bij gemeente loopt niet soepel

Om hapjes en drankjes te kunnen verkopen, vragen de bewoners een horecavergunning aan. Dit is een moeizaam proces. De barcommissie is maanden aan het touwtrekken met de gemeente. De commissieleden worden meerdere keren van het kastje naar de muur gestuurd. Mats: “We zaten tot ver in september vast in de bureaucratie”. Nadat De Key zich er mee gaat bemoeien en zelf contact opneemt met de gemeente, komt er pas duidelijkheid. De horecavergunning wordt afgewezen omdat die niet in het bestemmingsplan zou passen.

De Key werkt ook niet direct mee

Totdat in september de onderhandelingen over de ontmoetingsruimte beginnen, is er wantrouwen bij De Key. De Key wil weten wat ze kunnen verwachten en eist dat de bewoners uiteindelijk aan hen verantwoording afleggen. De vereniging legt echter alleen verantwoording af aan de leden, tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV). En dan zijn er nog de buren die in de omliggende kantoren werken. Zij vrezen voor dronken studenten voor hun deur en deinzen er volgens Mats niet voor terug om zich over ‘elk stukje overlast te beklagen bij de vereniging of bij De Key.’

Toch start De Key uiteindelijk met onderhandelen

Om het contact met de Key vlot te trekken, wordt door alle commissies een plan opgesteld met het soort activiteiten die in de ruimte plaats kunnen gaan vinden. Dit stemt de Key enthousiast. Een filmavond, studeerhoek en een moestuin worden onder andere genoemd. Het ontbreken van een horecavergunning maakt de keus voor de vereniging om door te gaan met het project echter wel ingewikkeld: er kunnen namelijk geen opbrengsten worden gegenereerd. Verkoop van hapjes en drankjes is zonder vergunning immers niet mogelijk. Na een lange ALV is besloten om de ontmoetingsruimte toch door te zetten.

De Key zet in september opeens wél vaart achter de ontmoetingsruimte. De inzet van de barcommissie speelt hierbij een belangrijke rol. Eerder wilde De Key bewoners nauwelijks tegemoet komen. De commissieleden realiseerden zich dat ze er zélf achteraan moesten.

De Key suggereert om bezoekers een vrijwillige bijdrage te vragen voor hun drankjes. De barcommissie kan zo gemakkelijker de huur van de ruimte betalen.

Samen afspraken maken lukt, maar blijkt niet gemakkelijk 

Tijdens de laatste maanden van 2020, onderhandelt de barcommissie over het huurcontract en de bijlage ‘randvoorwaarden bewonersruimte’. De inhoud wordt flink bediscussieerd. Nadat de randvoorwaarden zijn overeengekomen in december, gaat de Key het definitieve contract opstellen. Na twee maanden wachten blijken in februari niet alle afspraken in het contract te staan. Nadat De Key dit gecorrigeerd heeft, ondertekenen de bewoners half maart het contract.

Mats en Tim hebben veel geleerd. Dit geldt ook voor de leden van de barcommissie. Tijdens het proces zijn er door de bewoners zeker fouten gemaakt en moest er dan ook regelmatig worden bijgestuurd. Daarnaast maakte de organisatiestructuur van De Key het de bewoners niet altijd makkelijk om zaken voor elkaar te krijgen. Toch is er wel heel fijn met De Key-beheerder Mark de Fouw samengewerkt. Hij heeft zich echt voor de bewoners ingezet. Daarnaast waarderen de bewoners het dat De Key nu ook echt de verbouwing in gang heeft gezet. De bewoners kunnen er nu samen met De Key een mooie ruimte van gaan maken.

Interieur ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen
En hier is-ie dan: de nieuwe ontmoetingsruimte voor studenten in de Rode Kruislaan (Diemen).
De tuin van de ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen
De tuin van de ontmoetingsruimte Rode Kruislaan Diemen.

Tijdens het Regulier Overleg van 29 oktober 2020 is Arcade mondeling geïnformeerd over het voornemen van De Key om te investeren in Ouderkerk aan de Amstel. Arcade heeft direct aangegeven dat zij hierover schriftelijk geïnformeerd wilde worden. Pas na een schriftelijke verzoek van 24 december 2020, is hier gehoor aan gegeven.

