Sinds 1 april is Karin Verdooren de nieuwe bestuursvoorzitter van De Key. We spreken haar in het vernieuwde kantoor van de woningcorporatie. Verdooren is toegankelijk en gedreven. Ze heeft hart voor huurders en woningzoekenden en zet graag een stap extra.  

Verdooren is net begonnen in haar functie en wil eerst vooral heel goed luisteren. Ze haalt graag informatie op. Bijvoorbeeld door met huurders en bewonerscommissies te gaan praten.

Toen u zelf huurde, wat vond u toen belangrijk?

KV: Ik begon op een kamertje in het souterrain bij een Marokkaanse familie. De douche was in de keuken. Daarna kwam ik in een studentenhuis. Daar waren mijn huisgenoten natuurlijk ook belangrijk.

Ik heb daarna een zelfstandig appartement gehuurd in de Baarsjes, helaas bij een malafide huisbaas. Daar stonden in de winter de ijsbloemen op de ramen. Het lekte op de zolder. Ik begreep niet waarom het aanrecht zo extreem lang was en twee waterpunten had. Later ontdekte ik dat deze nutteloze toevoegingen meer waarderingspunten opleverden en dat zo een hogere huur kon worden gevraagd. Ik leerde toen dat het belangrijk is dat een verhuurder betrouwbaar is. Ik ben blij dat mijn dochter een studentenwoning in Utrecht huurt van een woningcorporatie. Dan weet je dat het betrouwbaar is.

Ik ben altijd aan mijn eigen ervaringen blijven denken toen ik ging werken bij een woningcorporatie in Utrecht. Je huis is een basisbehoefte. De woningen waren destijds nog slecht, dus we konden het verschil maken door de woningen te verbeteren.

Hoe kunt u in de functie die u nu bekleedt het contact met huurders behouden?

KV: Ik wil graag huurders en bewonerscommissies leren kennen. Het is belangrijk dat je weet voor wie je het doet en de verhalen kent die achter de cijfers schuilen. Op excel-sheets kun je alles aantonen, dat er bijvoorbeeld veel woningzoekenden zijn en dat je een bepaald aantal jaar op een wachtlijst staat voordat je een huis kunt krijgen. Maar als ik het verhaal van de mensen ken, gaat zoiets pas leven.

Een beheerder vertelde dat hij een net een huurcontract had laten tekenen door een 38-jarige mevrouw die vanaf haar 20-ste stond ingeschreven. Het was haar eerste woning. Als ik dat hoor, dan komen de feiten en cijfers tot leven.

De Key presenteert via haar website ook verhalen van huurders. Dat helpt mij ook om meer over huurders te leren.

Samengevat zou u dus zeggen: We gaan af van de “excel-sheets” en we gaan meer naar “de mens”.

KV: Je moet de feiten en de cijfers weten, maar je moet ook weten voor wie je het doet.

Wat wilt u bereiken in, zeg, 5 jaar?

KV: Elke corporatie heeft een enorme opdracht. Er zijn woningzoekenden, huurders die willen doorverhuizen en kwetsbare personen die huisvesting nodig hebben. En woningen moeten worden onderhouden, verbeterd en verduurzaamd. Tegelijkertijd moeten corporaties ook een groot bedrag (in de miljoenen) aan verhuurderheffing en belastingen betalen. Verhuurderheffing is eigenlijk geen goede benaming, het is meer een ‘huurderheffing’ want als corporatie betaal je die belasting uit de huuropbrengsten. Als corporatie moet je de belangen van huurders en toekomstige huurders dienen terwijl je beperkte financiële middelen hebt. Gelukkig werk ik samen met veel collega’s die ontzettend bevlogen zijn en hart voor de zaak hebben.

De Key heeft starters voorop gezet en werkt met jongerencontracten. Andere corporaties bedienen alle doelgroepen. Hoe beziet u de positie van De Key in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)?

KV: Omdat ik net begonnen ben in mijn baan en ik graag eerst wil luisteren en kijken en kennismaken, kan ik daar nu nog niets over zeggen. Met elkaar (AFWC) bieden we wat de stad nodig heeft. Door grote veranderingen in de intramurale zorg heeft bijvoorbeeld de kwetsbare doelgroep dringend woonruimte nodig. Dat kan betekenen dat een reguliere huurder misschien minder kans heeft omdat er een woningtekort is. Elke toewijzing aan de één is een afwijzing van de ander. Het is voortdurend schuiven met schaarste.

Beïnvloedt dit de buurtcohesie, denkt u?

KV: Een huurder kiest niet alleen voor zijn huis, maar ook voor zijn buurt. Een wijk is ook fijn als je je buren kent, als er sociale cohesie is.

U vertelde dat u al fietsend en wandelend Amsterdam aan het verkennen bent aan de hand van het vastgoed van De Key. Wat is uw indruk?

KV: Ik zie dat Amsterdam enerzijds geweldig en ‘booming’ is. Tegelijk is het zorgelijk dat wonen een ‘markt’ is geworden. Er zijn veel particuliere beleggers, grote en kleine. Zij vragen hoge huurprijzen, waardoor voor mensen met een bescheiden inkomen minder woningen beschikbaar zijn.

Zijn die een bedreiging voor De Key?

KV: Door commerciële ontwikkelaars en beleggers stijgen de grondprijzen. Beleggers zijn dus niet alleen een bedreiging voor De Key, maar voor de totale sociale woningbouw in het algemeen.

De Key verhuurt ook gemengde complexen met een concept erachter, bijvoorbeeld waarbij jongeren/studenten gemengd wonen met statushouders. Bij Riekerhaven en Elzenhagen worden huurders bijvoorbeeld geselecteerd op motivatie om bij te dragen aan de gemeenschap. Werkt dat goed?