Arcade vat het voornemen van De Key om te investeren in Ouder-Amstel op als een beleidswijziging in de zin van de WOHV. Daarom brengt Arcade binnen 6 weken na de brief van 29 december 2020 een advies uit conform artikel 4 WOHV. Het verwerven van nieuw bezit in een gemeente waar De Key tot nu toe niet eerder werkzaam is, acht Arcade als een voorgenomen besluit waarover De Key Arcade actief schriftelijk had moeten informeren.

Hieronder gaan een samenvatting van dat advies.

Beleidswijziging werkgebied

De Key stelt dat er geen sprake is van een uitbreiding van het werkgebied. Zij kent, kort gezegd een landelijke toelating en Ouder-Amstel valt binnen de Metropoolregio Amsterdam. De Key heeft echter zelf haar werkgebied in 2016 ingeperkt. Zij was zelfs voornemens om die beperking in de statutenwijziging van 2016 op te nemen. Dit valt op te maken uit de brief van de gemeente Amsterdam van 12 juli 2016 aan de minister van Binnenlandse Zaken. Daarin adviseert zij negatief over de voorgenomen statutenwijziging van De Key: “Het College is ook negatief over de geografische beperking tot de centralere delen van de stad. Daarmee onttrekt De Key zich aan de grote volkshuisvestelijke opgaven die er nog liggen in de naoorlogse wijken.”

Uiteindelijk is de beperking van het werkgebied tot de centralere delen van de stad niet in de statuten opgenomen. Arcade concludeert dat De Key kennelijk geen akkoord heeft gekregen van de minister c.q. de Autoriteit Woningcorporaties. De Key heeft dit wel als beleid in het koersdocument ‘ruimte voor beweging, de koers van De Key’ van november 2015 en in de Portefeuillestrategie van 23 juni 2016 opgenomen. In ‘Ruimte voor beweging’ staat: “Missie van De Key: Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.

Portefeuillestrategie 2016

In de portefeuillestrategie van 23 juni 2016 wordt het werkgebied van De Key op pagina 10 exact omschreven. De Key concentreert zich in haar werkgebied Amsterdam en Diemen binnen en net buiten de Ring A10. Het bezit daarbuiten wil zij afstoten. De exacte beschrijving is conform het groene deel van de plattegrond in figuur 1. Op pagina 49 is zelfs een overzicht van de buurtcombinaties opgenomen die daar bij horen.

Plattegrond van Amsterdam met groen aangegeven het werkgebied van de Key.
Figuur 1: het werkgebied van De Key uit de Portefeuillestrategie 2016

 

Daaruit blijkt klip en klaar dat De Key haar werkgebied exact heeft afgebakend. Arcade concludeert dat sprake is van een beleidswijziging met betrekking tot het werkgebied van De Key.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de versie van de meerjarenbegroting (MJB op hoofdlijnen) die Arcade op 28 december 2020 heeft gekregen schrijft De Key: “Het recept is simpel: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald. En financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten.” Dit is Arcade ook steeds voorgehouden: verkoop financiert nieuwbouw.

Samenwerkingsafspraken Amsterdam en Diemen

In de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is de afspraak opgenomen dat corporaties sociale woningen kunnen verkopen ten behoeve van nieuwbouw in Amsterdam. In de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 is afgesproken dat er in beginsel niet verkocht zal worden. Er is in Amsterdam is ook afgesproken dat er niet meer woningen verkocht zullen worden dan nodig. En tevens is afgesproken dat als er financiële ruimte over is, er een IJkpunt is waarin dat tot uiting komt. Partijen overleggen dan met elkaar welke extra prestaties zij met die extra financiële middelen gaan financieren.

Verkoop sociale woningen

Voor 8 gebieden in Amsterdam is afgesproken dat corporaties terughoudend zijn in de verkoop van sociale huurwoningen. In tegenstelling tot hetgeen is afgesproken, zien veel bewoners in deze buurten dat er geenszins sprake is van enige terughoudendheid. Ook niet bij De Key.

Verkoop van sociale woningen is een gevoelig onderwerp in Amsterdam. Dat blijkt ook maar weer eens uit het voornemen van de gemeente Amsterdam van 1 februari 2021 om te onderzoeken of de gemeente zelf sociale woningen van corporaties kan aankopen. Daarmee wil ze voorkomen dat sociale huurwoningen in de vrije sector terechtkomen, waarna ze veelal onbetaalbaar zijn voor lage inkomens. Wethouder Ivens schrijft: “Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers.

Conclusie

Arcade komt op grond van het eenvoudige recept in de MJB 2021-2025 tot de conclusie dat De Key de investering in nieuwbouw in Ouder-Amstel wil financieren met verkoop van woningen in Amsterdam. Als dat niet het geval is, moet de conclusie zijn dat De Key kennelijk extra financiële ruimte heeft gekregen. Financiële ruimte die niet nodig is voor nieuwbouw investeringen in Amsterdam of Diemen. Die extra financiële ruimte zou volgens Arcade enigerlei wijze terug moeten vloeien naar volkshuisvestelijke prestaties in Amsterdam.

Zowel in Amsterdam als Diemen zijn voor vier jaar bindende afspraken gemaakt op basis van een financieel bevroren uitgangspunt. Dat is de dPi 2018. Investeren in nieuwbouw in Ouder-Amstel was noch onderdeel van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 in Amsterdam noch in de Prestatieafspraken Diemen 2020-2023.

Overeenstemming met ontwikkelaar

In een brief aan Arcade staat dat De Key al overeenstemming heeft bereikt met de ontwikkelende partij over de condities waaronder De Key kan investeren in de beoogde afname van 123 woningen in de gemeente Ouder-Amstel. Arcade gaat ervan uit dat bij die condities de nodige voorbehouden zijn gemaakt zoals bijvoorbeeld goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Aangezien het om een voorgenomen besluit gaat waarover Arcade advies kan uitbrengen, zou daarover ook een voorbehoud gemaakt moeten zijn.

Advies

Op grond van hierboven genoemde redenen, adviseert Arcade negatief over de voorgenomen investering in Ouder-Amstel. Arcade vindt dat er geen sprake kan zijn van verkoop van woningen in Amsterdam en/of Diemen ten behoeve van nieuwbouw in Ouder-Amstel. Als er extra bestedingsruimte is, dan zal die ten goede moeten komen aan de zittende huurders in Amsterdam en Diemen. Arcade is graag bereid om met De Key mee te denken en te adviseren over een passend volkshuisvestelijk doel.

Omdat deze investering goedkeuring behoeft van de Raad van Commissarissen, is dit advies ook naar de Raad van Commissarissen verzonden.

Arcade heeft 1 februari 2021 het voorgenomen besluit huurverhoging 2021 en op 24 februari 2021 de aangepaste versie van het advies van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een uitwisselingssessie vooraf. Daar zijn de leden van Arcade geïnformeerd over opzet van de huurverhoging en er was ruimte om daarop te reageren. Dit is door de leden als zeer informatief ervaren. Dat gaf inzicht in de materie en er was genoeg ruimte om vragen te stellen.

De adviesaanvraag

Arcade heeft vraagtekens bij de adviesaanvraag zelf. Het is niet duidelijk waarom sommige groepen in de bijlage voorkomen en de uitleg over de huurverhoging ontbreekt. Bijvoorbeeld als het gaat om collectieve huurcontracten voor woningen of kamers. Liever had Arcade gezien dat al deze groepen waar De Key onderscheid in maakt, apart in de brief behandeld worden.

Verder valt het Arcade op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere contracten en jongeren- dan wel campuscontracten. Dit was vorig jaar wel het geval. Alleen contracten voor bepaalde tijd kregen toen inflatievolgende huurverhoging. De key zegt dit te doen conform het advies van Arcade van 2020. Wij zijn erg blij dat De Key hierin meegaat, maar we hebben gevraagd om bevestiging dat dit een blijvende verandering is. Tegelijkertijd meent Arcade dat in een volgende adviesaanvraag over de huurverhoging er een verschil in de huurverhoging zou moeten zijn voor studenten die zelfstandig of onzelfstandig wonen.  Mede gelet op de verschillen wat betreft het recht op huurtoeslag.