KV: Ja, we zien dat hierdoor actieve bewoners instromen die zich inzetten voor het complex. Maar je kunt als corporatie zo’n gemengd complex niet even neerzetten, je moet blijvend alert zijn. Je moet mensen blijven motiveren om zich in te zetten voor de gemeenschap.

In het begin genereert het natuurlijk veel aandacht van onder andere de media, ook uit het buitenland. Maar je moet eraan blijven werken.

Hoe ziet u dat in reguliere wijken? Is daarvoor ook een concept voor gemeenschapsvorming?

KV: Door de jaren heen is de taak van de corporatie een stuk beperkter geworden. In de tijd van minister Vogelaar, rond 2007, waren er “krachtwijken” met een wijkaanpak. Door de nieuwe Woningwet in 2015 zijn corporaties die te veel deden aan wijkaanpak op de vingers getikt.

Botst die nieuwe woningwet niet met uw idealen?

KV: De Key ziet het natuurlijk wel, de problematiek in wijken, maar is geen specialist in hulpverlening. Daarom zijn er allerlei samenwerkingspartners, bijvoorbeeld de gemeente of zorginstanties. Die extra ondersteuning is belangrijk. Toen ik nog in Utrecht werkte was er een nauwe samenwerking met de buurtteams.

U hebt een complexe functie, er zijn spanningsvelden en tegenstrijdige belangen. Wat vindt u leuk aan uw baan?

KV: Het is zeker uitdagend. Maar dat je op deze positie het verschil kunt maken voor woningzoekenden, dat drijft mij. Dan is het extra fijn als het lukt om bijvoorbeeld een bepaalde bouwlocatie te bemachtigen om nieuwe huurwoningen te bouwen.

Ik zie om me heen dat niet alle mensen dezelfde mogelijkheden hebben. Wij als corporatie kunnen zorgen dat in ieder geval de belangrijkste basisbehoefte – woonruimte – is voorzien. Daar begint het mee, dat een vrouw of man een vaste plek heeft om in alle rust ontplooiing te vinden in studie of werk, of dat een kind een kamer heeft om huiswerk te maken. Daar wil ik wel een nacht over wakker liggen om dat te realiseren, met de beperkte financiële middelen die we hebben als woningcorporatie.

Problemen oplossen, is dat ook waarom u dit werk doet?

KV: Mijn ervaring is dat als iets helemaal niet lukt, je het om kunt draaien en kunt zeggen ‘als we er nu eens vanuit gaan dat het wél kan, wat hebben we dan nodig’? Dan word ik geraakt als het op die manier lukt, wanneer je een probleem benadert vanuit mogelijkheden en niet vanuit beperkingen.

En ik kan zo worden getroffen door de blijdschap van mensen die zich vervolgens intens verheugen op hun nieuwe huurhuis. Ooit, bij de presentatie van een nieuwbouwproject, kwam een aanstaande huurder aanlopen met z’n koffers gepakt, klaar voor de verhuizing. Dat ontroerde me enorm. Mensen die misschien nog negen maanden moeten wachten tot de oplevering, maar nu al zo blij zijn dat ze hun koffers klaar hebben staan om hun woning te kunnen betrekken.

Daarom is het voor mij belangrijk om huurders te kennen. In het nieuwe kantoorgebouw van De Key aan de Hoogte Kadijk hebben we alle vergaderzalen vernoemd naar mensen die belangrijk en vernieuwend zijn als het gaat om starten en wonen in Amsterdam. Dat zijn mensen uit de geschiedenis van De Key, en dat zijn ook huurders.

Het bestuur van HV Arcade nodigt huurders bij De Key en Lieven de Stad hierbij uit voor de eerste Algemene Ledenvergadering van dit jaar. Deze zal worden gehouden op maandagavond 31 mei 2021 om 20.00 uur. Meld u aan door een mail te sturen naar info@hvarcade.nl.

We kijken met u terug naar welke activiteiten Arcade in 2020 heeft ondernomen en we praten u bij over de laatst ontwikkelingen in de samenwerking met De Key en Lieven de Stad en de gemeente. Ook horen we graag wat Arcade voor uw bewonerscommissie of u als huurders kan betekenen. Vanwege de coronamaatregelen vindt ALV wederom digitaal plaats. Deelnemen gaat via MS Teams en kan via uw computer, laptop, tablet of telefoon. Wij zullen zorgen voor een goede handleiding zodat u probleemloos kunt deelnemen aan de vergadering.

U ontvangt na uw aanmelding de handleiding en de link voor de meeting.

Programma

Aanvang: 20.00 uur
Digitale inloop:  19.45 uur
Einde: 22.00 uur

Agenda

1. Opening  en vaststellen agenda
2. Mededelingen
3. Vaststelling verslag Algemene ledenvergadering 22 februari 2021
4. Voortgang over de samenwerking met Lieven de Stad en De Key en de nieuwe bestuurder
5. Jaarverslag 2020
6. Voortgang relatie Federatie Amsterdamse huurderskoepels
7. Pauze
8. Verslag verloop rechtszaken
9. Bewonerscommissies en hun mandaat in tijden van Corona
10. Rondvraag en Bewonerscommissies aan het woord
11. Afsluiting

Vergaderstukken zijn op aanvraag beschikbaar voor leden van Arcade via info@hvarcade.nl.

Brit en Hanneke, betrokken bij Bewonerscommissie 1013, strijden al jaren voor beter onderhoud. Hun complex ligt op de westelijke eilanden in het centrum van Amsterdam. Een gebrekenbrief bleek een belangrijk middel om problemen aan te kaarten. Lees onderaan hoe u ook een ‘gebrekenbrief’ kunt opstellen. Want als uw verhuurder in gebreke blijft, kunt u heel veel korting krijgen op de maandelijkse huurprijs.