Daarnaast lijkt De Key eenzijdig te beslissen waar Arcade wel of niet adviesgerechtigd over is. De Key stelt dat Arcade niet adviesgerechtigd zou zijn over bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij vinden dit een bijzondere gang van zaken en dat de onderbouwing van De Key geen hout snijdt. De inkomensafhankelijke huurverhoging verschilt elk jaar. Dit jaar gaat de huurverhoging zelfs niet door. Een advies over de veranderde situatie is dus volgens Arcade elk jaar gepast.

Gezien de veranderde omstandigheden, het besluit van de minister tot huurbevriezing van alle sociale huren, zullen we ons in deze adviesaanvraag richten op de volgende punten: de adviesaanvraag van vorig jaar, de huurbevriezing, de eenmalige huurverlaging en de voorgenomen huurverhoging in de vrije sector.

Vooraf

Vorig jaar heeft De Key een adviesaanvraag gestuurd waarin zij voorstelde om een driejarig huuraanpassingsbeleid vast te stellen. Arcade heeft hierop negatief geadviseerd omdat zij toen al een verschuiving in het maatschappelijke debat signaleerde wat betreft de verhuurdersheffing. Daarnaast voorspelde Arcade een drastische verschuiving van de randvoorwaarden voor het huurbeleid vanwege de verwachte problematiek wat betreft de coronacrisis. De Key heeft toen besloten vast te houden aan het meerjarige huuraanpassingsbeleid omdat dit ‘duidelijkheid’ zou scheppen voor de huurders. Arcade stelt nu vast dat De Key naar eigen believen op meerdere punten afwijkt van het in 2020 voorgestelde meerjarig huuraanpassingsbeleid, en er op andere punten weer aan vasthoudt. Tegelijkertijd is De Key niet altijd helder waarom zij die verschillende keuzes maakt en pas na doorvragen een tipje van de sluier oplicht.

Huurbevriezing en communicatie

De Key geeft in het aangepaste advies van 24 februari 2021 aan dat een huurkrant of andere informatievoorziening richting de huurders niet langer meer van toepassing is vanwege de huurbevriezing. Dit druist volgens Arcade in tegen het eerder door De Key geformuleerde uitgangspunt van ‘transparantie’. Transparantie over de veranderende situatie is nodig, vooral om onzekerheid bij huurders (krijg ik ook geen huurverhoging?) weg te nemen.

Eenmalige huurverlaging

In uw adviesaanvraag geeft u aan dat een deel van de huurders van De Key dit jaar een huurverlaging krijgt. Om de huurverlaging uit te leggen aan de huurders zou u een huurderskrant meesturen met meer informatie over de wetswijzigingen. De Key wordt door de Belastingdienst geïnformeerd over wie daarvoor in aanmerking komen, hiervoor wordt gebruik gemaakt van het inkomen uit 2019. De Wet eenmalige huurverlaging gaat echter in per 1 januari 2021. Deze geldt voor iedereen die 6 maanden of langer te maken heeft met een inkomensterugval die leidt tot een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en een huur boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huurders die een inkomensterugval na 1 januari 2020 hebben gekregen en waarvan dit dus niet te zien is in het inkomen over 2019.

Daarbij zijn er ook huurders van De Key die te maken hebben met wisselende inkomens waardoor zij wel recht hebben op de eenmalige huurverlaging, ondanks dat dit niet blijkt uit de inkomensgegevens die de Belastingdienst heeft over 2019.

Vrije sector

De Key kiest ervoor om de vrije sector een inflatievolgende huurverhoging te geven van 1,4%. Zij lijken nu als enige huurders van De Key buiten de boot te vallen wat betreft huurbevriezing. Arcade vindt dit een onwenselijke en oneerlijke situatie.

De afgelopen jaren hebben ook de huurders in de vrije sector te maken gekregen met flinke huurverhogingen. Daarbij kunnen zij door de crisis van het afgelopen jaar net zo goed te maken hebben met een onzekere toekomst, of zelfs een terugval van hun inkomen. Denk hierbij aan ondernemers en ZZP’ers, maar bijvoorbeeld ook diegenen met een tijdelijk arbeidscontract en AOW gerechtigden van wie de pensioenen al jaren lang onder druk staan.

De niet-Daeb tak presteert financieel uitstekend, over die woningen hoeft geen verhuurderheffing afgedragen te worden en de ratio’s (ICR, LtV) zijn veel beter dan in 2016 is geprognosticeerd in het scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb.