Begin maart 2019 overlegt Hanneke met Hans Bakker van Stichting !WOON. De stichting geeft onder andere advies over huren, energie, organisatie en participatie. Hanneke wil met hulp van !WOON een bewonerscommissie oprichten. Arcade speelt daarbij een ondersteunende rol. Hanneke wil dat De Key achterstallig onderhoud aanpakt. Het is tijd voor actie.

Oprichting bewonerscommissie tijdens bewonersavond 

Hanneke nodigt alle huurders van het complex uit voor een bewonersavond op 19 maart 2019. Tijdens die bewonersavond wordt de bewonerscommissie opgericht. Er komen maar liefst 22 bewoners op af. Brit is één van hen.

Onderhoudsproblemen in kaart brengen door enquêtes

Begin april 2019 ontvangen alle huurders van de bewonerscommissie een enquête. Een deel van de huurders zijn ook persoonlijk benaderd. Meerdere bewoners blijken met schimmelklachten en vocht te kampen. Sommige bewoners slapen hierdoor zelfs niet meer in hun slaapkamer.

Brit heeft van onderhoudsmensen van De Key vernomen dat er tijdens de bouw van het complex, zo’n veertig jaar geleden, fouten zijn gemaakt. Hierdoor spelen er op veel plekken dezelfde problemen.

Samen met !WOON een gebrekenbrief opstellen

In de tweede helft van 2019 overlegt de bewonerscommissie opnieuw met !WOON over de aanpak van de problemen. !WOON stelt voor te helpen met het inventariseren van de klachten om ze zo gebundeld naar De Key te sturen. Het is namelijk lastig om via de website van De Key meerdere problemen tegelijk te melden. Bovendien blijven structurele problemen zo onopgelost.

De bewonerscommissie hangt brieven op in de trappenhuizen. Op de brieven staat hoe bewoners contact op kunnen nemen met !WOON om de onderhoudsproblemen in kaart te brengen.

Een aantal bewoners maakt dankbaar gebruik van de uitnodiging om met !WOON in gesprek te gaan. Het wordt direct helder welke onderhoudsklachten bij de verhuurder kunnen worden neergelegd. Die klachten worden in een zogenaamde ‘gebrekenbrief’ gezet.

Simpele onderhoudsproblemen lost De Key vlot op, grote onderhoudsproblemen niet of nauwelijks 

In de tweede helft van 2019 worden alle verzamelde gebrekenbrieven naar De Key gestuurd. Het duurt lang voordat de corporatie reageert, áls er al wordt gereageerd. Kleine onderhoudsproblemen worden verholpen. Grote onderhoudsproblemen, zoals schimmel en vochtproblemen, niet. Volgens Brit zijn dat nou juist de dingen waar mensen veel overlast van ondervinden.

Geen gehoor bij De Key dus een procedure bij de Huurcommissie

Volgens de zogenaamde Overlegwet die het contact tussen huurders en verhuurders regelt, moet de woningcorporatie de onderhoudsklachten binnen zes weken na melding verhelpen. Op de onderhoudsklachten van Brit reageert De Key niet. Ze start daarom een procedure bij de Huurcommissie.

De Huurcommissie bemiddelt bij conflicten tussen huurders en verhuurders. Een procedure bij de Huurcommissie moet altijd bij de corporatie worden aangekondigd. Brit start in juni 2020 een procedure. De Huurcommissie heeft het druk. Na ruim een half jaar komt er pas iemand langs.

De Key probeert een procedure bij de Huurcommissie te ontmoedigen 

Pas nadat Brit een procedure bij de Huurcommissie is gestart, komt er een opzichter van De Key langs. De opzichter wil kleine gebreken wel verhelpen maar pakt structurele onderhoudsproblemen zoals schimmel en vocht niet aan. De Key probeert de bewoners over te halen om de procedure te stoppen. Door ‘makkelijke’ reparaties te beloven, of door je voor te houden dat een procedure bij de Huurcommissie je veel geld kan kosten. Volgens Brit klopt het echter niet dat een procedure je veel geld kost. Als huurder betaal je namelijk nooit meer dan 25 euro. Je kunt daarentegen wel heel veel korting op de huurprijs krijgen als de verhuurder de problemen niet oplost. Vandaar, waarschijnlijk, dat De Key probeert te verleiden met klein bier.

Brit is niet van plan haar procedure te beëindigen, want de structurele problemen van vocht, schimmel en scheuren zijn niet verholpen. ‘De Key moet allereerst de grote problemen aanpakken, die zorgen voor de meeste overlast.’

Om onderhoud aan te pakken is een sterke bewonerscommissie van levensbelang 

‘Er zijn nog steeds weinig grote problemen echt aangepakt in ons complex,’ stelt Brit. ‘Intussen zijn er op 18 mei 2021 door De Key wel nieuwe loodflappen onder de balkons geplaatst. Die loodflappen moeten vochtklachten bestrijden. We zullen het zien. Er zijn helaas al mensen noodgedwongen verhuisd omdat hun woning onleefbaar was geworden door giftige, rode schimmel. Direct nadat deze mensen hun woning verlieten stond er een zwammenbestrijder op de stoep om het probleem aan te pakken. Waarom pas toen?’

Brit stelt dat een sterke bewonerscommissie van levensbelang is om gezamenlijk onderhoudsproblemen aan te kaarten. Haar commissie praat voortdurend met bewoners. Zo wijst Hanneke op huurdersrechten en stimuleert ze bewoners om dat bij De Key te benadrukken. Arcade leverde informatie aan over huurdersrechten en de doelstellingen van de sociale huursector.

‘Door een sterke bewonerscommissie weet De Key dat niet alles zomaar geaccepteerd wordt,’ zegt Brit. Ze besluit: ‘bewoners kunnen samen dus wel degelijk het verschil maken.’

Wat is een ‘gebrekenbrief’?