Conclusie

Samenvattend adviseert Arcade:

  1. Voortaan elk jaar een adviesaanvraag over de voorgenomen jaarlijkse huurverhoging uit te zenden waarin de gehele systematiek onderwerp is van de adviesaanvraag.
  2. Een brief te sturen aan alle huurders wat betreft de huurbevriezing.
  3. Een brief aan de huurders de deur uit te doen waarin de eenmalige huurverlaging aan alle huurders wordt uitgelegd. Niet alle huurders zijn even goed op de hoogte van de veranderde wetgeving en veel huurders zullen hun eigen situatie willen controleren. De inhoud van de brief kan samengevoegd worden met de brief over de huurbevriezing uit advies 2.
  4. Huurders actief te benaderen en duidelijk te informeren over de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders moeten weten dat zij hun situatie ter beoordeling voor kunnen leggen aan De Key wanneer zij denken in aanmerking te komen voor een huurverlaging. Hetzelfde geldt voor huurders met een wisselend inkomen. Arcade adviseert De Key om in te zetten op maatwerk voor huurders die tussen wal en schip vallen.
  5. De eenmalige huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de vroegst mogelijke datum van 1 maart 2021 in te laten gaan.
  6. Ook voor de vrije sector over te gaan tot een huurbevriezing.

Het bestuur van HV Arcade nodigt huurders bij De Key en Lieven de Stad hierbij uit voor de eerste Algemene Ledenvergadering van dit jaar. Deze zal worden gehouden op maandagavond 22 februari 2021 om 20.00 uur. Meld u aan door een mail te sturen naar info@hvarcade.nl.

We kijken met u vooruit naar welke activiteiten Arcade in 2021 zal ondernemen en horen graag wat Arcade nog meer kan doen voor de huurders. Vanwege de coronamaatregelen vindt ALV wederom digitaal plaats. Deelnemen gaat via MS Teams en kan via uw computer, laptop, tablet of telefoon. Wij zullen zorgen voor een goede handleiding zodat u probleemloos kunt deelnemen aan de vergadering.

U ontvangt na uw aanmelding de handleiding en de link voor de meeting.

Programma

Aanvang: 20.00 uur
Digitale inloop:  19.45 uur
Einde: 22.00 uur

Agenda

  1. Opening  en vaststellen agenda
  2. Mededelingen
  3. Vaststelling verslag Algemene ledenvergadering 14 december 2020
  4. Voorstellen nieuwe kandidaat bestuursleden: Marc Nozeman, Arie Lenoir en Paul te Stroete
  5. Besluit uittreden Arcade uit Federatie Amsterdamse Huurderskoepels
  6. Gesprek met huurderscommissarissen Jurenne Hooi en Ruth Kervezee
  7. Voortgang werkgroep Huurverhoging 2021
  8. Alex de Joode voordragen
  9. Pauze
  10. Voortgang verbeteringen dienstverlening aan bewonerscommissies
  11. Bericht uit Diemen
  12. Rechtszaken Arcade
  13. Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
  14. Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

 

Sociale huurders die in 2019 en 2020 hun huurprijs flink hebben zien stijgen, terwijl hun inkomen laag bleef of zelfs lager werd, kunnen per direct een permanente huurverlaging aanvragen. Hoe sneller u dit doet, hoe eerder u de huurverlaging krijgt.

Wie komt in aanmerking?

De huidige huurprijs moet hoger zijn dan de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’ van € 633,25 kale huur per maand  voor 1 en 2 persoons huishoudens of boven de € 678,66 kale huur voor meerpersoons huishoudens. Uw bruto jaarinkomen mag niet meer zijn dan € 23.725,– (1 persoons huishouden) of € 32.200,– (meerpersoons huishouden). Voor sociale huurders met AOW ligt de inkomensgrens op € 23.650,– (1 persoons huishouden) of € 32.075,– (meerpersoons huishouden).

Uw te hoge huurprijs wordt bij verlaging blijvend ‘afgetopt’ tot  € 633,25 of € 678,66 kale huur per maand. Waarschijnlijk is dat een flinke slok op een borrel.