In een huurhuis kunnen allerlei problemen zijn die de huurder niet kan oplossen. Denk aan lekkage, schimmel, tocht, ondeugdelijke leidingen, hout- en betonrot en slechte ventilatie. De verhuurder (de eigenaar van het vastgoed) is verplicht om deze gebreken aan te pakken en te verhelpen.

Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder tóch afdwingen dat de problemen worden opgelost, of dat er anders een flinke huurverlaging komt totdat reparaties zijn verricht en onderhoud is gepleegd.

Maar dat gaat niet vanzelf. Om noodzakelijke reparaties en onderhoud (of anders huurverlaging) af te dwingen is het noodzakelijk dat er contact wordt gezocht met de Huurcommissie én dat er een brief met een opsomming van de problemen wordt gestuurd naar de verhuurder. Zoiets heet een ‘gebrekenbrief’.

De ‘gebrekenbrief’ gaat als volgt (bron: Stichting WOON!):

U meldt de klachten schriftelijk aan de verhuurder. U kunt hiervoor deze voorbeeldbrief melding onderhoudsklachten van de Huurcommissie gebruiken (zie onder). Heeft  u de klachten nog korter dan 6 maanden geleden schriftelijk gemeld (en u heeft een kopie), dan kunt u deze stap overslaan.

Reageert de verhuurder niet, dan dient u na 6 weken een ‘verzoekschrift onderhoudsprocedure’ in bij de Huurcommissie (zie onder). Hecht een pdf aan van de eerder verstuurde gebrekenbrief aan de verhuurder.

U ontvangt een ontvangstbevestiging met een betalingsverzoek van € 25,–. Dit moet u meteen betalen, anders gaat de procedure niet door. Na betaling start de procedure meteen. Wordt u in het gelijkgesteld, dan krijgt u het geld terug. Mensen met een klein inkomen kunnen vrijstelling krijgen.

De Huurcommissie stelt een onderzoek in, er komt een zitting en dan volgt de uitspraak. Bij heel ernstige klachten wordt de huurprijs verlaagd naar 20% van de betaalde huur (rekenvoorbeeld: uw huurprijs van € 500,- gaat dan naar € 100,-). Bij minder ernstige gebreken volgt verlaging naar 30% of 40% van de betaalde huurprijs (uit hetzelfde rekenvoorbeeld: € 150,- en € 200,–).

Ook gebreken die niet op de lijst staan, maar wel het woongenot (ernstig) schaden, kunnen tot verlaging leiden. De verlaging gaat in op de eerste van de maand nadat de gebreken bij de verhuurder gemeld zijn.

Na herstel van de gebreken geldt weer de oude huurprijs.

Handige links

• Op de website van stichting WOON! vindt u meer informatie over gebreken en wat u kunt doen.
• De modelbrief voor gebreken kunt u hier downloaden.
• Het verzoekschrift onderhoudsprocedure kunt u hier invullen en versturen naar de Huurcommissie.
• Vindt u dit ingewikkeld, neem dan contact op met Stichting WOON!

Arcade werd afgelopen februari getipt door een oplettende buurtbewoner, die ontdekte dat De Key een sociale huurwoning aan de Realengracht had geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat de woning niet langer beschikbaar was op Woningnet maar werd aangeboden op de commerciële huurmarkt voor een fors hogere huurprijs. De tussenwoning, aangeboden op de Funda-website, was binnen week verhuurd voor een kale huur van maar liefst € 1.600,– per maand.

Vanaf 2020 gelden voor de verkoop van sociale woningen strikte afspraken per stadsdeel. Het Amsterdamse gemeentebestuur en de woningcorporaties, inclusief De Key zijn deze afspraken overeengekomen om verdere afname van de betaalbare woningvoorraad te stoppen. Op enkele uitzonderingen betekent dit voor Centrum West een verkoopstop van sociale woningen voor de wooncorporaties.

Liberalisatie is ook een soort verkoop

Liberalisatie, dat door de Autoriteit Woningcorporaties wordt beschouwd als gelijk aan verkoop, is voor woningcorporaties en de gemeente Amsterdam een smal geitenpadje om sociale huurwoningen tóch te kunnen vercommercialiseren, ondanks een verkoopstop in bepaalde stadsdelen. Dat was dus hier het geval.

Tegenwoordig bezit De Key op de drie Westelijke Eilanden, verdeeld over meerdere wooncomplexen, nog maar rond de 1.000 huurwoningen. Ooit, met het realiseren van stedelijke vernieuwing van de Haarlemmerbuurt in de jaren ’80, stond toen nog genaamd Lieven de Key bekend als de grootse wooncorporatie met de meeste betaalbare woningen. Buurtbewoners noemde het gekscherend ‘De Eilanden van De Key’. Als je een sociaal huurwoninkje nodig had moest je bij De Key wezen.

Zo lukte het generaties Amsterdamse families om bij elkaar in de oude buurt te blijven wonen. Een klein wonder, dankzij De Key. Met de komst van de sociale woningbouw verdwenen de krotwoningen, maar het stigma van achenebbisj was hardnekkig op de Amsterdamse grachtengordel. Voor de oude generatie eilanders was de Haarlemmerdijk al ‘over het spoor’. Een wereld in een wereld.

Het Bickerseiland is overigens geen eiland meer. Sinds de aanleg van de spoordijk in 1878 kan je vanaf de Westelijke eilanden onder het spoor door richting de Haarlemmerdijk. Verstopt achter het spoortalud zijn de eilanden een wereld op zichzelf, losgezongen van de Haarlemmerbuurt.

Tevreden huurders

Met het  geleidelijk opdoeken van scheepswerven en industriële werkplaatsen transformeerde de werkeilanden naar een aantrekkelijke buurt in de luwte van de drukke Amsterdamse binnenstad.

Huurder Paul is een van de Amsterdammers die ooit met zijn jonge gezin van elders uit het centrum op het Realeneiland kwam. Paul: ’In die tijd was er ook woningnood.’ Buurtbewoners en toekomstige huurders werden door De Key met inspraakrondes betrokken bij de nieuwbouwplannen voor het braakliggende terrein waar voorheen tabaksindustrie gevestigd was (de BATCO). Als bewoners van het eerste uur sloeg Paul met buurtgenoten in 1986 de eerste paal in de grond. Het gezin is er nooit meer weggegaan. En nadat het verzoek aan De Key om in aanmerking te komen van de Hoog naar Laag-regeling zonder dralen werd ingewilligd, is de grootste verandering slechts een ander huisnummer.

Paul: ’We wonen op een stille  gracht slechts tien minuten van de Dam, wat wil je met zo’n uitzicht nog meer?’ Paul is een tevreden huurder en kent de buurt van haver tot gort. Gewild en inmiddels onbetaalbaar voor velen. Maar betaalbaar wonen is een recht, ook op een unieke plek.  Paul heeft geen kwaad woord over voor De Key. Hij was daarom des te meer verbaasd toen hij hoorde over de – op Funda aangeboden – vrijgekomen huurwoning in zijn wooncomplex, die daardoor nu niet meer sociaal was.

De politiek moet hier wat aan doen

‘Het is wrang wanneer er sociale woningen voor vrijesectorprijzen worden verhuurd,’ vindt Paul, ‘Maar de oorzaak dat wonen voor een steeds grotere groep in de samenleving onbetaalbaar wordt, ligt bij de politiek en niet zozeer bij de corporaties. Ik noem de absurde verhuurderheffing.’ Paul bedoelt de miljardenbelasting die woningcorporaties aan het Rijk moeten betalen over hun sociale woningbezit. Paul is positief over de komst van de nieuwe vrije sectorburen. Paul: ‘De dames kwamen direct even aankloppen om kennis te maken. Ze zijn blij met hun nieuwe woning maar ze betalen natuurlijk wel de hoofdprijs.’ Voor een woning die voordat de oude bewoner verhuisde dus nog betaalbaar was.

Naast de woning aan de Realengracht zijn in 2020 minstens zes vrijgekomen sociale huurwoningen op het Realeneiland verhuurd in de vrije sector. Al deze geliberaliseerde woningen bevinden zich in het gebied Centrum West. Hier gelden de eerder genoemde Samenwerkingsafspraken 2020-2023.

Zeven sociale huurwoningen gered

Nadat Arcade is getipt over de liberalisatie, is de huurdersvereniging direct in actie gekomen. De Key heeft naar aanleiding van kritische vragen van Arcade besloten om zeven woningen die zij hadden bestemd voor verhuur in de vrije sector (ondanks de afspraken om dit niet te doen) toch niet over te hevelen naar de commercie. Deze zeven woningen zijn dus behouden als sociale huurwoning en kunnen zeven wachtenden op Woningnet gelukkig maken.

Moraal van het verhaal: als huurders aan de bel trekken wanneer een woningcorporatie zich niet aan afspraken houdt, bijvoorbeeld door tóch sociale huurwoningen te verkopen of veel duurder te maken, dan kan Arcade De Key eraan herinneren dat er toch echt afspraken liggen waar zij zich aan te houden hebben. In dit geval zijn door deze actie zeven Amsterdammers een betaalbaar huis gegund gebleven.

Huurders kunnen (vermeende) verkochte of geliberaliseerde sociale huurwoningen melden door contact op te nemen met Arcade. Een rondje speuren op Funda bij aangeboden huurhuizen in de buurt geeft al veel informatie. Alle tips zijn welkom.

Hoera, eindelijk een nieuwe woning gevonden. Mooier of beter, groter of kleiner, in of buiten de stad, koop of huur. Maakt niet uit. Gewoon blij om iets naar de zin gevonden te hebben. Nadat de huur is opgezegd komt de beheerder langs om de woning te inspecteren. Het inpakken kan beginnen. Ook de nieuwe woning moet natuurlijk ‘woonklaar’ worden gemaakt. Een drukke periode breekt aan.

Een paar weken voor de opzegdatum komt de beheerder opnieuw langs voor een voorinspectie, want de woning moet worden opgeleverd zoals de huurder die oorspronkelijk kreeg. De vertrekkende huurder krijgt derhalve een lijst voorgeschoteld met alles wat hij moet verwijderen. Dat niet alleen. Tot diens verbazing vermeldt de lijst ook de kosten die hij moet betalen als hij de genoemde zaken niet verwijdert. Of hij de lijst maar even willen ondertekenen.

Van diverse huurders is vernomen dat zij zich overvallen hebben gevoeld en onder druk zijn gezet om de lijst te ondertekenen, in een toch al hectische verhuisperiode. Zij hebben achteraf spijt dat zij dit hebben gedaan. Zeker omdat een aantal van de te verwijderen voorzieningen golden als ‘blijvende verbetering’. En soms ook omdat achteraf bleek dat de woning helemaal werd gestript.

Helaas getuigt De Key zich onvermurwbaar. Er is getekend, alles moet worden verwijderd of het wordt betalen.

De Key zou huurders kunnen laten weten dat de handtekening niet verplicht is. In het Burgerlijk Wetboek nr. 7, artikel 215/216 over het klusrecht staat onder andere dat verbeteringen aan de huurwoning van blijvende aard kunnen zijn. En dat huurders daarvoor zelfs een vergoeding kunnen krijgen van de verhuurder.

Bij een geschil zal de rechter moeten beslissen. Uit jurisprudentie is bekend dat zo’n ‘handtekening-onder-druk’ herroepen kan worden. Helaas informeert De Key de huurders hierover niet. Wel staat deze informatie in het ZAV-reglement (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Maar het ZAV-reglement is geen dagelijkse lectuur voor de meeste huurders en bereikt hen daarom niet of nauwelijks.