Wees er snel bij

Hoe sneller u de huurverlaging aanvraagt, hoe sneller u de huurverlaging ook daadwerkelijk krijgt. Er zit sowieso tijd tussen aanvragen en huurverlaging (twee tot drie maanden) en gedurende die maanden betaalt u nog steeds de hoge huurprijs. U krijgt geen verlaging met terugwerkende kracht.

Huurverlaging aanvragen gaat zo

U stuurt De Key of Lieven de Stad zo snel mogelijk deze modelbrief (hier downloaden) waarop u al uw gegevens invult. U doet er een bewijs van inkomen bij (kopie van een loonstrook, uitkeringsafschrift of bankafschrift). Ook doet u er een door de huurder ondertekende brief bij waarin staat uit hoeveel personen uw huishouden bestaat en wat hun leeftijden zijn (de ‘huurder’ is de persoon op wiens naam het huurcontract staat).

Reactie van De Key of Lieven de Stad

Nadat u de huurverlaging heeft aangevraagd, ontvangt u binnen drie weken een brief van De Key of Lieven de Stad. Hierin staat een voorstel tot huurverlaging.

Kijk goed naar het voorgestelde huurbedrag. Is dit hoger dan € 633,25 of € 678,66 per maand en bent u het daar niet mee eens, neem dan zo snel mogelijk contact op met de Huurcommissie of een team van Stichting !WOON bij u in de buurt. Zij kunnen u helpen om in bezwaar te gaan tegen het voorgestelde huurbedrag. Neem ook contact op met Arcade: wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Moet u langer wachten op een reactie dan de gestelde drie weken (wat betekent dat de huurverlaging ook later ingaat!), neem dan direct contact op met Arcade: wij zullen voor u aan de bel trekken.

Niets doen kan ook

Indien u niet zelf de huurverlaging aanvraagt, kan het zijn dat u van De Key of Lieven de Stad de huurverlaging toch krijgt, bijvoorbeeld omdat u in 2019 al een laag of lager inkomen had. U ontvangt in dat geval voor 1 april een brief van De Key of Lieven de Stad met een voorstel voor de nieuwe huurprijs. Controleer goed of u het eens bent met de voorgestelde huurverlaging en ga eventueel in bezwaar zoals hierboven beschreven.

Let op!

Deze regeling geldt niet voor huurders bij woningcorporaties die een huurcontract zijn aangegaan in de vrije sector. In dat geval heeft u vanaf het begin van uw contract een huur betaald boven de liberalisatiegrens (momenteel € 735,– euro per maand). U kunt dan geen huurverlaging aanvragen.

Weet u niet zeker of uw huurhuis valt binnen de sociale sector? U kunt dit nakijken op uw huurcontract en anders navragen bij De Key (020 621 43 33) of Lieven de Stad (020 218 22 55).

Mocht u als lid van Arcade in de vrije sector huren en u heeft grote problemen met de hoogte van de huurprijs, bijvoorbeeld omdat uw inkomen is gedaald in 2020, laat dit dan weten aan het Arcade-bestuur via info@hvarcade.nl. Wij zullen alle meldingen verzamelen en het onderwerp onder de aandacht brengen van verhuurders en beleidsmakers.

Amsterdam is trots op haar internationaal geprezen kunstsector. Toch houden professionele kunstenaars nauwelijks het hoofd boven water. Om kunstenaars een hand te reiken is in 2016 afgesproken dat zij een betaalbare atelierwoning kunnen huren voor vijf jaar, met uitzicht op nogmaals vijf jaar verlenging. Nu blijkt door een fout in het beleid deze verlenging helemaal niet mogelijk.

Door deze bestuurlijke fout dreigen Lily Lanfermeijer en Temra Pavlovic, beide huurder van een atelierwoning bij De Key en beide beroepskunstenaar, komende oktober op straat te worden gezet.

Huur jij ook een atelierwoning met een tijdelijk contract? Meld je hier info@hvarcade.nl bij Arcade. Hoe meer mensen van zich laten horen, hoe beter deze beleidsfout de wereld uit wordt geholpen.