Overigens is het vreemd om voor een totale ‘opleverlijst’ in z’n geheel te tekenen. Over elk onderdeel zou, bij wijze van spreken, apart onderhandeld kunnen worden. Daartoe heeft een huurder het recht. Uiteraard is de huurder verplicht de woning netjes achter te laten. Dat is geen punt van discussie. En in een gesprek met de bezichter kan uiteraard worden besproken wat de huurder doet en laat. Maar een handtekening zetten onder een soort opleveringscontract is niet verplicht. Het verzwakt juist de positie van de huurder bij een geschil. Met handtekening is de kans namelijk groot dat de huurder voor (te) hoge kosten opdraait. Zonder handtekening zal De Key eventuele onrechtmatigheden bij de rechter moeten neerleggen. Voordat De Key een dergelijke stap neemt moet de woning wel in heel abominabele staat zijn, het zal dan niet gaan om een paar spijkertjes in de muur of een inbouwkast.

Kortom: onderteken niets over de oplevering van de woning. Dit is niet verplicht. Neem deze wijze les ter harte.

Actiegroep Niet te Koop komt al meer dan 35 zaterdagen om 15.00 uur bij elkaar in Amsterdam-Zuid om te protesteren tegen de verkoop van sociale huurwoningen. Zij zien tot hun grote ergernis te veel woningen uit de sociale verhuur verdwijnen.

Het aandeel van sociale verhuur in Zuid is toch al niet al te groot. Daarom hebben de corporaties, gemeente en huurdersorganisaties afgesproken terughoudend te zijn met verkoop in Zuid. Deze afspraken worden niet (of hooguit alleen op papier) nagekomen. In de praktijk blijft de verkoop gewoon doorgaan.

Om dit onder de aandacht te brengen van bewoners, eigenlijk alle Amsterdammers, gemeente en corporaties, wordt er elke week kort gedemonstreerd. Een sociale huurwoning die te koop is gezet wordt volgeplakt met affiches, er wordt een praatje gehouden en foto’s genomen. De organisatie ligt in handen van Jan Leegwater van Huurders Belang Zuid en Boudewijn Rückert van Huurdersvereniging De Pijp.

Soms staat er een benedenwoning te koop die uitstekend geschikt zou kunnen zijn voor een huurder op leeftijd die graag van een bovenwoning naar beneden zou willen verhuizen. Maar nee, zo’n woning met tuin brengt nu eenmaal meer op dan een bovenwoning. Dus gaat de huurwoning naar de koopmarkt en kan de oudere bewoner noodgedwongen de trappen op en af blijven lopen. Ook al hebben corporaties ervoor getekend om benedenwoningen hiervoor beschikbaar te houden.

De actiegroep vindt het belangrijk om publiek te maken dat als de gemeente dan mooie regelingen in het leven roept, zoals verhuisregelingen voor ouderen die naar een benedenwoning willen, die regelingen dan wel moeten worden nageleefd. En dat de beschikbare huurwoningen dan niet verdwijnen naar de koopmarkt.

Tot nu toe hebben de acties niet gezorgd dat er geen sociale huurwoningen meer worden verkocht in Zuid. Wél haalde de actiegroep meerdere keren de krant. En dat is tenminste weer wat extra bekendheid voor het slinken van de sociale huurvoorraad in Amsterdam. En wat daarvan mede de oorzaak is.

De flitsacties van Niet te Koop worden onder meer aangekondigd via de facebookpagina van Huurders aan het woord en via de maillijst van het Wooncafé. Meer deelnemers aan de actie zijn uiteraard welkom. Geef je op bij de facebookpagina of bij wooncafe020@gmail.com en blijf op de hoogte.

Ook bij een aantal huurwoningen in de verkoop van De Key is actie gevoerd.

Nadat de huurverhogingsbrief op de mat was gevallen kreeg Arcade een signaal van een oplettende huurder van een vrije sector woning. Deze gaf aan dat het bevriezen van de huur ook voor sommige vrije sector huurders geldt, op grond van een bepaling die in enige vrije sectorcontracten hierover is opgenomen. Arcade heeft dit bij De Key aangekaart, De Key beaamt dit. De huren van huurders in de vrije sector met deze bepaling in het huurcontract worden ook bevroren.

Het gaat om contracten die zijn afgesloten tussen 2004 tot en met mei 2011. De bepaling geeft aan dat het huurverhogingspercentage gelijk is aan het huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen. Dat is dit jaar 0%. Voor huurders van Lieven de Stad met deze bepaling in het vrije sectorcontract geldt hetzelfde. De Key en Lieven de Stad informeren deze huurders hierover.

Na een uitgebreide evaluatie zijn de Amsterdamse verhuisregelingen Van Groot Naar Beter (VGNB) en Van Hoog Naar Laag (VHNL) op veel punten aangepast en verbeterd. De gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn dit overeengekomen. Arcade vindt het bijzonder jammer dat De Key de grote woningen die door de regeling VGNB vrijkomen niet opnieuw als sociale huurwoningen wil verhuren. De Key gaat deze verkopen.

Door de verhuisregelingen kunnen mensen met voorrang en met gunstige regelingen verhuizen naar een meer passende, voor hen geschikte woning. De regeling Van Hoog Naar Laag maakt het voor huurders van boven de 65 mogelijk om te verhuizen naar een woning op de begane grond. Zij kunnen hun oude huur meenemen. Met de regeling Van Groot Naar Beter kunnen huurders van een woning, die voor hen te groot is geworden, met voorrang naar een kleinere woning verhuizen. Ook zij kunnen hun oude huur meenemen.

De verhuisregelingen leveren de huurder een passende woning op en zijn bedoeld om de doorstroom van de huurwoningen te bevorderen. De Key heeft echter de strategische keuze gemaakt om de grote vrijkomende woningen te verkopen. Hiermee draagt De Key tot grote teleurstelling van Arcade niet bij aan de doorstroming. Daar komt bij dat er ook minder grote sociale huurwoningen in Amsterdam beschikbaar komen voor gezinnen met een laag inkomen die te klein wonen.

Arcade betreurt dat De Key het doel van de regeling Van Groot naar Beter om grote, sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen met een laag inkomen, niet onderschrijft, maar omwille van haar koers deze huurwoningen in de verkoop zet.

• De evaluatie van verhuisregelingen is hier te vinden: Evaluatie verhuisregelingen Amsterdam – van Nimwegen

Nederland heeft er een nieuwe belangenbehartiger bij! Het Landelijk Overleg Studentenhuurders (LOS), een samenwerkingsverband tussen huurdersorganisaties die voornamelijk studenten vertegenwoordigen. Arcade heeft zich samen met negen verschillende huurdersorganisaties aangesloten bij LOS. Daarmee is LOS in bijna iedere studentenstad van Nederland vertegenwoordigd met een opgetelde achterban van 93.000 huurders, waaronder 67.000 studenten. Dat is een vijfde van alle uitwonende studenten (370.000) en bijna de helft van de studenten die huren bij een corporatie (Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2020, Kences).

Het doel van de samenwerking is in de eerste plaats om studentenhuurdersorganisaties meer met elkaar in contact te brengen en om elkaar door onderlinge uitwisseling van kennis en ervaring te versterken. Daarnaast staan wij als huurdersorganisaties samen sterker, wanneer wij op landelijk niveau een vuist willen maken voor de belangen van hurende studenten. Waar de Woonbond zich inzet voor iedereen die huurt en de LSVb voor iedereen die studeert, focust LOS zich op hurende studenten. Als samenwerking van studentenhuurdersorganisaties brengt LOS een unieke en gespecialiseerde invalshoek en expertise in de mix van landelijke belangenbehartigers. LOS wordt daarbij professioneel en inhoudelijk ondersteund door de Woonbond.

De opgave waar we voor staan is groot

De wachttijden voor een studentenkamer nemen al jaren toe en in de komende vijf jaar gaan naar verwachting tienduizenden extra studenten op zoek naar een kamer. De bouw van grote hoeveelheden studentenkamers moet door beter woonbeleid aantrekkelijker worden. Daarnaast zien we dat de flexibilisering op de woningmarkt doorschiet. Ook jongeren hebben recht op zekerheid op het gebied van huisvesting. De toenemende druk op de woningmarkt maakt jonge (Nederlandse en internationale) woningzoekende kwetsbaar voor huisjesmelkers, maar ook private partijen die dure studio’s opleveren met oneerlijke huurvoorwaarden en hoge servicekosten. Ten slotte maken wij ons erg zorgen over de kansen van studenten en jongeren op de woningmarkt. De wooncrisis treft vele Nederlanders maar deze groep moet na afloop van hun campus- of jongerencontact wel in staat zijn om een nieuwe plek te vinden.

Als pleitbezorger voor de hurende student maken wij ons hard voor:

Stem van studenten in woonbeleid. Bij woonbeleid wordt te weinig rekening gehouden met woonvormen die voor studenten gebruikelijk zijn. LOS wil de stem van hurende studenten vertegenwoordigen tegenover de beleidsmaker.

Voldoende betaalbare kamers en studio’s. Huurprijzen voor studentenhuisvesting stijgen en wachttijden worden langer. De wooncrisis kan alleen worden aangepakt als er serieus wordt ingezet op het toevoegen van veel nieuwe studentenhuisvesting.

Hoogwaardige en duurzame studentenhuisvesting. Verduurzaming van de woningvoorraad is belangrijk om de studentenhuisvesting toekomstbestendig te maken.

Versterking rechtspositie student-huurders. Jonge huurders verdienen een rechtspositie die gelijkwaardig is aan andere huurder. Zij zouden beter beschermd moeten worden tegen uitbuiting door private huisvesters.

Soepele overgang van student naar starter. De voortzetting van je wooncarrière na afstuderen zou moeten worden gefaciliteerd door goed beleid en voldoende starterswoningen.

Meer informatie is te vinden op de website van LOShuurders.

Arcade heeft 10 februari 2021 het voorgenomen besluit vaststelling verkoopvijver van De Key ontvangen. Daar heeft Arcade heeft advies over uitgebracht. Hierbij een samenvatting van dat advies.

Aan de adviesaanvraag ging een presentatiesessie vooraf. Daar is het bestuur van Arcade geïnformeerd over de afwegingen die tot het voorgenomen besluit hebben geleid. Dit is als informatief ervaren.

Toekomst huidige huurders

Het heeft echter de zorgen wat betreft de huidige situatie en de toekomst voor de zittende huurders van De Key niet weggenomen. De Key kiest er voor om vol in te zetten op de verkoop van het huidige bezit (zie ook de meerjarenbegroting 2021-2025, de compacte versie ten behoeve van Arcade december 2020). Dit ten bate van kleinere woningen voor een andere doelgroep dan het merendeel van de zittende huurders. Door het bezit steeds verder toe te spitsen op de nieuwe doelgroep, de starters, gaat De Key wat Arcade betreft voorbij aan de grote vraag naar woningen onder alle groepen woningzoekenden. Daarom vindt Arcade het niet verantwoord om zo’n groot aantal woningen aan de verkoopvijver toe te voegen met het doel deze aan de sociale woningvoorraad te onttrekken.

De Key vraagt nu aan Arcade of zij nog meer jarenlang zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt mag brengen. Arcade kan hier niet mee akkoord gaan.

Niet alle informatie

Daarnaast vindt Arcade dat wij, hoewel De Key aan veel van onze vragen tegemoet is gekomen, nog steeds niet over alle informatie beschikken die wij nodig denken te hebben voor een volledig advies. Met name een overzicht van de verkopen per buurt en/of per stadsdeel ontbreekt nog. Dit had Arcade veel meer inzicht gegeven in de invloed die de voorgenomen verkoop heeft op een wijk of stadsdeel. Wij hadden dan bijvoorbeeld kunnen ingaan op de aspecten leefbaarheid, en ook op gemengde wijken.