Toptalent in de Zomerdijkstraat

Lanfermeijer en Pavlovic huren een atelierwoning aan de Zomerdijkstraat, van oudsher een complex voor artistiek toptalent. Hier schreef Jan Wolkers Turks Fruit en kwam actrice Audrey Hepburn regelmatig langs voor balletlessen bij Sonia Gaskell. WOII-verzetsheld Gerrit van de Veen, die zijn grafische talenten gebruikte om joodse documenten te vervalsen, woonde er tot hij moest onderduiken. Na WOII bleef de Zomerdijkstraat een plek voor baanbrekende kunstenaars, zoals Wim Crouwel; één van ‘s werelds bekendste grafisch ontwerpers. Ook kunstenaar Remy Jungerman, die in 2019 Nederland vertegenwoordigde op de gezaghebbende biënnale in Venetië, woont er.

Alleen Jungerman heeft, net als 21 andere bewoners, een huurcontract voor onbepaalde tijd. Mede dankzij die stabiliteit heeft hij zijn kunstpraktijk in Amsterdam in alle rust tot wasdom kunnen brengen. Dat geluk hebben Lanfermeijer en Pavlovic niet. En met hen, Nicola Arthen, Inez de Brauw, Smári Róbertsson en Marit Westerhuis ook niet. Pavlovic: ‘De afgelopen jaren hebben wij veel geïnvesteerd in onze beroepspraktijk, ons netwerk verbreed en de atelierwoning optimaal ingericht voor het produceren van ons werk. Maar vijf jaar is niet voldoende om van de professionele en praktische randvoorwaarden de vruchten te kunnen plukken. Het kunstenaarschap is niet 1 op 1 te vergelijken met ondernemerschap, maar heeft een eigen dynamiek. Een kunstenaar moet bijvoorbeeld haar eigen unieke publiek creëren. We hebben de huurverlenging hard nodig.’

Beloofde verlenging is volgens De Key niet mogelijk

Lanfermeijer en Pavlovic behoren tot de eersten die de uitvoering van het huidige beleid meemaken. Met een kunstenaars-toptoets zijn zij vier jaar geleden door de CAWA, de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam, voorgedragen als kandidaten voor hun atelierwoning op de Zomerdijkstraat. Inclusief het in het CAWA-reglement beschreven recht voor hertoetsing na vijf jaar en bij het behalen van die toets, een contractverlenging van wederom vijf jaar.

Desalniettemin hebben Lanfermeijer en Pavlovic van De Key bericht gekregen over het definitief aflopen van het huurcontract. Volgens Arcade, die De Key hierover heeft bevraagd, ziet het ernaar uit dat De Key Lanfermeijer en Pavlovic tevens niet zal voordragen voor hertoetsing bij de CAWA. Dit is anders dan wat er is afgesproken, wat in de gemeentelijke regeling is vastgelegd en waar Lanfermeijer en Pavlovic dan ook van uitgingen. Arcade vreest dat veel kunstenaars in hetzelfde schuitje zitten, ook bij andere corporaties dan De Key.

De Key beroept zich op het feit dat er wettelijk gezien geen manier is om huurders een tijdelijk contract te geven met uitzicht op een opnieuw tijdelijke verlenging, zoals de gemeente wil. Lanfermeijer en Pavlovic zijn destijds daarom in de atelierwoning geplaatst op basis van een tijdelijk jongerencontract, een contract dat tegen het vastgestelde gemeentebeleid in druist.

Op korte termijn zoeken naar een oplossing

De gemeente, die het huidige atelierwoningenbeleid heeft ingesteld, moet deze fout snel herstellen. De gemeente kan op die manier zorgen dat kunstenaars de afgesproken verlenging van het huurcontract inderdaad krijgen. Arcade roept de gemeente op om op korte termijn te zoeken naar een oplossing, zodat kunstenaars als Lanfermeijer en Pavlovic niet op straat komen te staan. Jonge kunstenaars ouder dan 28 jaar hebben in het huidige huurlandschap in Amsterdam niet veel andere kansen.

Pavlovic: ‘Het is duidelijk dat de gemeente welwillend is en dat zij kunstenaars voor de stad wil behouden. Het atelierwoningbeleid zou kunstenaars een springplank geven, maar zoals het in de realiteit wordt uitgevoerd, is deze springplank veel te kort. Het verliezen van werkruimte én woonruimte, op dit belangrijke moment in onze carrière, zal grote gevolgen hebben voor onze professionele toekomst en de waarde die ons werk kan toevoegen aan de culturele reputatie van Amsterdam.’