Arcade is van mening dat als zij alle informatie had gekregen, er een uitgebreider en beter advies voor De Key had gelegen. De Key heeft ook baat bij een goed en gedegen advies van Arcade. Het niet verstrekken van relevante informatie werkt dus in het nadeel van ons beide.

Het voorgenomen besluit

De huidige verkoopvijver wordt aangevuld met 1894 woningen en komt in totaal op 7.410 woningen
De Key onderbouwt onvoldoende waarom het noodzakelijk is om woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. De verkoopvijver is al ontzettend groot. Arcade schrikt er dan ook van dat met de voorgenomen uitbreiding van de verkoopvijver. Bijna een derde van het totale bezit van De Key onderdeel is van de verkoopvijver. Dat aantal is ontzettend hoog. Vooral omdat tijdens de presentatie naar voren kwam dat De Key in principe geen maxima hanteert wat betreft aantal verkopen per jaar. Daarom adviseert Arcade negatief op het uitbreiden van de verkoopvijver.
Dat De Key er voor kiest om 265 woningen uit de verkoopvijver te halen vindt Arcade zeer positief. De Key handelt hiermee in lijn met de Samenwerkingsafspraken, die Arcade heeft medeondertekend. Helaas is het onduidelijk om welke woningen het precies gaat. Arcade adviseert positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen zoals genoemd in de adviesaanvraag.

Overwegingen en keuzes welke zijn voortgekomen vanuit de complexstrategiesessies

Het toevoegen vooroorlogs bezit aan de verkoopvijver

De informatie in de adviesaanvraag was erg summier. Arcade waardeert het dat De Key aanvullende informatie heeft toegestuurd, maar deze is nog niet volledig. Er ont­breekt een duidelijk en helder overzicht op postcodeniveau waar de woningen staan. Hierdoor heeft Arcade geen goed overzicht op welke plekken De Key ervoor kiest om meer woningen te verkopen en welke effecten dit heeft op het aantal (en de grootte van de) sociale huur­wo­ning­en in een wijk of buurt. Arcade snapt de argumentatie van De Key dat vooroorlogse woningen duurder in exploitatie zijn, maar vindt dat geen reden om zo’n groot deel van het zorgvuldig opgebouwde maatschappelijk vastgoed toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.

Het toevoegen grotere woningen aan de verkoopvijver

De Key kiest ervoor relatief veel woningen van 75 m2 en groter toe te voegen aan de verkoopvijver. Arcade vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Het is voor gezinnen steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Zeker voor gezinnen met een kleine portemonnee. Het verkopen van de woningen van 75 m2 en groter vergroot dit probleem. Zeker omdat er niet veel alternatieven zijn bij andere woningcorporaties. Arcade adviseert daarom negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.

Het behouden van recente complexen

De keuze van De Key om recent gebouwde complexen met driekamerwoningen te behouden juicht Arcade toe. Waarom deze alleen gereserveerd moeten worden voor woon­starters wordt ons echter niet helemaal duidelijk. Wij begrijpen dat meer doorstroming hard nodig is voor de groep studenten en jongeren die anders vast blijven zitten in een studentenkamer of kleine studio. Maar we vinden tegelijkertijd dat deze woningen voor alle doelgroepen toegankelijk moeten zijn.

Desalniettemin adviseert Arcade positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.

Het beperken van het aantal complexen

De laatste keuze van De Key om het aantal complexen in het bezit te beperken met het oog op de exploitatie kan niet op bijval rekenen van Arcade. Wij vinden dit geen reden om meer woningen aan de verkoopvijver toe te voegen. Arcade adviseert daarom negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

Conclusie

Samenvattend komt Arcade tot de conclusie dat wij steeds meer tevreden zijn over de manier waarop het adviestraject verloopt. Maar het niet volledig informeren van Arcade door De Key is voor ons nog wel een struikelblok in de samenwerking.

Arcade adviseert negatief op verdere uitbreiding van de verkoopvijver van De Key, omdat wij ons grote zorgen maken over het wegstromen van zorgvuldig opgebouwd maatschappelijk vastgoed naar de markt. Het feit dat De Key ook geen maximum hanteert wat betreft het aantal verkochte woningen per jaar, baart ons eveneens grote zorgen.

Het afstemmen van het bezit op een nieuwe, jonge doelgroep van De Key gaat ten koste van zittende huurders. Zij krijgen steeds minder mogelijkheden om door te stromen naar een grotere woning of een woning op de begane grond of 1^e etage. Arcade heeft het idee dat De Key deze groep steeds meer uit het oog verliest. Hierdoor raken zij steeds verder in de knel.
Arcade adviseert wel positief over het uit de verkoopvijver halen van de 265 woningen vanwege de Samenwerkingsafspraken.

Per overweging en keuze adviseert Arcade het volgende:

1. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van 1.217 woningen uit het vooroorlogs bezit van De Key.
2. Arcade adviseert negatief op de toevoeging van de woningen van 75 m2 en groter aan de verkoopvijver.
3. Arcade adviseert positief op het behouden van recent gebouwde complexen met driekamerwoningen.
4. Arcade adviseert negatief op het beperken van het aantal complexen in het bezit van De Key.

• Verkoopvijver 2021 10-02-2021
• Advies Arcade verkoopvijver 2021 22-03-2021
• Besluit vaststelling verkoopvijver 2021 reactie op advies Arcade 29-03-2021
• Reactie Arcade op besluit vaststelling verkoopvijver 2021 05-05-2021
• Reactie De Key op brief Arcade 5-5-21 inzake vaststellen verkoopvijver 26-05-2021